广州萝岗、金沙洲板块一手盘价格跳水
金域蓝湾二手价在2.3万~2.5万元/m2。李凤荷 摄
城西花园。李凤荷 摄
亚运城媒体村。王荔珏摄
端午楼市涌来龙舟水，之前“价坚挺”的一手楼终于出现大降价，有楼盘做“噱头”，真正“断崖”大降价的单位没几套，但依然有一些楼盘不声不响地降价促销。记者近日到萝岗、金沙洲、亚运城板块踩盘，一手房售楼部基本上都驻扎了二手房经纪，他们暂时放弃二手房业务的势头明显。金沙洲经纪告诉记者，在二手房业务，经纪周均带客看楼的次数是两次；而在一手房业主，经纪日均带客看楼两次。萝岗板块的经纪告诉记者，保利林语山庄、广州万科城二手放盘价已高过2万元/m2，但路对面的一手盘岭南山畔最近促销才卖1.8万多元/m2，降价三四千的中海誉城和岭南雅筑才卖1万元/m2出头，更不用说低开“9字头”的珠江嘉园。最近保利林语山庄成交了一个110平方米的单位，业主两个月前开价225万元，但一直没有成交，最终在“龙舟水”降价潮中随大流降到195万元成交。
合富房地产经济研究院院长龙斌表示，外围新盘低价或实质性让利，对本区域的二手楼市产生较大冲击的同时，也分流了不少中心区的“刚需”买家。萝岗新盘的价格在1.3万~1.5万元/m2之间，如中海誉城、万科东荟城、万科金色梦想、岭南雅筑等，其价格较此前均有10%左右的回落，这与天河东部二手物业动辄2万元/m2以上的相比，价格优势十分明显，对天河东部二手“刚需”客才产生一定的分流影响。金沙洲也有部分新盘价格有所走低，如深业江悦湾、星汇金沙、保利西海岸等价格在1.4万~1.6万元/m2之间，降幅大多在10%以上，对白云区、原荔湾以及站西路、环市西、流花路等片区的二手买家产生较大分流。
萝岗“倒挂” 扫描：
二手盘都是“豪宅” 税费更重
中原地产万科城分行高级营业经理林明东回忆起2011年，都觉得“那些年”是做二手中介的好日子，因为萝岗吸引了世界五百强企业100多个进驻，员工都是“薪高粮准”的优质客户，且刚好处于一手盘的断货期，一手盘才三四个，现在萝岗一手项目遍地开花，10多个项目在售，更有多个地块已开发准备上市。他对比了一下，去年5月，保利林语山庄、保利香雪山、广州万科城3个区域，转手的二手房套数大约在15套左右；今年5月，三个名盘总共二手成交套数在3套左右，市场大幅萎缩七八成。
萝岗板块的经纪表示，三个名盘存在一二手价格倒挂，加上二手房受重税影响，价差分外凸显。林明东说，保利林语山庄容积率才在0.69，万科城为0.61，保利香雪山也刚在容积率1之下，因其容积率低，洋房二手房转让的税率适用豪宅标准，意味着一个首次购房的人士买三大名盘的七八十平方米的洋房单位，契税要3%，证满5年也要按前后价差来征收5.6%的营业税，而不是证满5年“免税”，这样二手房买家要承担的税负已接近10%。保利林语山庄、万科城、香雪山业主开价已过2万元/m2，而萝岗一手盘最高才在2万元/m2，降价前一二手房价格接近，二手房税费高；降价后，一二手价差更明显。中原地产林明东表示，该行最近成交一个单位110平方米的三房单位，业主两个月前放盘，开价225万元，后来因为等钱用，也看到一手盘“跳水”，最终以195万元成交。
合富置业保利香雪分行主管蔡德桑表示，现时萝岗大部分买家都会优先考虑一手楼盘，特别是买洋房的买家，只有少部分打算买别墅的才会考虑二手楼盘。现时，该区域二手均价已逼近2万元/m2，因持有二手房的业主多数都会看好后市，而且区内将有地铁线路途经，且有大型商场进驻，使得业主心态更加强硬，不会轻易受一手行情变化而降低放盘价。现保利香雪山的125平方米四房售价约240万元，万科城的90多平方米三房售价约210万元。
