上半年广州楼市成交创近十年新低
“金九银十”的楼市传统销售旺季即将杀到，超3.4万套货量将抢闸入市。作为北上广深最理性的广州成交量创下了近十年新低，低于金融海啸时期的2008年，能否应对如此巨大的楼市供应？
在这种状况下，调控天平如何倾斜再次引发了热议，“穗六条”是否应该坚守的讨论声再起。“穗六条前置条件已经过时，应该停止执行。”有专家表示，“穗六条”提高非户籍人口在广州的购房门槛，使得非户籍人口的购房比例大幅下降，有必要根据目前市场的实际情况进行适当调整。
楼市成交跌至谷底 房价涨势止步
随着今年楼市“金九银十”黄金时段日益临近，一大波新货即将杀到。有机构统计，金九银十期间，广州11区共有128个楼盘预计超3.4万套货量抢闸入市，其中全新盘约57个，总货量约1.4万套。共有55盘打出了各种优惠，占比57%。从分布来看，新货供应重点区域主要集中在东部和南部。新黄埔是新货最多的区域，共有18个楼盘推新，预计将有超5800套新房。
广东中原地产项目部总经理黄韬表示，从目前情况看，很多开发商都蓄势待发，准备冲刺“金九银十”，预计可售货量数量较多。
供应“井喷”的背后，是广州一手楼市成交一路下滑的现实。广州市发改委副主任陈浩钿7月24日向广州市企业家协会部分企业作经济形势分析时说，今年上半年广州月均一手住宅成交量不到44万平方米，为近十年来新低。
去年3月，国家楼市调控新政“新国五条”出台后，广州楼价开始新一轮迅速增长。11月广州楼市调控政策“穗六条”出台，二套房首付从最低6成进一步提高至7成、户籍限购政策再从严，广州楼市成交量突然跌到谷底。
事实上，尽管成交量下滑，各种降价促销开始出现，呈现在老百姓面前的广州市国土房管局官方数据显示，今年以来，广州全市一手房网签均价一路上涨，直至今年7月才终于停下脚步。
数据显示，今年上半年，广州全市一手房均价达到了15088元/平方米。综合广州市国土房管局公布的半年数据计算可发现，今年上半年广州十区一手住宅网签均价为18279元/平方米，比去年上半年涨2197元/平方米，涨幅14%。这也意味着，2013年上半年购买一套100平方米的住宅，比2014年要便宜22万元左右。这个幅度与2013年同比2012年的涨幅差不多。
冰冷的数据背后，却是广州楼市的风起云涌。
一方面，在市场低迷的大环境下，开发商各出奇招拉客。今年以来，垫首付、“零首付”等卖楼促销方式一度在广州市场上盛行。今年4月，番禺南浦敏捷金月湾的“首付一成”促销曾一度引来市场的众议。广州近郊区域成为降价盘最为集中的区域，据不完全统计，番禺多个大盘降幅超过3000元/平方米。在市桥某学位盘，在6月份就由于降价幅度过大而引起了旧业主的强烈不满，而该盘的售价从今年初超过19000元/平方米直降至万元出头。
另一方面，限价、限签等本地化调控政策有所松绑，大量在去年积压的高价盘在最近两个月集中网签，拉升了一手房价格。这就出现了一边楼盘降价声此起彼伏、另一边全市一手房均价却接连创下新高的怪现象。
回望今年以来的广州房价线路图，从今年1月开始一路上扬，在今年6月创历史新高，直至今年7月戛然而止，开始掉头向下。
接下来，广州一手房价是否会继续走下“台阶”，持续下跌？有不少市民提出这样的疑问。
黄韬预计，接下来的“金九银十”广州楼市成交应该会有所回升，价格会保持平稳，开发商会有正常的促销，但是要出现大幅度降价的可能性不大。
连锁反应显现 土地市场冷风吹
数据显示，自4月份以来，广州每月土地成交总额逐月下降。最新数据显示，7月广州11区卖地9宗，总占地面积242069平方米，均以底价成交，成交金额146357万元，创全年新低。
楼市低迷的影响，对于广州这样的国家中心城市，却并不仅仅限于房价的下跌那么简单。
上周，万博地下空间和萝岗住宅地正式出让，结果遭遇一底价成交、一流拍。
土地市场首当其冲。广州市财政局的数据显示，今年上半年，广州市本级国有土地出让金收入295.4亿元，同比增长63.7%、增收114.9亿元，占市本级政府性基金收入的90.7%。
