聚焦上市房企“去库存”版图：地产供给结构面临裂变

　　从上市公司盈利能力上看，传统住宅开发类业务面临销售规模增长的中长期瓶颈，同时也面临着盈利能力下滑的窘境。主要是随着行业逐步度过供不应求的黄金时代，叠加地价的高企，地产行业尤其是小房企的利润空间正不断压缩。

　　“房企主要资产为存货，过往五年上市房企存货占比超过60%，存货包括现楼、开发产品、楼盘等。” 平安证券分析师王琳认为。

　　2月26日，有接近恒大地产的人士对21世纪经济报道记者表示，近年来，为了更好的去库存，该公司土地储备结构也作出了相应的调整和改变。

　　在中央层面上，今年以来，多部委已召开工作会议，且不少会议内容涉及与房地产行业相关的表态，其中国土部更是在会议上提出“战略上坚持持久战，战术上打好歼灭战”的部署，围绕去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板五大任务，找准接口，全力攻坚。

　　同时来自地方政府、上市公司等多个层面的动向也越发明显。

　　 三四线城市去库存压力集中

　　而地方层面，多地政府纷纷落实跟进去库存政策，其中包括农民工市民化，同时支持新市民购房需求成为地方政策的主要着力点，具体措施则包括税收减免、财政补贴以及完善住房制度改革等多个方面。

　　据国家统计局数据，截至2015 年末，全国商品房待售面积 7.2 亿平米，值得注意的是，该数据的统计口径是已竣工未销售的商品房屋建筑面积，但不包括在建未建的部分。

　　其中，57.5 亿平米库存中将近 51%为住宅，约29 亿平米，商业占22%次之，尽管从量上来看，住宅库存位列第一，但从去化情况来看，住宅去化周期约 2.6 年，远好于其他性质的库存，办公楼及商业库存消化需超过 10 年。

　　此外，社科院统计数据也显示，办公楼、商业等非住宅类业态消化库存的压力更大。

　　另据中指院报告，库存按已拿预售证但未售出计来测算去化周期，截至2015 年11 月末，一二线城市库存消化时间已缩短至10 个月左右的合理水平，但多数三四线城市可售商品住宅消化周期基本在 20 个月以上。

　　此外，银河证券跟踪的16 个重点城市数据也表明，截至2015 年末，从商品房空置率情况来看，二三线城市均超过25%，远高于一线城市的18.4%。由此可见，我国去库存的压力主要集中在三四线城市。

　　对此，有资深业内人士认为，基本面较差的三四线城市库存量较高，去化周期长，部分城市如蚌埠、温州（楼盘）、南通（楼盘）、德阳（楼盘）、鄂尔多斯（楼盘）等库存去化需20个月以上。

　　“源头是，一些地方对土地财政和房地产的过度依赖；一些城市将城镇化变成了造城行动；一些城市经济内生动力不足；人口聚集能力不足；居民支付能力不足。”对此，该人士称。

　　银河证券分析师李军表示，行业整体营收增速放缓、毛利率水平持续下降，2015 年前三季度ROE 水平仅 6.9%，创近几年新低。从资产负债表看，主要呈现了三个特点，一是存货大幅攀升，存货周转率降至历史低位，二是负债持续攀升，净债务与归母权益的比值达到 1.44，三是货币资金创历史新高，达 5334 亿元。

　　相比之下，根据CRIC TOP100 房企销售排行榜上榜企业情况来看，按销售额2015年CR20、CR50及CR100均有所提升， 其中CR100 为39.64%，相比2014年上升了近2个百分点，提升幅度最大。

　　2015年，万科以超过2600亿元的销售额雄踞榜首，市占率约 2.98%，相比2014年提升0.2个百分点，市占率超过2%的有三家，另外两家分别是恒大及绿地，销售额均在2000亿以上，在1%与2%之间的有4家，分别为万达、中海、保利及碧桂园，销售额在1000亿-2000亿之间。

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