业主告物管乱涨价 广州小区停车收费纠纷首案正式开庭
这是首次由小区业主状告物管的案件, 其判决将会形成示范作用
备受瞩目的金宝怡庭小区停车纠纷一案,终于在去年业主递交诉状近半年之后(被告期间曾两度提出法院管辖权异议),于本月22日在广州市越秀区人民法院开庭审理。
原告业主台先生和被告广州市金盛物业管理有限公司代表律师,分别就开发商是否拥有小区车位产权、开发商是否有委托物业管理公司调整停车收费标准,月保停车服务是否有双方合同约定,以及停车服务费(部分比例)是否属于物业服务费的内容,是否受物业管理条例限制等焦点,分别向法院递交证据及进行辩论,双方均表示不愿接受调解。法院宣布择日再审。
据了解,这是2015年8月15日广东省发改委下发关于放开小区停车收费价格的483号文引发诸多小区停车收费纠纷以来,首次由小区业主状告物管的案件,其判决将会形成示范作用。
■新快报记者 牟晓翼
关键词
产权
原告:车位在房管部门网站显示“未纳入预售”
被告律师:可查询到被查封,因产权归属已确认
业主方台先生的诉求共有两项,分别是请求法院判定被告将小区月保收费由500元调整至800元的行为违法,以及恢复月保至500元水平,并恢复原告月保的资格。基于第一条诉求,台先生向法院递交了其在“阳光家缘”网站(广州市国土资源和房屋管理局官方网站)查询到的金宝怡庭地下车库的情况。“结果显示,金宝怡庭地下车位,全部为‘未纳入预售’,及‘被查封’和‘抵押’等状态。”并且在房管局查册显示,地下车位并未进行初次确权。
同时,台先生指出,此前物管公司公示的金宝怡庭负一至负三层车位的所谓“产权证明文件”,只不过是2007年前后房屋建设规划文件,与产权证明无关。台先生认为,以上种种,可以充分说明金宝怡庭地下车位产权并未进行产权登记程序明确产权。按照发改委此前对文件进行的解读,住宅小区车位停车费定价权只会出现在以下情况——业主共有产权和产权不明晰的车位,其调价应经过“双过半”业主的同意,而非开发商和物管公司单方面说了算;只有产权完全属于开发商的车位,才可以实行市场调节价。
同时,台先生还指出,金宝怡庭物管所谓的公示期仅仅为7天。“发改委下文是在去年8月15日。去年8月24日,物管公司就已经贴出通知要涨价,通知内注明了涨价时间为去年9月1日,根本达不到要求的30天公示期。”台先生认为,就程序上来说,金宝怡庭车位涨价的做法也不合法。
对于产权问题,被告方金盛物业公司代表律师则强调,车位确实属于建设单位,即金盛房地产开发有限公司所有,故受产权人委托,金盛物业公司有权根据483号文的规定,调整价格。至于产权证明问题,代表律师指出“相关职能部门多次确认了权属,但均未对被告的涨价行为表达异议,充分证明了涨价行为合法合理。”代表律师还介绍,金宝怡庭车位产权属于大确权,且已经有十个车位出售给了业主并办理了产权证。“同时,如果房管部门网站上可以查询到‘被查封’的状态,恰恰说明这些车位是已经确认了产权归属的,否则法院不可能对其进行查封。”
关键词
收费标准
被告律师:物业公司经营车位,月亏十万
业主:没有必然联系,不能凭此伸手要钱
被告代表律师在法庭上同时补充说,金盛物业管理有限公司每个月要对车位进行相应的维护和管理,实际经营情况为每月支出高达15万元,如果按照此前的广东物业管理费实际情况收取(政府限价每月500元),则每月亏损为十万元。“广东省发函要求放开小区停车收费,也就是483号文,就是考虑到小区物业的实际运营情况,如果一味按照旧情况,则无法经营下去,业主将享受不到相应的服务。如果原告认为定价过高,原告可以选择到其他车位停放。”被告代表律师还指出,被告的收费标准,已经是所在片区中收费“最为低廉”的公司。“金宝怡庭业主高达400多位,车位只有159个,如果车主不及时如期缴纳月保,即视为放弃月保权利,我们不再签订合同,有关这一点我们已充分告知,不存在任何隐瞒。”
但这一说法遭到了台先生的反驳。“如果被告称其目前处于亏损状态,就应该在《物业管理条例》等相关法律法规允许的情况下改善服务质量,提高自身素质,想办法增收节支来改善公司的运营状况。而不是因为物管公司亏损了,就逼着要求业主多交钱。这样是不合理不合法的。物业公司是否亏损,与停车费是否要上涨之间,不存在必然联系。”
物管费与车位费
业主:停车费是否属于物业管理费一部分?