广州市财政局局长袁锦霞此前介绍，年初就开始供应土地是为了改变以往年度在下半年集中出让土地的做法，以保证全年土地出让收入平稳入库，避免收入大起大落。
事实证明，广州土地出让提前“抢跑”的策略相当明智。数据显示，自4月份以来，广州每月土地成交总额逐月下降。最新数据显示，7月广州11区卖地9宗，总占地面积242069平方米，均以底价成交，成交金额146357万元，创全年新低。
根据统计，2014年以来广州已经有7宗地块中止出让，就连位于老城区的海珠区昌岗中路100号橡胶新村东部地块也因故中止挂牌出让。
广东省房地产研究会副会长韩世同认为，地块中止出让可能主要因为报名情况不符政府预期，“土地市场遇冷情况仍会持续”。
另一方面，房地产调控持续导致相关税收大幅减收。上半年全市销售不动产营业税收入27.6亿元，同比下降25.3%、减收9.4亿元；存量房契税收入8亿元，同比下降39.7%、减收5.3亿元；预征类土地增值税收入11.8亿元，同比下降16.4%、减收2.3亿元。
“房地产市场疲软，导致其对经济增长拉动作用减弱。”广州市发改委主任潘建国在向人大常委会作汇报时如是称。
有专家则表示，土地市场成交的降温甚至下降，将使经济转型升级又多了一些有利条件。暨南大学管理学院教授胡刚表示，如果在经济基本面和宏观调控引导下，使土地市场趋于降温，土地财政不再成为地方最重要的财政收入来源，这将迫使地方政府寻找新的收入来源，通过转方式、调结构、促改革来保持经济增长。
“高地价、高房价、高入市门槛的市场，难有持续性。”省房协理事赵卓文说。
■延伸
“穗六条”是否应该坚守？
今年以来，面对楼市的下行压力，一些城市或明或暗微调楼市政策，采取的措施包括降低限购门槛、购房落户、微调公积金、税收减免等。
7月份后，越来越多的城市松绑限购，市场对广州可能松绑限购及房贷放松的预期越来越强烈，有投资客犹豫是否应该入市，有准买家担心广州房价在下半年会出现反弹。8月7日，广东省四个限购城市之一的佛山市，成为广东首个限购“松绑”的城市。在一片调控政策调整的嘈杂声中，广州楼市调控政策是否还能HOLD得住？
尽管广州还未放开限购和限贷，但目前已经对限价、限售、限签进行了执行层面的放松。最近，对于“穗六条”是否应该坚守的讨论声更是激烈。去年底，在房价一路上涨的背景下，“穗六条”横空出世，其中最被关注的是二套房贷首付比例不低于70%和“非本市户籍居民家庭提供缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的年限从之前的1年调整为3年”。
8月初，合富辉煌和搜房网在广州就以“穗六条”是否应该坚守为题召开政策研讨会。“穗六条前置条件已经过时，应该停止执行。”合富辉煌首席市场分析师黎文江表示，由于穗六条提高了非户籍人口的购房的门槛，阻止了非户籍人口即所谓新广州人在广州购房，使得非户籍人口的购房从以前的35%降至不足10%，导致库存不断积压。他认为，“穗六条”对外地人的购房门槛提得太高，严厉程度在全国大城市中仅次于北京。
黎文江表示，对穗六条进行调整主要是为了刺激需求而不是带动房价，在目前房贷收紧、利率提升的背景下，实际上在一定程度上已经遏制了房价反弹的可能。
胡刚认为，广州最近放宽入户限制的政策，虽然与房地产市场并无直接联系，但是放宽对非户籍人口购房限制确实在一定程度上可以提升城市活力、拉动竞争力。
在一些专家看来，在过去10多年中，房地产行业一直处于亢奋、过热的状态，拿块地就能挣钱是非常不正常的现象，目前市场已经开始回归正常。“新一轮的房地产市场调整为推进改革和完善相关政策提供了窗口期。”
“今年的楼市调整有利于消化2010年以来的过度库存，有利于稀释楼市泡沫。”专家分析，此次楼市调整是在宏观经济步入新常态下的调整，也是经济治理理念发生重大变化、在市场分化中的调整，这势必影响楼市的发展趋势及相关调控对策。胡刚说，从经济新常态的长远发展角度分析，限购等调控政策将逐步退出，在经济发展增速放缓的背景下，房地产价格也会逐步回归平稳。