首创置业：完成380亿全年目标还要过哪些坎？

　　观点地产网 随着境外融资成本上升、境内融资成本下降，越来越多房企倾向于通过发行境内债以替换更高成本境外债的方式来调整自身负债结构，并获取更低的融资成本。

　　4月11晚间，首创置业股份有限公司公告宣布，于当日，该公司与首创证券及其他承销商订立承销协议。

　　根据协议，该公司建议在国内以一批或分批形式非公开发行本金额最多100亿元人民币的境内公司债券，募集资金将用于补充营运资金及或偿还部分该公司现有债务。

　　此前的3月18日晚间，首创置业刚刚宣布建议公开发行本金总额不超过人民币50亿元的可续期公司债券。

　　频频融资固然有上述新债换旧债、优化资本结构的考量，但融资最终仍然是要服务于业绩。

　　据观点地产新媒体查阅，2016年前三个月，首创置业累计实现签约面积约28.3万平方米，签约金额约36.7亿元，同比下降35.8%，完成2016年全年380亿销售目标的9.66%。

　　在一季度市场行情火热、房企普遍大丰收的局面下，首创置业36.7亿的销售业绩不得不说较为一般，这也让市场对首创置业能否顺利完成今年380亿全年目标产生了问号。

　　销售36亿与百亿公司债

　　4月5日晚间，首创置业股份有限公司发布2015年第一季度营运数据，2016年3月份，公司实现签约面积17.2万平方米；签约金额22.8亿元。

　　2016年前三个月，首创置业累计实现签约面积约28.3万平方米，签约金额约36.7亿元，同比下降35.8%；签约均价1.3万元/平方米，同比增长26.4%；截至2016年3月底，尚有认购未换签金额约13亿元正在办理换签手续。

　　观点地产新媒体查阅公告发现，3月份，首创置业于京津沪地区实现签约面积11.9万平方米，签约金额18.4亿元；其他地区实现签约面积5.3万平方米，签约金额4.4亿元。2016年前三个月，北京销售额占全部的17%，天津销售额占全部的37%。

　　除了销售业绩，首创置业今年以来在资本市场上的大手笔融资也备受关注。

　　4月11晚间，首创置业股份有限公司公告宣布，该公司与首创证券及其他承销商订立承销协议。

　　根据协议，该公司建议在国内以一批或分批形式非公开发行本金额最多100亿元人民币的境内公司债券，募集资金将用于补充营运资金及或偿还部分该公司现有债务。

　　观点地产新媒体查阅公告，首创置业此次公司债券面值及发行价为人民币100元；年期为一年以上但不超过七年；利率将为固定利率，将按承销商与该公司协定的利率计算。

　　首创置业表示，建议非公开发行境内公司债券可在合理时间内补充公司的营运资金，并能使公司优化融资架构及在合理范围内管控总体财务成本。

　　此前的3月18日晚间，首创置业刚刚发布关于建议公开发行本金总额不超过人民币50亿元的可续期公司债券的公告。

　　频频融资虽然有新债换旧债、优化资本结构的考量，但融资最终仍然是服务于业绩。

　　冲刺380亿还要过哪些坎？

　　对于公司一季度销售业绩，首创置业北京资本中心助理总经理蒋松涛及投资者关系总监冯瑜坚均对观点地产新媒体表示，这是在公司“计划目标之内的”。

　　蒋松涛表示，公司一季度签约金额仅有36.7亿，主要是因为公司一季度推盘量比较少，几乎都是去年的库存，没有太多新推项目。

　　“今年推盘将集中在二三四季度，总的货值是636亿。”据蒋松涛介绍，公司二三季度货源充足，636亿的货值意味着只要达到去年同等的去化水平，也即达到60%的去化率，就可以完成全年380亿的销售目标。

　　蒋松涛进一步指出，公司今年货源结构更多集中在公司所聚焦的五个核心城市，占全部货值的80%，从这些城市目前销售情况来看，还是保持比较乐观的态度。

　　蒋松涛还表示，一季度所在市场行情较好，所以公司在价格上也做了一些调整。观点地产新媒体注意到，首创置业一季度签约均价为1.3万元/平方米，同比增长26.4%。

　　在2015年利润下降12%的情况下，蒋松涛所说的“价格上的调整”，或许更多的是基于利润上的考量。

　　在此前3月16日首创置业举行的全球战略媒体见面会上，首创置业副总裁胡卫民就介绍，公司2016年将重点推出四个项目——北京的天阅西山、上海的天阅滨江、北京的首创中心以及首创天禧。

　　首创置业管理层披露，公司2016年将采取新打法，通过增加中高端产品系“天阅”以提高利润率以解决高增长下利润率下滑的问题。

　　除开如何应对利润下滑问题外，首创置业还面临如何保持公司持续性增长力的问题。

　　据观点地产新媒体查询，2013年，首创置业实现的签约金额为196亿元，同比增长48%；2014年，首创置业实现签约金额则为248.6亿，同比增长26.8%，2015年，首创置业签约金额325.1亿元，同比上升30.8%。

　　在经历了连续三年较为快速的增长之后，如何保持增长力也成为了摆在首创置业面前的一道“坎”。

　　关于这个问题的解决，除上述636亿充足可售货源来保证销售目标的顺利完成外，首创置业也在积极拓充土储。

　　据观点地产新媒体了解，截至2015年12月31日，首创置业拥有土地储备总建筑面积1130万平方米（公司权益面积857万平方米）。

　　据蒋松涛介绍，2016年，首创置业计划拿地规模维持在250亿左右，主要投资北京、上海、天津三个重点城市，这与公司2016年签约目标京津沪占公司整个大盘57%的份额相匹配。

　　此外，冯瑜坚表示，公司2016年也将积极通调整负债结构以降低融资成本。

　　“此次公司发行的最多100亿的公司债主要还是用于补充营运资金，以及通过一些新的、便宜的债去替换掉旧的、成本较高的债。”

　　据冯瑜坚透露，首创置业的融资成本已由2014年的7.2%降至2015年的6.4%，2016年还将实现进一步下降。

（编辑 李子飞）