被告律师:停车费不属于物业管理费范畴
在停车费调价程序上,台先生坚持认为,住宅小区的停车保管费应该分为两部分。其中一部分的收益是属于车位产权人的,如果车位产权是开发商的,那么这部分收益就应该归开发商所有。如果是共有产权的车位,那么这部分收益应该就属于全体业主所有。剩下一部分的收益则属于物业管理公司的车位管理服务费用。但被告代表律师则指出,从原告提供的收费发票中可以看出,金宝怡庭对物管费与车位费,是分开收取的,即停车费不属于物管费范畴。“据物业管理条例规定,物业服务费包括物业管理费、社保、共用、维护等一系列费用,但不包含车位费。”
对此台先生则有不同意见。他解释说,按照市物业管理条例有关规定,停车费中的30%,应作为物业管理费的补贴,而即便是已经出售的产权车位,每月上交的管理费也是作为物业管理费的补贴。因此,停车费明显涉及物业服务费的一部分。而根据物业管理条例的规定,物业服务费如果要进行调整,则必须经过“双过半”业主的同意才行,但金宝怡庭的涨价行为并没有做到这一点。
关键词
合同签订
被告律师:停车服务属于短期服务合同
原告:停车服务合同应当可以自动续期
根据483号文的规定,产权车位的调价,产权人虽有权实施,但也需产权人与使用者之间通过合同形式约定。被告代表律师承认,2010年至2011年期间,停车服务是有过合同签订的,但目前并没有这一环节。在旧有合同中,由于当时是实行政府限价,故没有对合同期限进行过约定,也没有就价格调整程序进行过约定。代表律师同时认为,停车服务属于短期服务合同,以原告每月缴纳为一个期限,而原告的第二条诉求,即恢复月保资格,也因为原告于2015年9月起拒绝按物管单方面涨价标准费用缴纳月保费,宣告自动失效。法官当庭要求被告一方提供合同,限期五个工作日。
而原告台先生则认为,自己从2011年起开始缴纳月保费用,停车服务合同应属于适时合同,本身具有自动续期的情况存在。
本次开庭没有当庭宣判,但当事人双方均拒绝接受法庭调解,本案将择日再审。
■庭外声音
业主反驳关于“不满价格可别处停车”说法:
“小区停车优势不可替代,
不能任由开发商垄断定价”
由于案件对小区业主利益影响重大,在4月22日的开庭过程中,多位金宝怡庭业主到场旁听。庭审结束后,不少业主反驳庭上被告代表律师有关“原告认为定价过高,原告可以选择到其他车位停放”的说法。
业主王女士(化名)认为,包括金宝怡庭在内的广州市大多数小区,均实行封闭式管理,业主和车辆出入都需要刷卡,首先在安全系数上,就比外面的停车场要高出许多;其次,如果金宝怡庭小区地下停车场能按照去年涨价之前的月保500元收费,则价格上相对周边的商业停车场和路边咪表停车位(每小时16元)要低廉不少;最后,金宝怡庭地处中山二路,属于大东街中山三社区的一部分,周边其他小区也都实施封闭管理政策,即便可以进入停车,停车位也多是捉襟见肘。由此可见,居住在金宝怡庭小区的车主,根本没有其他选择。“小区的停车场,按照新的物权法的理解,就应该是小区的公共配套设施,必须按照一定的户数/车位数配比进行建设,省发改委的文件中也指出,小区车位不管产权归属是谁,首先应当满足小区业主的停车需要。”
业主们纷纷认为,金宝怡庭物管代表律师的说法过于牵强,“根本就是站在强势的垄断地位角度,完全不理会业主的诉求和意见。
金宝怡庭业委会筹备组宣告成立
