一线城市房价假涨真跌 调整最早有望今年底结束
编者按
转眼间，6月也将进入尾声，随之而来的，就是各大房企的半年考。是喜，还是忧，不日答案就将揭晓。数日前，两组“打架”的广州房价数据引起了人们的关注和思考。同样出自于“官方”，为何房价涨幅统计出现较大差异？即便我们不去深究这里面的原因，但不少房企开始忙起来了。或是感受到了房地产行业分化的提速，为了今后的日子能够好过一些，中小房企已经开始转让股权，借股权交易所来缓解资金压力。6月20日在南京举行的土地拍卖会，延续了一个月前的冷清……一系列零散的信息综合起来，或让这个夏天充满“凉意”。
近日，两个分别由官方机构公布的房价数据出现“打架”的情况，让购房者对广州楼市的真相更感困惑。
根据国家统计局公布数据显示，5月份广州房价环比涨幅为零；而广州市国土房管局的统计数据却显示，同月广州房价环比上涨2.1%，连续3个月创新高。
广州楼市到底是 “假涨”还是“真跌”？对此，多位业内人士在接受记者采访时表示，数据“打架”主要是由于统计样本的不同，国家统计局的调查样本更贴近市场真实情况，房管局的数据来源受“限价”干扰因素较大，因此即便一线城市也进入实质性降价阶段，房价数据也呈现出“真跌假涨”的走势。
官方房价数据“打架”
记者整理广州市国土房管局每月发布的 《房地产市场运行情况通报》发现，自今年2月起，广州房价连续3个月出现环比上涨。数据显示，今年3~5月，广州新建住宅网签均价环比涨幅分别为10.4%、1.5%、2.1%。
而国家统计局公布的5月份70大中城市房价数据显示，今年3~4月广州新建住宅售价环比涨幅仅为0.4%与0.1%，5月份广州房价环比涨幅为零。
事实上，类似的数据“打架”情况并不罕见。以去年12月为例，国家统计局数据显示，该月广州新建住宅售价环比涨幅为0.7%，同比涨幅为20.4%。但广州市房管局的报告却显示，该月新建住宅网签均价环比涨幅为0.4%，同比下跌12.9%。
记者发现，其他一线城市也出现了类似情况。以深圳为例，国家统计局数据显示，5月份深圳新建住宅售价环比下跌0.2%，但深圳规划国土委网站数据显示，5月深圳新房住宅成交均价23981元/平方米，环比上涨1.1%。
“打架”或因楼市政策
中原地产项目部总经理黄韬告诉记者，由于国家统计局与当地房管部门的调查样本不同，加上去年地方政府在房价控制目标的压力下意图从数据上抑制房价涨幅，导致两个官方数据“打架”。
“国家统计局所制定的房价数据，是抽取同类型楼盘相同朝向的相近单位作为样本，以楼盘的实际售价为统计数据，能更真实地反映市场状况。但广州市房管局是以网签合同的成交数据为统计样本，由于去年广州出台严厉的 ‘限价’政策，导致大量楼盘采取以‘双合同’绕开管理部门的价格限制，不少高价盘更是被暂停网签，引发房价数据失真严重。”黄韬说。
去年4月，为了遏制当时房价上涨过快的势头，广州市房管局发布通知，规定预售楼盘申报价格过高且不接受房管部门指导的，暂不核发预售许可证，超过申报价格销售的，暂停网上签订商品房买卖合同。
此后，越来越多的开发商采用“双合同”，即购房者买房时所签合同往往一份是正式的 《商品房买卖合同》，而另外一份则是以“装修合同”或者“装修提升合同”甚至是“变更装修标准价差和房屋增值包服务费”等多种名目体现，两份合同加起来的房款才是房屋总价。
黄韬告诉记者，自去年11月起，“限价”政策逐渐松绑。随着今年市场压力增大，从3月起“限价”政策松绑蔓延至全市，由于双合同现象大幅减少，同时大量在去年积压的高价盘在最近两个月集中网签，变相提高了楼盘的网签售价，是带动房管局的房价数据明显上涨的主要原因。
一线房价“假涨真跌”
中原地产首席分析师张大伟认为，在整体楼市降温的情况下，一线城市在2013年下半年严格执行的限价政策逐渐已经不适合当下市场情况，目前还能维持上涨的城市越来越少。甚至连业界也认为，一线城市也出现了明显的降温现象，降价潮在一线城市出现蔓延的势头。
