金融高杠杆下催生的房地产泡沫——美国次贷危机回顾
新华社纽约３月９日电 财经观察：金融高杠杆下催生的房地产泡沫——美国次贷危机回顾
新华社记者孙鸥梦 袁悦
荣获第８８届奥斯卡最佳改编剧本奖的《大空头》，把２００７年至２００８年金融危机时期发生的故事又带回观众眼前，租客撤离、房屋待售、从银行到实体大批人员失业……
美国次级住房抵押贷款危机从２００７年春季开始显现，到当年８月蔓延至债券市场、股票市场和其他信贷市场。从２００７年底至２００８年９月美国投行雷曼兄弟公司倒闭，美联储７次降息，累计下调超过３个百分点，但仍不足以应对严峻的金融和经济形势。雷曼兄弟倒闭引发全球金融市场急剧下跌和流动性收紧，美国次贷危机迅速演变为席卷全球的、自上世纪３０年代大萧条以来最严重的国际金融危机。
２００８年底至２０１４年１０月，美联储先后出台三轮量化宽松政策，总共购买资产约３．９万亿美元。美联储持有的资产规模占国内生产总值的比例从２００７年底的约６．１％大幅升至２０１４年底的２５．３％，资产负债表扩张到前所未有的水平。
美国耶鲁大学高级研究员斯蒂芬·罗奇曾表示，美国次贷危机及其冲击可以分为三个阶段，第一阶段是对金融体系的冲击，美国通过救市计划加以应对。随之而来的第二阶段受冲击最大的是美国的消费，美国此前过度依赖的消费大幅度下滑。第三阶段是通过全球不同经济体之间的联系扩散到其他经济体。
美国康奈尔大学房地产教授刘鹏在接受新华社记者采访时，详尽回顾了这段历史。当年，美国利率长期持续下降，住房拥有率节节攀升，百姓购房需求旺盛，这一系列因素促使美国全国范围内房价在２００７年之前持续走高。其中，以房贷为基础资产的金融衍生品开始在投资市场受到欢迎，在投资市场旺盛的需求下，投行开始开发将借款人信用不好的次级贷款打包的新产品。
与此同时，美国银行放松监管，未能及时意识到危机，允许投行进入一级市场贷款发行业务，房价节节攀升，在价格飙升至“卖不动”的节点后，吹起的泡沫终于破裂。
纽约彩虹置业创始人殷建树在接受记者采访时回忆，在次贷危机发生后的２００９年至２０１０年，美国纽约曼哈顿地区房价较此前高点下跌２０％至２５％，而美国佛罗里达州部分城市以及拉斯维加斯的有些房产甚至暴跌６０％至７０％。
在房价泡沫破裂后，贷款违约，金融市场资金流动性收紧，借贷成本走高，不少传统行业资金面发生断裂，影响到工资、支付能力和就业等等，进而环环相扣冲击了美国当年经济基本面运行。
刘鹏说，在金融市场中，贷款对房地产市场影响较大，楼市本身就具有杠杆敏感度高的特点，监管层本身要意识到杠杆本身是把“双刃剑”。
殷建树认为，利用高杠杆买房这一现象本身是“不正常的”，通过杠杆炒房极容易催生楼市泡沫。而对于中国购房者而言，大部分人买房所用资金为所存积蓄，一旦房价下滑，将造成购房者资产大幅缩水。
在美国，政府对楼市中存在的“投机炒房”行为管控较为严格。殷建树介绍说，在美国，绝大多数人通过贷款买房，因此银行可以通过贷款的审核申请、收紧放贷进而控制房地产市场的投机行为。同时，美国房屋持有成本高，购房者在买卖中需缴纳交易税，买房后需缴纳地产税、维修费等费用。
殷建树说，以纽约地区一套普通住宅为例，一套６０平方米的公寓，价格可能在８０万至１３０万美元之间不等，但持有成本每月大约达１７００美元，甚至更多。因此，美国房子的特点是“买不贵，养着贵”。