金沙洲“倒挂” 扫描：
同是品牌楼盘 一二手价差百万
金沙洲是近期推倒“多米诺骨牌”降价的一个区域，深业江悦湾18000元/m2“跳水”到13500元/m2，但其实货量不多。据记者了解，星汇金沙二期开售因与前期相隔时间较久，开盘价无所顾虑，之前吹风价是带装修1.8万元/m2，后来通过二手中介联动，1.4万元/m2毛坯价推出几百套单位，带装修不过是1.6万元/m2。据满堂红金域蓝湾分店店长黄伟胜透露，在短短一个月，满堂红已联动该盘成交一两百套单位。
据地产人士介绍，目前金沙洲二手房价最高的是金域蓝湾，价格已在2.3万~2.5万元/m2，比所有在售的一手盘都要高，一是位处金沙洲最成熟的商业配套区域，家门口就是地铁六号线站点，且有无敌江景；二来前期最后一批一手货已卖到2万元/m2以上，故此愿意降价的业主不多。满堂红黄伟胜算了一下，金域蓝湾100平方米左右的二手房价在230万~250万元；星汇金沙二期100平方米上下的三房总价才160万元，若算上税费，一二手房价差达百万元。目前金沙洲二手房客人大半是由于受预算约束，七八十万元的上车盘只能在二手房市场找。他之前成交了一套城西花园的单位，业主是楼梯楼换电梯楼的置换客户，新买星汇金沙二期的79.5平方米两房单位，总价才110万元左右；业主卖出的是城西花园50多平方米的小两房单位，总价在80多万元。
合富置业相关人士表示，加上交易税费等购房成本后，金沙洲一二手倒挂现象较为普遍。现时，买家对城西花园总价低于100万元的小户型物业还会继续受到“刚需”买家青睐。若预算在100多万元或以上的买家，则会选择看一手楼。
番禺板块“倒挂” 扫描：
亚运城二手虽贵胜在户型小
近期，番禺、花都、萝岗等多个外围区域的新盘价格相当实惠，部分新盘甚至有较大幅度让利促销走货。如万科·欧泊推新单位，均价低于1.7万元/m2，较此前的21000元/m2降幅达两成以上，亚运城山海湾低至9800元/m2的起价也较此前1.4万元/m2以上售价大跌4000元/m2。外围新盘实质性让利，有效地吸引了不少“刚需”买家前来捧场，对部分二手客源的分流十分明显。其中，番禺区更是首当其冲。
据合富标准指数数据显示，目前华南板块知名大盘的二手价格基本在1.6万~2万元/m2之间，如广州雅居乐的价格在1.9万~2万元/m2之间；南国奥林匹克的价格在1.7万~2万元/m2之间；华南碧桂园和华南新城的价格也在1.6万~1.8万元/m2之间，祈福新村较新组团的价格基本在1.5万~1.8万元/m2。而同是华南板块的新盘，价格在1.5万~2万元/m2之间；如万科·欧泊售价在1.5万~1.7万元/m2；珑翠1.7万~2.3万元/m2；祈福名都的特价单位1.6万~1.7万元/m2。
如此实惠的价格，让番禺区的二手单位顿时失去了价格优势。以亚运城为例，山海湾清货价在9800~12500元/m2，而像亚运城媒体村的单位，即便是业主以当初的入市价现在平卖，单价也要1.2万~1.3万元/m2，但由于未过5年的税费加上中介费，单价接近1.5万元/m2，与当下的山海湾价格相比，显然没有任何优势。
看楼客许小姐表示，目前山海湾单价虽低，但由于户型大导致总价高。反观媒体村，最大的优点是户型小，70多平方米单位可有很多选择。但由于小户型实用率最多是80%，等于变相拉高了房价。一套媒体村77平方米的单位，总价约110万元，而同样的总价，在洛溪板块可选到70多平方米的房子，实用率则高达83%以上。相比之下，使用空间大了，而且离城区的距离也更近了。（李凤荷 王荔珏）