以广州为例，记者实际走访发现，外围区域降价风越刮越猛，继位于番禺的万科欧泊降价三成开售后，同区域的知名大盘雅居乐剑桥郡于本月中推出100套特价单位，毛坯售价为1.2万元/平方米，较该盘前期单位售价直降30%。
“虽然广州市房管局公布的房价数据显示是上涨，但这只不过是反映去年房价真实涨幅。从广州来看，目前外围区域新盘售价已经出现15%的降幅，个别项目为了清尾货更是出现30%的降幅，带动广州楼市进入实质性降价阶段。”黄韬表示。
克而瑞研究报告显示，6月前半月，一线、二线和三四线城市的成交面积同比去年分别下滑了22%、27%和35%，在四个一线城市中，北京与深圳成交同比降幅分别为51%与64%，广州与上海则同比上涨7%与25%。
合富辉煌首席市场分析师黎文江认为，一线城市自身拥有强大的需求支撑，本轮下行更多是受到银行收紧房贷的影响。乐观估计，本轮楼价下行调整期有望在今年底结束。
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房企动向
碧桂园再现人事变动营销能手杨永潮“坐镇”海外
继今年4月，拥有中海背景的吴建斌接替伍绮琴出任首席财务官一职后，在去年新晋千亿俱乐部的房企碧桂园再现人事变动。
6月20日，碧桂园正式宣布，集团营销中心总经理杨永潮正式调任董事局主席特别助理，其执行董事职位未变，营销中心总经理一职由集团副总裁、粤闽区域总裁程光煜出任。
记者了解到，杨永潮为碧桂园创始人杨国强侄子，担任碧桂园营销团队总负责人超过十年，此次调任后工作重心将转向海外市场。
辉立证券分析师陈耕向记者表示，杨永潮作为碧桂园的元老级重臣，由其主导的营销模式是推动碧桂园从一家区域小房企发展成全国性龙头房企的关键。随着此前公司抛出海外市场在十年内占半壁江山的目标，此次调任也意味着，碧桂园未来将加大海外市场的开拓力度。
营销中心换帅
对于此次高管变动，碧桂园方面向记者表示，杨永潮是集团执行董事、原营销中心总经理，主要负责碧桂园的产品营销工作。此次集团决定任命他为董事局主席杨国强的特别助理，协助杨国强开展海外项目拓展、土地投资、项目规划、产品定位、营销前期策划等相关工作。杨永潮仍担任董事会执行董事。
杨永潮加入碧桂园销售团队接近20年，从事一线销售工作。2002年，杨永潮组建碧桂园“营销中心”，担任总负责人。2007年碧桂园在香港上市后，杨永潮成为碧桂园执行董事之一，并组建全国营销团队，碧桂园也从华南区域品牌发展成为全国性的地产品牌。
在杨永潮调任后，程光煜将出任营销中心总经理一职。资料显示，程光煜于2007年加入碧桂园，历任碧桂园集团董事局主席助理、总裁助理、项目总经理、运营中心总经理、粤闽区域总裁等职位。
海外战略提速
随着精通营销的杨永潮将工作重心转移至海外市场，碧桂园的海外战略大有提速的势头。
自2012年初正式进驻马来西亚后，碧桂园已投资了3个大型项目，其中由碧桂园自主开发的首个项目金海湾于去年8月正式发售，不仅成为公司去年的单盘销售冠军，同时让碧桂园成为马来西亚最大的地产商。
在这背后，“全民营销”战略在马来西亚项目发挥出作用。据悉，在金海湾去年开盘之时，项目以750令吉/平方尺(约13761元/平方米)的价格发售，低于周边楼盘价格近三成。同时，碧桂园在国内发动营销攻势，给每位老业主补贴2000元，用飞机一拨拨地把人拉到马来西亚体验金海湾项目，对于习惯了坐等买家上门的马来西亚本土开发商而言，碧桂园的营销手法在当地造成了极大震撼。
记者了解到，碧桂园金海湾项目剩余货量将于今年下半年推出，位于马来西亚首都吉隆坡以北的碧桂园钻石城也于去年末开售，另一个位于吉隆坡的新项目也将于今年下半年开售。陈耕向记者表示，随着海外市场成为集团发展的重点，调来久经沙场的杨永潮有助于增强碧桂园的海外开拓与营销能力。