代表委员的“药方”：如何因城施策化解房地产库存
这是2月26日拍摄的青海省西宁市海湖新区一处在建商品房。 记者 吴刚 摄
新华网北京3月8日电（记者 汪文品）去年年底的中央经济工作会议，将“化解房地产库存”列为2016年经济工作任务之一。今年伊始，从中央、到地方，各类“去库存”政策相继出台。央行和银监会率先“发枪”明确降低非限购城市的首付比例，随后财政部等三部委联合发文调整了房地产交易环节的契税和营业税。与此同时，福建、河北、广东等超20省的130多个城市陆续出台力度不同的“去库存”政策。
在十二届全国人大四次会议上，国务院总理李克强作政府工作报告时就表示，推进城镇保障性安居工程建设和房地产市场平稳健康发展，完善支持居民住房合理消费的税收、信贷政策，适应住房刚性需求和改善性需求，因城施策化解房地产库存。
值得注意的是，这是政府工作报告首次提出“因城施策化解库存”。“两会”上的人大代表和政协委员也纷纷为“去库存”支招献策。
严格执行调控差别化
“化解房地产库存这个任务是比较艰巨的，要有耐心，要因地制宜地施策。”发改委主任徐绍史3月6日答记者问时明确表示，要因地制宜地调控施策区别应对一、二线城市和三、四线城市的房地产市场。对房价涨速快、涨幅高的城市，政府要采取相应行政手段，调整经济政策，抑制不合理的投机性需求。
国家统计局数据显示，目前我国的房地产市场库存量达到7.18亿平方米，“去库存”任务重。住房和城乡建设部部长陈政高在列席十二届全国人大四次会议开幕式时用“分化严重”来形容当前的房地产市场形势。他指出，从基本条件看，中国经济长期向好的基本面没有变，中国的城镇化进程没有变，城市居民特别是新市民的住房需求没有变。“今年的房地产市场能够平稳发展，我对此充满信心。”
陈政高透露，“住建部高度关注近期一线城市房价变化，正与北上广深四城市密切沟通联系。”陈政高表示，针对近期北上广深一线城市房价快速上涨的现状，在严格执行限购和差别化税收信贷政策的基础上，将增加土地供应面积。具体而言，一是实施严格限购和差别化的税收信贷政策；二是增加土地供应面积，及时披露土地供应信息；三是增加中小套型的供应数量，特别是搞好保障性工程建设；四是打击市场交易中的违法违规行为；五是正确引导舆论稳定预期和市场，主动发声。
针对政府工作报告中提出的“因城施策化解房地产库存”，全国政协委员、东方资产管理有限公司原总裁梅兴保表示，房地产应该落实分类调控、分区域施策、分类管理的方法。从整个经济面来说，房地产需要去库存，但对于北京、上海、深圳这类人口净流入以及经济活力强、种类资源富集的特大城市，应该严格控制实施调控措施，适度去杠杆。财税政策应用在三四线城市。
全国政协委员、住房和城乡建设部专家委成员张泓铭认为，局部性的房地产升温，难解全局性房地产库存难题。“必须承认，全国房地产库存压力依然严重，现在的重中之重，是要化解三、四线城市房地产库存。”
加速城镇化惠及刚需
如何化解房地产库存？三、四线城市无疑是本轮去库存的重要区域，全国人大代表、清华大学政治经济学研究中心主任蔡继明在接受媒体采访时表示，推进城镇化，让农民工市民化是一条路子。不过，千万不要指望他们成为房产市场的“接盘侠”。
蔡继明分析称，应从制度改革入手，打破农民工进城门槛，让他们自由迁徙。同时改变房产市场游戏规则，对房地产市场的供给侧进行结构性改革，降低房价，让农民工买得起城里的好房。
据了解，此前安徽、四川和河南等省早已对“农民进城买房”开始试点，给予进城购房农民以税费、补贴等多方面的优惠政策。而山西、山东、甘肃等省已明确出台政策鼓励引导农民进城购房。
“有关部门出台6条措施消化库存，重视程度历来未有；推进‘农民工市民化’也是一条切合实际的措施，他们是最大的刚需群体。”全国政协委员、南京大学教授刘志彪说，消除农民进城落户的顾虑，要在就业、户籍政策、教育医疗等方面做好配套。“农民脱离土地后的生活保障，不仅仅是城里一套房这么简单。”
落实农民工进城买房政策，全面的根本性、制度性举措或将加快出台。政府工作报告提到，深入推进新型城镇化，今年重点抓好三项工作，如深化户籍制度改革，放宽城镇落户条件，建立健全“人地钱”挂钩政策；扩大新型城镇化综合试点范围，提高居住证含金量；发展中西部地区中小城市和小城镇，容纳更多的农民工就近就业创业等。
梅兴保也表示，农村房地产市场则应该纳入整个房地产市场的研究、调控和规划。当前农村房地产市场建房规模不小，但并未纳入GDP的统计中。
审慎管理信贷严控风险
此外，在个别地区的去库存过程中也出现了一些加杠杆行为，加大杠杆的重要工具一方面是首付比例在下降，有些地方已经降到三成以下。二是首付本身也可以贷款。全国政协委员、国家外汇管理局局长潘功胜表示，房地产调控因城施策，在决定首付比和贷款利率水平方面，金融机构被赋予更大自主权，中国人民银行会采取宏观审慎管理措施。
潘功胜表示，房地产市场管理既有土地、税收等相关政策，也有房地产信贷政策。今年1月中国人民银行对房地产市场的首付比例进行调整，潘功胜指出，需要注意的是，这次调整有几个特征。一是北上广深一线城市原有的信贷政策仍然还在执行，没有执行调整后的政策；二是因城施策，房地产信贷政策因城因地施策，赋予金融机构在决定首付比和贷款利率水平方面更大的自主权；三是人民银行会采取宏观审慎管理措施。宏观审慎措施建立在不同地区房地产走势、金融机构房地产贷款情况，以及资产质量情况的基础上。
针对个别地区房地产交易中有一些房产商——也有些房地产买卖中的中介公司，给购房者提供首付支持，以及一些银行不断降低购房贷款首付比例等现象。全国人大代表、重庆市市长黄奇帆指出，要更注重房市去杠杆降风险，绝不能用加杠杆的办法来促销售、去库存，“如果用加杠杆的方式去库存，跟中央精神是背道而驰的，会给经济带来巨大风险。”