11月广州二手房成交旺过“金九银十”
政策利好叠加和中心区新货不足，导致广州二手房成交大幅飙升。
中介网签数据统计，11月广州二手房成交狂飙突进，网签5999套，同比升152%，为近五年来少见的单月成交高峰。价格方面也呈现出同步上涨的迹象，尤其是核心区域价格领涨，涨幅加快。
合富置业有关人士分析认为，广州市11月二手房成交大幅飙升，主要原因有两个：一是政策利好叠加。在“3·30”、“9·30”、央行多次“双降”等利好持续刺激下，买家入市意愿增强，交投增加。二是中心区新货不足，价格高企。据合富指数监测，2015年1~11月广州中心六区新增一手新货量较2014年减少一至两成，其占比不足全市三成。中心区难觅3万元/m2以下的单位。中原地产、满堂红链家人士认为，公积金额度上调、全面“二孩”政策推出，改善型和学位房买家出手较坚决，大户型畅销；11月置业春节前收楼入住新居，令年底出现置业小高潮，最终成就五年来少见的高潮。
近日，记者选取全市量价齐升势头明显的7个板块进行摸查，在前线感知市场温度的经纪也认为，11月行情来得有点“摸不着头脑”。珠江新城西区指标楼盘嘉裕君玥公馆，几个月前还卖3.5万~3.6万元/m2，如今毛坯楼王单位都卖到4.5万元/m2；芳村鹤洞一个“猪骨头”单位，间隔不好，保养更是残旧，放盘一天即被一次性付款业主买下，且一天内居然约来了二三十台客看房，连中介自己都不敢相信。
七大成交热门板块扫描
珠江新城板块：满堂红链家成交数据显示，11月珠江新城板块二手成交量同比增188%，均价为37576.04元/m2，同比上涨15.4%。满堂红链家市场部刘镜棠介绍，随着今年二手房市场回暖，11月珠江新城投资意欲增强，特别是公寓成交量同比增1.5倍；中大户型成交同比去年增加超过1.75倍，如保利心语花园去年同期因货多客少，业主被大幅压价，均价为37958.63元/m2，今年11月成交均价则升至42440.64元/m2。
淘金板块：中原地产淘金北路分行高级营业经理陈华妹介绍，11月以来，淘金板块二手成交量价齐涨，二手住宅成交量同比上涨近50%。其中，面积150平方米左右的三房及四房户型备受买家追捧，约占总成交的20%。买家群除改善客外，还有计划生育“二孩”的客户。由于需求量加大，部分业主有反价的现象。华侨乐园有面积约130平方米单位，业主初始放盘价为310万元，因看好楼市，随后反价3%~5%，二手成交价因此有所上浮。如带省级小学中星小学的电梯楼恒福阁，此前均价约1.8万~1.9万元/m2，现时均价已达2万元/m2。
天河北板块：近期二手成交同样出现量价齐升的态势，中原地产新侨怡分行高级营业经理张海鹏说，成交量环比上涨约20%。同时，业主出现“惜售”心态，放盘量有所减少。近期，二手住宅需求量增大的是总价在400万元以内的改善型单位及带学位的两房单位。此前有一套经中原地产成交的侨怡苑楼梯三房，带华阳小学学位，初始放盘价是330万元，一个多小时后业主反价至340万元。
机场路板块：11月的成交量较去年同期上升了10%~20%。中原地产齐富路分行高级营业经理张院雷表示，“买家经历‘金九银十’楼市价格平稳度过之后，认为在降息等影响下，早买比迟买好，因此纷纷在11月入市。”其次，一般11月是每年必经的正常爆发期。此外，机场路板块二手需求大，买家以“刚需”客为主，不少买家打算在春节前购买新居，这也是广州今年11月二手楼市成交上升的原因。
芳村板块：据合富置业桥东二分行主管林润隆表示，桥东板块近期二手交投活跃度上升30%左右，年底都会旺一些，不少买家都有买房过年的计划。买家开始消化降息降准利好而开始入市，现时桥东板块总价100万元以内的两房或50万元的一房单位比较受欢迎。优质的社区盘二手房放盘略有升价，而地段交通各方面因素较欠缺的盘源不升价。
金沙洲板块：合富置业金域蓝湾分行主管徐凤桂表示，置换型与“刚需”婚房客占比各半。11月置换型买家比9、10月更多，看婚房的人数变化比较平稳。“刚需”客一般选择88~95平方米三房，总价120万~200万元左右。
黄埔板块：满堂红链家数据显示，11月黄埔二手房成交量同比增加225%，均价为16271.47元/m2，同比上涨12.8%。黄埔板块以“刚需”客为主，近期受政策利好影响，11月运用公积金贷款买家同比去年同期增加接近4.5倍，成交价亦出现上升趋势，如黄埔花园11月成交均价为19482.83元/m2，同比去年的17725.10元/m2上涨9.9%。
“穗六条”执行两年 外地客占比减少
本地客接受价增幅有限
广州市房管部门公布的数据显示，2015年11月全市11区二手住宅登记宗数为7903宗，同比增加81.8%。当月买卖市场交投量稳步上扬，经中介行促成的二手住宅买卖业务量比10月增加46%，住宅租赁业务量则比10月增加14%。满堂红链家市场部对本公司促成的二手住宅买卖交易作分类分析显示，11月广州市9区（不含南沙、从化）二手住宅成交均价为20411元/m2，环比上升4.4%，同比上升1.7%。
2013年11月18日“穗六条”出台，至2015年11月实施已满两年，满堂红链家市场部把过去四年经本公司促成的二手住宅买卖个案按买家户籍进行分类，并统计每个时间段的套均总价，观察“穗六条”实施的前后各两年的买家属性变化（下表）发现，由于限购条件相当严格，非广州籍客户合计比例从最高的68.1%下降到今年的60.3%，广州籍客户比例则增加至今年的39.7%。尽管如此，广州本地买家可接受的总价并不高，今年以来的套均总价为156.68万元/套，比三年前提高了28.7%，而外省客户购买物业的套均总价则从三年前的119.24万元/套提高到今年的178.04万元/套，提高幅度为49.3%。
满堂红链家市场部高级经理周峰认为，广州本地买家一般是改善或结婚用途为主，物色对象以大两房或小三房居多，且会习惯性压价，故实际成交价对比数年前增幅有限。非广州籍客户，特别是其他省份的买家，因在广州只有一个购房名额，在自有资金或银行贷款得到保证的前提下，通常会考虑尽可能一步到位。大三房甚至四房物业是现时外地客户青睐的对象，从而导致今年其对应的套均总价远高于广州本地买家成交的套均总价。
周峰表示，预期在“穗六条”未得到有效放松之前，上述两类客户所能承受的物业总价差距会有进一步拉大的趋势。满堂红链家统计显示，12月1~15日二手住宅买卖宗数比11月同期增加6%，成交均价为20302元/m2，同比上升1.2%。（李凤荷 王荔珏）