受电商与新商业综合体冲击 东莞传统街铺需转型
部分商业街客流下滑。（记者 郑志波 摄）
受电商和新商业综合体冲击，多条传统商业街人流减少铺租下滑
东莞时间网讯 曾几何时，商铺是 投资 客的首选，高额的租金、转手费、售价，使商铺，尤其是街铺的投资回报率极高，“一铺富三代”的说法也由此而来。然而，时代变迁，当新的商业体不断涌现，电商冲击实体店铺 经济 ，不少传统街铺的辉煌不再。
近期，记者走访发现，多条传统街铺的经营受到极大挑战。其中花园新村、西正路的部分商铺相较于前几年的旺市高峰期，店铺租金降幅超过50%。花园新村更是有不少商铺大门紧闭，“转让”公告高挂。传统商业街摩肩接踵的人流哪去了？曾经的繁华是否就此落幕？面对新商业综合体的冲击该如何转型？成为必须正视的问题。
现状
租金降了
西正路、花园新村部分商铺铺租下降50%
2016年2月下旬，记者走走访了花园新村和西正路。时近中午，记者印象中的熙熙攘攘却不复见，西正路上的店铺大多仍开门营业，关着门想转让的店铺不多，只是客流量显得一般。而花园新村却显得十分寥落，大量的店铺大门紧闭，有的店铺上张贴着“招租”、“转让”的字条，有一间店铺则挂出了大大的条幅，写着“所有设备和商品，低价拍卖抵交租金”。
是租金太高，使经营难以为继？现在两大商业街的租金到底几何?带着这样的疑问，记者走访了商业街上的经营者。
在西正路上的一家牛杂小吃店，店员一边忙着手上的活一边告诉记者，这家店内看起来仅20平方米左右的小店，在高峰时期，月租金曾达到30000元，现在的月租金是12000元。她还告诉记者，小吃店比较小租金低一些，大店租金会更高一些。
距小吃店不远的，是西城楼大街，这个后来才建起的商住项目有着比较大体量的商业，于2008年开业。在2016年年初，已运营近八年的西城楼大街内的商业街显得有些萧条，路面上除来来往往于地下停车场的车辆外，少见人影。记者在招商处拦下了一位正准备外出的工作人员，这位姓赵的工作人员告诉记者，1楼只有中间位置有少量铺位，租金为每平方米100元，按建筑面积算，包含了物业管理费。也就是说一个建筑面积60平方米的铺位月铺租需6000元左右。记者随后联系了一位曾就职于丰华地产的从业人士，该人士告诉记者，西城楼大街刚启动招商时，一楼招租的租金，是200余元/平方米。
和西正路一样租金出现下滑的还有花园新村。在花园新村做服装生意已经有6个年头的陈先生告诉记者，花园新村的生意确实越来越难做了，不少店铺的租金都下滑了，高峰期时花园新村随便一间店铺的月租都在七八千，店越大租金越高，现在的租金至少下滑了一半，但还是有人做不下去。做不下去就想转手，花园新村铺位的转让费下滑得更明显，从高峰时期数万，甚至10来20万的转手费，到现在只要一两万，即使是这样，有些铺位也很难转得出。记者随后又走访了花园新村的一些二手中介地铺，广扬地产一位姓钟的经纪人告诉记者，花园新村街铺现在的租金挺便宜的，正街上40平方米左右的铺位月租3000元左右，横街上的铺还会更便宜。店铺的转手费一般是正街2万元左右，横街1万元左右。
东城步行街的情况也类似，人流较少，有商家告诉记者，街上的店经常换，经营情况不是很好，租金也是走低，一楼街铺的租金每平方米也不过百元，大多在70-80，二楼租金就更便宜了。南城步行街状况较好，基本上没有店铺转让，周一上午也有不少客流穿梭，地产中介向记者提供的租金报价，是60-120元/平方米不等。而近几年来逐渐兴起的西平商圈内，不少楼盘下面的街铺租金也出现了下滑，记者了解到，去年上半年西平核心区域的一楼铺面月租金普遍不低于每平方米两百元，而2016年年初每平方米150元的月租金是普遍行情。
究因
人流少了
受到电商和新商业综合体的两面冲击
陈先生告诉记者，他开服装店六年，之前的经营状况其实一直还不错，直到2015年才开始感受到明显下滑。而他自己也仔细研究分析过经营下滑的原因，在他个人看来，影响到自家生意的最主要原因，是人少了，到老商业街来的人少了。“电商的因素有，之前的商业销售模式，是商家去找批发商或厂家拿货，放到店里进行零售。电商的兴起，使批发商，甚至是厂家通过网络开始了直营。批发上游的直营，对于实体店铺而言，是货源开始出现紧缩，成本增加。
实体店铺受电商冲击导致经营困局，是近几年老生常谈的话题。然而，在记者的走访中，不少经营者却向记者表示，传统街铺经营下滑不全是电商惹的祸。
在西正路同样是做服装生意的小唐对记者表示，她觉得近几年来在老商业街区生意越来越不好做的原因，跟东莞新开的商业综合体越来越多有很大关系，汇一城、星河城、万达广场等等，到这些商场购物的人多，到传统商业街逛的人就少了，客流少了，商家的经营自然会有问题。
