限购解禁：蝴蝶效应刚刚启动

　　呼和浩特市房地产开发监督管理处处长冀罕钢桌上的电话，不再像一个多月前那么繁忙。

　　彼时，呼和浩特刚刚取消限购政策，旋即收回，引发外界猜测。冀罕钢向21世纪经济报道记者解释说，撤回文件完全是因为打印错误。“作为一个边陲省会城市，取消限购是顺应市场。”他说。而呼和浩特的库存状况也没外界想象的那么严重。

　　一个月以后，呼和浩特不再成为舆论焦点。陆续有20多个城市，取消或者放松限购。限购解禁和放松的城市共性特征是，成交量都有所上升，但开发商更期盼的是信贷的放松。

　　解禁后的反弹

　　与其他机构的观点不同，东方证券认为，7月限购放松城市的新房销售数据，有所改善。在其统计的39大城市中，限购城市数量28个，其中限购放松的城市18个，放松后7月环比销售改善的城市为13个，占比达到72%。济南和杭州，7月成交量环比6月分别增长130%和72%。但杭州是在7月29日起才放松限购，其成交增长并非限购解禁导致。

　　申银万国分析师认为，限购城市成交量巨大，其销售改善可能影响全局。以2013年为例，46城共计成交约3.4亿平方米，占全国总成交的26%，如果因限购放开而销售改善则将产生全局影响。

　　限购解除后，压抑的部分需求将集中释放。46个限购城市74%是一二线城市，也是区域中心城市，大都具备产业竞争力和人口吸引力，本地改善性和外地刚性需求都比较大。由于限购多年，一经放开短期应能去化一部分库存，适当缓释高库存的压力。

　　以杭州为例，7月29日限购放开第一天，杭州主城区签约量115套，其中140平方米以上住房34套，占总量近3成。千万以上的豪宅成交17套，一天的成交量就超过过去几周。福州、济南、杭州、成都、石家庄、呼和浩特、海口、南昌、青岛等城市，解禁后的销售都有一定改善，但很难明确断定这是政策调整导致的结果。

　　杭州老板电器股份公司副总经理何亚东对21世纪经济报道记者表示，在执行限购政策的这几年里，杭州的家电行业已连续几年没有增长。尽管限购解禁带来的触动并不是很强烈，但何亚东告诉记者，他身边有许多朋友都打算买二套房和三套房，甚至有换大房子的想法。“大家都认为房价可能又要涨了。”张亚东说。

　　但杭州本地一位不愿透露姓名的开发商向21世纪经济报道记者表示，对开发商影响最大的不是限购政策，而是限贷政策，140平方米以上的住宅存量有限。

　　放贷与市场波动的矛盾

　　7月中旬博鳌·21世纪房地产论坛期间，华远地产董事长任志强在接受21世纪经济报道记者采访时表示，贷款利率上浮抵消了降价带来的效果。开发商最希望放松“限贷”。

　　然而，与多地积极推出“救市”举措形成鲜明对比的是，房贷市场的现状不容乐观。金融搜索平台“融360”对全国23个重点城市近400家银行房贷利率进行的调查显示，刚需购房者将继续面临房贷利率走高、放贷不易的困难。

　　7月，全国23个重点城市中，房贷利率最低为9折，出现在北京农商行和中信银行北京分行；以往房贷利率相对较低的外资银行中，如今也只剩汇丰银行可以提供9.4折-9.8折的优惠，其他外资银行均提高到基准利率以上；绝大部分二三线城市优惠利率已销声匿迹，首套房利率与二套房利率逐渐趋同，差别化信贷政策名存实亡。

　　据了解，哪怕是有少数银行名义上可提供优惠利率，但事实很难申请，即使申请到了，放款时间也无法确定。此外，银行看人放贷现象普遍，中信银行北京分行的9折利率只针对部分特定客户，农业银行只针对优质客户提供9.5折利率优惠。

　　今年2月至7月，停止住房信贷的银行占比呈曲折上升的趋势。7月，在统计的23城市中，只有西安、佛山、青岛、珠海四个城市没有银行停贷。

　　中国人民大学金融与证券研究所副所长赵锡军在接受21世纪经济报道记者采访时表示，商业银行不是政府政策执行的部门，而是追求自身利润最大化、兼顾风险考量的公司。银行“惜贷”首先受资金供求关系的影响，其次出于自身风险控制的考量。经济放缓、不良率增加以及市场波动加大的情形下，商业银行取消贷款优惠是最正常的选择。房价下降有可能将会给商业银行带来风险。“个贷放松有助于解放开发商的库存，但只代表了一小部分人的利益。”赵锡军说。

　　21世纪不动产市场发展中心总监桑豫峰表示，从目前迹象来看，二三线城市取消或大幅松绑限购，已获得中央的默认，这其实正是去年全国两会政府工作报告提出对房地产实行“分类调控”原则的具体运用。

　　桑豫峰指出，上半年房地产市场的调整，并不是由于限购收紧导致，而是市场因素自发推动的结果，因此，取消限购并不会立即扭转楼市向下调整的轨道，潜在购房者的预期也不可能迅速逆转。短期来看，宏观经济仍未完全稳定，房地产很难一枝独秀。长期来看，随着改革的深入，经济结构的调整，房地产增长的空间被大大压缩，即使房地产不会就此进入所谓“长期拐点”，但成交和价格大幅放缓，却是多数人的共识。