重磅！不动产登记“历史遗留”问题 东莞按四种情况处理

东莞时间网讯 （全媒体记者 潘少婷）买了虎门镇新湾工贸大楼的房子，但未能办理不动产登记，一直困扰着市民谭小姐。近日，市房管局的回复让谭小姐的困扰烟消云散：工贸大楼已通过审议纳入历史遗留问题楼盘台账，并已完成权调入库和签订《国有建设用地使用权出让合同》，谭小姐可向虎门不动产登记部门申请办理不动产登记业务。

5月28日，记者从市房管局（市不动产登记中心）获悉，对于历史遗留问题，目前东莞主要按照土地性质属于“国有出让”、“国有划拨”、“集体土地”、“无土地登记信息”等几种情况处理。市房管局局长刘国军公开表示，该局按照“能办尽快办、不能办坚决不办”的原则，采取更加有力的措施，加快解决一批历史遗留问题，切实维护好群众合法权益。但是，对于利用集体土地开发的小产权房这种明显违反法律法规的建筑，该局将从严把关，坚决不予登记，防止小产权房成为新的历史遗留问题。

“卡壳”原因：

土地手续不完善导致“房地不一”

市民持有房产证却不能办理不动产登记，“卡壳”原因在哪里？

据了解，上世纪80代，国家的房地产开发政策还没有出台，东莞就试水商品房开发。市房管局（不动产登记中心）产权登记科科长袁子建介绍，以莞城步步高小区为例，该小区属于上世纪80年代末到90年代开发的一个楼盘，当时的土地政策还没有“挂牌出让”的概念，没有国有土地使用证。直至实行不动产登记后，才发现原来这个小区有的土地性质是国有划拔，有的是没有土地登记信息。

另外，东莞市属于十分典型的房、地部门分设管理的地方，对于一些早期的项目建设，土地、规划、报建、登记等环节衔接不够和不统一等历史遗留问题逐渐暴露，成为影响统一登记深入推进的主要障碍。

自2016年6月30日东莞正式实施不动产统一登记后，因历史遗留问题，部分楼盘无法办理不动产登记业务。市房管局统计显示，全市各镇街普遍程度不一的登记不规范问题。

袁子建分析，目前我市影响登记的历史问题，对于已办了个人房产证的商品房或政策性住房来说，主要是土地的手续没有完善等几种情况。其中，包括房屋所在的土地是国有划拔土地；房屋所在的土地没有土地登记信息，也就是没有办理土地证；所在土地是集体土地的，以及超跨土地红线的、擅自改变土地用途等情形。上述这些情况，均违反以土地为登记基础的不动产登记原则，不符合房和地统一登记的不动产统一要求。但这些情况很多是历史原因造成的，责任不在业主，需要政府相关部门花大力气去解决。

解决办法：

“历史遗留”问题按四种情况处理

如何妥善解决不动产登记历史遗留问题？记者了解到，市国土局会同市房管局局组织骨干力量到各镇（街）进行调查研究，对不动产统一登记中的若干历史遗留问题进行了集中梳理，提出解决方案，最终形成《关于妥善解决不动产登记若干历史遗留问题的请示》（东房〔2017〕5号），并获市政府批复。

根据市政府批复精神，市国土局和市房管局（市不动产登记中心）组织相关部门正式制订《东莞市解决不动产登记历史遗留问题的操作细则》（东国土资〔2017〕207号），并印发《关于历史问题不动产办理分工及办理流程的通知》（东国土资〔2017〕208号）。

对于历史遗留问题，目前东莞主要按照土地性质属于“国有出让”、“国有划拨”、“集体土地”、“无土地登记信息”等几种情况处理。其中，土地性质属于国有出让的，存在改变土地用途但没有改变规划用途的，按原登记土地、房屋用途办理相关业务，不得改变土地批准用途及出让年限等要素。

土地性质属于国有划拨的，或没有土地登记信息的商品房或政策性住房，经过审议纳入历史遗留问题楼盘台账，通过补缴土地出让金、签订《国有建设用地使用权出让合同》，完善用地手续后，该房屋可以转为市场化商品房，可办理有关业务。袁子建坦言，这样走流程完善手续虽然比较慢，但是起码保证该不动产权证以后能过户的问题。

对于集体土地，根据省国土厅《关于加快处理不动产登记历史遗留问题的通知》（征求意见稿），该文件明确在集体所有的土地上从事商品房开发的，一律不得办理不动产登记。针对这一历史问题，市房管局正积极加强与上级部门沟通，寻求可解决路径，在市政府或上级部门未出台政策前或未完善用地手续的情况下，对所在的土地性质是集体土地的，或超跨集体土地的房屋都暂缓办理。

换而言之，在东莞，集体土地是一条红线，凡不涉及土地性质是集体土地可以对应解决，如果涉及土地性质是集体土地的，在市政府或上级部门未出台政策前，都暂缓办理。

袁子建透露，目前对应上级部门的政策已审核处理304个楼盘，其中已有173个楼盘符合政策可以办理，其他部分楼盘存在调查不清的情况，需补充调查后符合条件的也可办理。今后，该局将加快不动产权籍调查，尽快处理历史问题，提高解决不动产登记历史问题楼盘的速度。

7宗问题楼盘：

获市政府讨论通过按三类型处理

莞城步步高、景湖春天、景湖蓝郡、虎门平苑、虎门宜家花园、南城景福花园、凤岗宏丰楼等7宗问题楼盘历史遗留问题的处理，也迎来了新进展。记者通过向市国土局申请公开的方式获得《东莞市人民政府办公室关于妥善解决莞城步步高小区等7宗典型问题楼盘历史遗留向题有关事项的复函》东府办复〔2018〕74号（以下简称“74号文”）。

记者了解到，关于妥善解决莞城步步高小区等宗典型问题楼盘历史遗留问题有关事项，已经市政府十六届第41次常务会议讨论。74号文显示，同意国土局提出的对莞城步步高、景湖春天、景湖蓝郡、虎门平苑、虎门宜家花园、南城景福花园、凤岗宏丰楼等7宗问题楼盘历史遗留问题的处理意见。其他类似情况的问题楼盘，参照上述7宗楼盘的处理方式执行。

其中，城区范围内（包括莞城街道、东城街道、万江街道、南城街道）类似莞城步步高小区等在上世纪八九十年代经批准开发、且已颁发房产证的历史问题楼盘，使用的土地没有办理供地手续的，根据历史情况直接确认为国有划拨土地，参照政策性住房（公有住房）相关规定按房屋地税基准价的1％缴交土地出让金后补办土地出让手续；城区范围外的其他类似历史问题楼盘，由国土局报市土地审批委员会（不动产登记联席工作小组）审查认定后参照上述意见处理，不另行逐宗上报市政府审议。

类似景湖春天小区、景湖蓝郡小区等局部用地手续不全或存在瑕疵的历史问题楼盘，由国土局报市土地审批委员会（不动产登记联席工作小组）审查认定后采取补缴土地出让金方式完善用地手续。

类似虎门宜家花园小区、风岗宏丰楼小区等通过国有划拨方式取得土地建设的商品房，参照政策性住房（公有住房）相关规定按房屋地税基准价的1％缴交土地出让金后补办土地出让手续，并将原土地用途调整为城镇住宅用地。

74号文还明确，对于按政策允许办理不动产登记的历史遗留问题楼盘，由登记部门直接在系统的案件信息中进行标注，免去权利人瑕疵声明和在证书标注“存在历史遗留问题或权利瑕疵”环节。