联华国际集团招商部副总经理李中雄告诉记者，从现在东莞人的消费流向来看，确实是一站式商业综合体对消费者吸引力更大，因为新兴的商业综合体在业态的丰富性，购物环境等方面都更优于传统商业街，也更契合于渐渐受到东莞主流的中产阶层的青睐，自然就会分薄传统商业街的客流。李中雄同时向记者强调，商业综合体只能说是分薄了传统商业街的客流，不能说是完全抢走了传统商业街的客人，因为有一些业态是商业综合体不会引入的，这些商业业态依然会选择传统商业街街铺。
东莞市世纪广场建造有限公司总经理邓学冠则对记者表示，传统商业街的经营困局，确实是多方面的，电商对实体经营确实有冲击，但不能将传统商业街铺遇到的困境完全归之于电商影响。包括商业综合体在内，东莞目前商铺供应是真的过剩了，供应量太大，而传统商业街又有交通不便利，停车难等因素的制约，再加上电商冲击，共同作用力之下，才形成了传统商业街如今的困顿局面。
求变
转型升级
打造特色主题商业 积极拥抱互联网+
传统商业街，是否繁华就此落幕？
不管是业主，经营者，还是从业者，都不认同这一观点。
记者在走访中了解到，虽然目前花园新村商业街的商业氛围较为低迷，转让、空置的铺位不少，但将商铺放盘出售的却并不多见。西正路商业街也同样如此，转让铺位的不多。仍在这些传统商业街上的经营者们也并不想放弃这些地方。
已经在这里经营了六年的陈先生也向记者表示，他目前没有关店或搬迁的打算，“虽然不像前几年那么挣钱，但也没亏，做久了，有感情了。”陈先生对记者表示，自己不打算搬走，但也不会坐以待闭，他现在考虑的是，如何能在自己的店里做出更多的特色，同时结合互联网，结合多形式，开拓更多的销路。
邓学冠对记者分析表示，对于传统商业街，有两条路可以考虑，一种是有特色的，真正有匠心的店，一种就是结合电商的线下体验店，其中特色店是可行的一大出路。“举个例子，振兴路老骑楼商业街里有的老店，现在仍有很多人或者开车，或者走路，专门找到那里去消费。”邓学冠对记者表示，有特色的，甚至有情结的店，吸引的是特定群体，自然也有着独特的经营能力。而所谓有匠心，是指真正用心去做这一类商业。“现在很多经商者太浮躁，总想着短时间赚大钱，一做不好就想去转手，一条街上一两家这样的店影响不大，但这一类店多了，会影响整条街的营商氛围。”邓学冠认为，不管是传统商业街，还是现在的商业综合体，经营者都要有用心的心态，现在的生意很难出现一炮而红，都需要时间去培育，要长久运营，必须用心。另一种是结合电商的线下体验店，这种店需要的面积大，对服务、环境、配套等要求也比较高，相对来说，反而更合适于新兴的商业综合体。
一资深从业人士也对记者表示，传统商业街的优势在于仍有一些吸引本地人的情结，也有着传统文化的沉淀，因而在老商业街做传统文化街区不失为一条出路，但老商业街发展的瓶颈在于停车位不足等因素，做传统文化挖掘还需要政府更多的支持，甚至是引导。
翟智球则对记者分析表示，老城商业街如今显得没落，实际上也是由于城市发展，商业中心转移的影响，要想这些传统商业街再焕发活力，确实需要政府更多地去挖掘老城的价值。在业态上，单纯的零售受到的影响会更大，而体验式的如餐饮，有特色的品牌则会有更强的生命力。翟智球同时表示，传统商业街如今的没落，并不代表街铺的没落，对于不少东莞投资客来说，他们在买铺时的首选，依然是街铺。也许未来，在政府和经营者的共同努力之下，商业街铺，会繁华重生。
业内声音
瑞峰置业投资顾问有限公司副总经理翟智球：
从2015年东莞商业的发展特点来看，随着中产阶层逐渐成为市场消费的主力，消费力不可避免开始向中高端的商业项目和业态快速发展。传统东莞对商铺的投资理念就是“街铺不败”，但现在可以看到在互联网冲击下，传统的零售类消费受到严重挑战，这直接导致了零散街铺租金的下跌和经营下滑。
广东正太凯盈投资管理有限公司副总裁何月媛：
传统商业街要求生，需要往三个方向努力，一是契合周边的人口消费需求，二是要有资本趋动，三是做主题内容。与此同时，还需要一个统筹者，形成统一经营管理局，这个统筹者可以是政府，可以是企业，也可以是商业街上的商户自发合力。
数据
传统商业街
东城步行街：30-80元/平方米，一楼街铺租金约为70元/平方米左右
花园新村：正街街铺租金为80元/平方米左右
西正路：100-300元/平方米不等
南城步行街：60-120元/平方米不等
西平街铺：120-150元/平方米左右
商业综合体
星河城：40-500余元/平方米不等，珠宝首饰类和植物类店铺租金较高
东城万达金街：80-240元/平方米不等
汇一城：一楼租金250-400元/平方米，柜位租金高过铺面租金
