“一房多卖”背后，债权分配陷困局
“一房多卖”背后，债权分配陷困局
志联公司在广州地铁6号线上所盖的涉案楼盘
“当时花800万元买了两套房，没想到被骗，一陷进去就是三年多，胜诉至今仍拿不回1200万执行款。”对黄林生（化名）来说，一起因购房遭遇“一房四卖”的骗局，在广州把他拖进“讨债”的泥潭。黄林生起诉涉事地产公司胜诉，法院拍卖地产公司被查封的财产后，黄林生仍拿不到执行款。法院表示，“终结”执行只因地产公司正被他人申请破产。
记者调查发现，地产公司因早期“一房多卖”，致目前已背负100余家债权人近10亿元债务。在严重资不抵债的情况下，多名债权人为及早追回债权，群起起诉。一个尴尬的问题随之凸显：在涉案公司优先清偿优先债权人之后，对大多普通被骗的购房者而言，等来的结局或是“千金散尽难复来”。
恶意“毁约”
疯狂“套现”
在广州地铁6号线东湖站B出口，一幢崭新的高层商品房格外显眼。
约2008年前后，一家名为“广州志联”的房地产开发公司（以下简称志联公司），拿到地皮后在这里建商品房。当时，直达该楼盘的地铁6号线尚未开通，但因紧邻东山湖公园，该楼盘仍甚是抢手。志联公司推出约200平方米一套的房型，售价约为2万元/平方米。为尽快回笼资金，该地产公司采用了一次性付清房款的销售方案。
2012年年初，准备结婚的黄林生，实地看房后决定买房。“当时我的想法是买两套，一套自己住当婚房，一套给父母。”2012年2月底，黄林生与志联公司签订了《广州市商品房买卖合同》，约定以800万元的价格，一次性付清分别购买该楼盘的1201房、2401房，两套房的建筑面积均约200平方米。
同一天，黄林生与地产公司签订了一份《商品房预售合同补充协议》，约定：黄付清两套房的800万元购房款1个月内，地产商需保证无第三者向黄主张权利，否则视为违约。如违约，地产公司除退还全部购房款外，每套房需各支付200万元的赔偿款。合同及补充协议签订后，黄随即支付了800万元的购房款，等待被通知去办理购房手续。
然而让黄林生没想到的是，自己一直没等来去办理房产手续的通知。之后他上阳光家缘网上打印购买房屋的基本信息时，竟发现已经购买的两套房屋，已被销售给他人。随即，黄林生找到时任地产公司总经理林志云交涉，对方回复确实已销售给他人，如有异议请走法律程序。
疯狂“套现”
记者近日回访该楼盘得知，因后来广州地铁6号线开通，涉案房屋销售的均价比2012年翻了一倍。而事实上，记者调查获悉，黄林生的遭遇并非个案。
蒋先生便是其中一例。据蒋先生透露，2012年3月他交了首期款给志联公司后，不久也一次性付足了近400万元的购房全款。
但这年春节前后，蒋先生准备去办收楼手续时，物管却告知有人声称是业主已收楼。蒋先生到志联公司交涉才得知，房子确已被销售给他人，且对方也正和志联公司打官司。而据业主提供的资料，楼盘中的2401房情况最为典型，前后共有4个购房合同、出现4个购房者。而黄林生此前买的两套房中，一套恰好是2401房。经记者调查核实，黄林生才发现自己原来遭遇的是“一房四卖”。
深谙房屋买卖合同纠纷的广州公益律师廖建勋称，签订了合同不走网签程序，房款交付后又缺乏相应的资金流监管，这导致了上述“一房多卖”的可能性。尽管合同约定了以购房款50%作为违约赔偿惩罚，但这仍不足以约束地产公司。在发现多起一房多卖后，2012年年初多名购房者联名投诉志联地产公司。
随即，广州市房屋交易监管中心介入调查。志联公司随后承认楼盘存在一房多卖情况，在一份答复中志联公司表示：公司于1995年11月3日注册成立后，长期由林志云担任总经理，运营由其掌控，各类印章也由其管理。问题集中在2010年下半年以后，林志云擅自以公司名义与他人签署数十份房产买卖合同、借款合同。整个楼盘还有二十多套房源如此处理，涉及金额高达一亿多元。
记者获悉，像黄林生遭遇的2401房“一房多卖”，除了仅一份具备网签合同条件外，其他三个买卖合同的卖方只有公章和林志云签名，无志联公司法定代表人签章。
“追款”遇阻
因志联公司明显涉嫌违约，担心拿不回购房款，2012年3月黄林生将志联公司起诉至越秀区法院。最终法院经审理认为，志联地产公司将合同预售房屋转卖他人，构成违约。法院最后判决：总计返还购房者800万元购房款，另两套房每套赔偿200万元，总计需支付黄林生1200万元赔付款。
然而事后的赔付，却波折不断。因志联公司未按法定期限支付款项，为尽快追回款项，中途黄林生以自己家人名下的两套房作为担保，向法院申请财产保全，并冻结涉案地产公司名下的1200万元相应价值财产。卷宗显示，2012年4月，法院查封了志联公司名下楼盘1801、3104、805、504房共4套房的房屋产权；2012年10月黄林生向一审法院申请执行，法院予以立案执行。
志联公司被查封的4套房，之后启动了拍卖程序。据黄林生称，截至2014年5月，4套房均拍卖完毕。同年6月，黄林生向越秀法院申请将执行回来的款项用于偿还自己的债权。
就在黄林生以为房屋拍卖款已到了法院，自己即将领取1200万元赔付款时，却节外生枝。2015年1月8日，广州中院裁定受理另一名债权人黄攀云对志联公司的破产清算申请，据此越秀法院告知黄林生，其申请执行案被裁定“终结执行”。于此，他想拿回1200万赔付款，中途搁浅。
记者了解到，2013年至2014年间，各自为阵的部分债权人在广州市荔湾区、越秀区、白云区、天河区、番禺区法院及广州中院等密集起诉、查封、拍卖志联公司财产。各法院之间的诉讼、执行疑因没有相关部门协调，导致债权人“先到先得”，晚诉讼的债权人难参与分配。
延伸阅读
涉事地产公司
背约10亿债务
近日，记者获悉志联公司的一份债权表上显示，债权人黄攀云在广州中院申请“破产清算”后，其已经确定的债权人有136名之多，负债额近7.6亿元；另一份未确定的“待定债权表”载明，志联公司还有14名债权人，此部分负债额近3亿元。两者相加，总计债权人近150名，大大小小额度的债务额约为10亿元。
广东法盛律师事务所的康一丰，代理志联公司的多起债权纠纷案，据他介绍，目前通观志联公司的债务信息，负有上千万债务的债权人就有近20名。而根据《破产法》的相关规定，有“优先债权人”和“普通债权人”之分：破产清算志联公司的资产，首先是优先债权人享有优先清偿的权利，其次才是普通债权人。
按照目前涉事地产公司严重资不抵债的状况，最后被骗的购房者能拿回多少钱，仍是一个未知数。
康一丰表示，在本案例中最好的解决途径就是，更高一级人民法院通过指定执行的方式，实现集中执行、集中分配，保障执行拍卖、执行分配工作公开、公正，防止资产贱卖、虚假诉讼和暗箱操作执行分配。