调整楼市不当政策 需求才能有效释放
当前北京楼市持续低迷,归根结底,是有效需求在减少。
一方面,房价脱离了实际支付能力,想要买房的人多,但有支付能力的人少;另一方面,有支付能力的人因没法利用金融杠杆而选择了放弃。当然,还有部分因畏惧反腐而退却的,网传某知名房企副总裁此前在一个内部讲话时说,该知名房企在北京的高端楼盘,过去的三周,仅接待检察院、纪检委,就多达十四、五次。另外,还有部分有支付能力和购房需求的人正在观望,等着降价抄底。
要从根本上改变需求减少这一现状,除了需要开发商降价,还需要不当政策的合理调整。
纵观北京新房市场,已经出现了精装改毛坯、降低品质、团购、电商、特价房等一系列营销手段,这些无一不是变相降价行为,只因担心老业主闹纠纷,房企不愿意挑明而已,当前压力可见一斑。
嗅觉灵敏的大型房企总能走在前列。2010年,万科率先领降深圳楼市。2011,龙湖在北京大兴区掀开降价序幕,经过深度调整的大兴区也成为2012年全北京率先回暖的区域。今年,龙湖、万科已经再度“领降”,其他房企与其“试探”、“纠结”、“慢慢降”,不如“一降到底”。否则,市场继续萎靡,大部分房企哪能抗住资金周转的压力。
当下看,降价是房企当前最合适的选择,只有房价降到接近老百姓的购买能力,需求才会慢慢释放。
除了房企要主动应对当前市场变局,政府也应把过去政策不够合理的部分及时调整过来。值得注意的是,北京最近取消了“限价令”,放开高端市场,业内叫好的多,这为调整政策不合理的部分开了个好头。
其他值得商榷的政策还有很多。
首先是信贷政策,随着居民收入不断提高,家庭人口结构变化,住房需求必然要升级,改善性需求有望成为市场主力,理应得到政府的支持。但是现在北京二套房的认定过于严苛,首付高,利率高,普通家庭很难承受,导致住房升级换代很困难,而实际上,这部分客户对银行来说是资信良好的优质客户。因此,建议对换房者按首套论。
第二,目前全国各地公积金贷款支持购房力度还比较弱,如北京只能贷款80万,即使评上3A级也不过104万。以一套总价200万的自住商品房为例,首付三成,还需要借贷140万,公积金贷款还存在很大缺口。因此,建议公积金贷款政策随行就市,根据当地房价实际,合理提高贷款额度。
第三,目前全国只有北京严格执行购买二手房要按差额征收20%个人所得税政策,现在买一套小户型低总价的房子,个税加中介费就接近首付了,这样对不少人来说相当于房价涨一倍,导致支付能力明显下降,二手房市场大部分人被挤出。因此,建议北京在操作层面跟全国其他主要城市保持一致,并且对住房升级换代、卖一套买一套的群体给予适当的税收减免。
第四,限购政策,也是当年调控政策中的核心政策,考虑到北京限制人口规模的压力,限购还要长期执行。但是,限购本身的不合理之处也亟待调整。
比如,购房资格要求社保证明需连续交纳60个月(5年),断一个月就不行。但实际上,只要有工作调整一般都会断社保,眼下这个节奏,谁能保证5年之内不换工作呢?这种政策过于僵化、不近人情,另外,从贡献价值而言,即使断了3、5个月也不代表该人士对北京的贡献比别人少。
此外,本地人的限制也有争议。比如单身限购一套房的规定,实际上,单身不代表未婚,也可能带着孩子,也需要改善生活。
第五,对于自住房的定位,应作为市场调节的手段。市场过热时,多投放一些来平抑一下,市场过冷时则可以缓一缓,由于政府掌握房源,可以根据市场变化,通过增减供应来达到市场化调节效果。
综上所述,唤醒当前低迷的市场,需要多方共同努力,相信经过深度市场化调整的市场将更加健康稳定。来源:证券时报