楼市调控密集发力 热点城市房价有下降预期

　　近期，多个城市一系列调控政策迅速出台力促楼市“退烧”。业内人士表示，若部分热点城市后续房价上涨压力依旧，预计会有新的调控措施出台。同时，住房信贷料继续收紧，房地产市场短期或降温，交易量将有所下降。从房价来看，总体走向平稳，但个别城市有下降预期。

　　 调控措施密集出台

　　3月以来，多地迅速出台或升级楼市调控政策。比如，从首付比例、贷款利率、社保缴纳等角度，调控密度、力度都超出预期。3月以来限购城市已超过20个，北京、上海、广州等地的政策力度已是“史上最严”，中山、佛山等地连夜出台限购政策。限购范围也有所扩大，从一线城市到热点二、三线城市，甚至四线城市等。

　　因城施策成为本轮调控的特点之一。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，厦门要求新购住房满2年方可上市交易，成都分区进行调控和购房限制，河北部分城市针对外地人缴纳社保和不缴纳社保提供不同的购房政策，赣州针对不同路段采取不同限购政策等。

　　市场人士认为，若后续房价上涨压力依旧，预计会有新的调控措施出台。比如加大土地供应。3月27日，北京市国土资源局官网挂出2幅含住宅用地的出让公告，总计土地面积7.3万平方米，规划建筑面积12.8万平方米。据统计，自3月17日北京楼市限购升级后，仅十天内，北京市国土资源局一共挂牌出让8幅含住宅用地，共计建设用地面积36.88万平方米，供地速度明显加快。

　　 住房信贷或持续收紧

　　日前，中国人民银行行长周小川回应宽松货币政策的负面影响和非预期后果时称，从过去的经验来看，宽松货币政策可能造成高通胀，或导致金融市场、房地产市场和其他领域的资产泡沫。但这是政策权衡的结果，因为目前的政策重点是使经济从国际金融危机中复苏，即使货币政策会造成这样的后果，也不得不这么做。

　　在清华大学苏世民书院院长、前央行货币政策委员会委员李稻葵看来，宽松的货币政策确实会带来房价上涨、资本外流等溢出效应，但也不能完全归结于货币政策。房价上涨还有很多结构性原因，如政府缺乏土地供给等。

　　事实上，当前楼市调控政策的重要举措是收紧房地产金融领域。

　　中国民生银行研究院研究员李宗龙指出，北京等部分热点城市房价上涨压力较大，当前的调控政策主要着眼于房地产金融领域。从控制房地产风险的角度管理杠杆率、贷款房价比和债务收入比等。在首付比、月供收入比等方面都有从严管理的趋势。对各类“首付贷”等加杠杆行为也要进行严厉打击。

　　银监会副主席王兆星日前强调，将继续采取差别化信贷政策，对部分房价过热的城市，将采取审慎的房贷政策；对一些有去库存需求的三、四线城市，还是会给予必要的信贷支持。

　　李宗龙指出，这对银行将会产生三方面影响。一是随着更多热点城市房地产调控的加码，银行按揭或会从热点城市向三、四线城市迁徙。目前银行按揭虽会保持旺盛状态，但由于调控政策限制了总杠杆水平，房地产市场短期可能会降温，交易量会下降。二是商业银行等金融机构在评估风险方面将更加审慎。基于既控制好风险又做好业务的考虑，商业银行可能将注意力由房贷转向PPP、消费金融和小微金融等方面。三是差别化信贷为主的调控政策整体上既有利于保障刚性需求，又有利于改善银行贷款结构。无论对房地产业还是银行业的长期发展，差异化信贷均利大于弊。

　　 部分城市房价料下降

　　中国指数研究院数据显示，上周一线城市新建商品住宅成交量环比下降2.2%，同比下降44.5%。北京在“认房认贷认离”政策之下，上周新建商品住宅成交面积环比下降10.4%，同比下降49.7%。

　　“由于北京市场已进入存量房阶段，相当比例的交易是连环单，对换房业主压力较大。”房天下控股副总裁司智认为，随着楼市新政出台，高总价和高单价疯狂炒作的房源，尤其是2000万元以上高总价学区房、远郊别墅等房源，价格将回落。

　　受多地政策收紧影响，3月楼市新建商品住宅整体成交量同比、环比再度回落。其中一、二线城市同比均有不同程度下降，部分三线城市环比增幅收窄。

　　对于全国市场，中信证券分析师陈聪预计，市场总体稳定、局部调整，房价走向平稳。虽然个别城市政策异常严厉，但大多数二线城市对按揭贷款的限制仍然有限，三、四线城市仍然积极鼓励去库存。

　　“房价走势大概率是回稳，总体涨幅下降。”中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞认为，不排除个别城市个别时间段价格下降。

　　从全国住房库存面积来看，严跃进认为，部分大城市仍要继续补库存。一定程度上来看，库存不足是硬伤，否则单纯“限购”不一定能够真正调控房价。