■金宝怡庭业委会筹备组投票选举产生组长等人选。 新快报记者 牟晓翼/图
居委会称,“是业主自治的大好事”
日前,金宝怡庭业委会筹备组在经历了漫长时间的准备之后,终于获准于3月下旬完成了公示程序,宣告成立。4月21日晚于居委会举办的筹备组会议中,筹备组分别产生了组长、副组长和书记员人选,正式着手准备首次业主大会召开工作。筹备组成员代表业主向中山三社区居委会有关领导表达了谢意,居委会有关领导主持会议并评价此举“是业主自治的大好事”。
六个月内需组建起业委会
按照广州市越秀区大东街道办事处的公示通知,筹备组公示于3月11日至3月26日正式完成。金宝怡庭业委会筹备组由11名业主代表、1名街道办代表和开发商1名代表组成。本次筹备组在进行投票选举后,产生了组长、副组长和书记员职位人选。会议的第二项议程是制定筹备组工作原则,居委会有关领导提醒筹备组成员,筹备组应自成立之日起,六个月内完成业委会成立工作,并召开首次业主大会。“按照北京市的相关要求,他们是要在三个月内完成,我们是六个月,但我的建议是尽快完成,如果一切顺利的话,也许三个月我们也能够做完这些工作。”
按照筹备组工作原则,筹备组的每次会议,都必须由成员本人亲自参加,不得派人代为参加,但如果主体为公司法人的,可以委托代表参加。筹备组中,开发商委托代表为一名律师,但因出差,21日晚未能出席。按照筹备组工作原则,筹备组一切决议需过半成员投票决定,由成员选择同意、反对或弃权,并签字作证。不签字者,不影响决议的效力。
开发商需提供相关资料
居委会有关领导提出,按照广州市物业管理条例的规定,建设单位和物业服务企业需在规定期限内向街道办事处、镇人民政府提交下列资料:(一)物业管理区域备案回执;(二)房屋及建筑物面积清册;(三)业主清册;(四)修建性详细规划或者建设工程设计方案总平面图;(五)物业管理区域内配置的物业管理用房测绘报告;(六)已筹集的物业专项维修基金清册。建设单位和物业服务企业未在规定期限内提供业主清册等相关文件资料,经房地产行政主管部门责令限期提供,逾期仍拒不提供的,街道办事处、镇人民政府应当向房屋登记机构查询业主姓名和房屋面积,房屋登记机构应当提供并不得收取费用。根据当晚筹备组的决议,与会成员认为,应以新成立筹备组的名义,向开发商和物管公司发送公函,要求提供,期限待定。
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金宝怡庭小区停车费纠纷回顾
2015年8月24日,金宝怡庭物管公司——广州市金盛物业管理公司突然贴出通知,以广东省发改委公布《关于放开住宅小区、商业配套、露天停车场停车保管服务收费等有关问题的通知》为由,称金宝怡庭小区地下负一、负二、负三层停车场是属于广州市金盛房地产公司的产权,要求从2015年9月1日起,小区停车月保费由原来500元/月提升至800元/月。并在2015年9月7日再次发出通知,说明如果不按涨价后的费用交月保费,就取消业主月保车位的资格。
从2015年9月起,该小区业主一直通过各种形式维护权益,在街道、公安机关等部门的介入下,业主与物管曾召开三次协调会,其间情况出现反复:协调会上,包括发改委、街道等部门都要求小区物管,在广州市相关实施细则出台之前,暂时恢复原价,不过在三次协调会后,小区物管仍旧强行涨价,引致业主怒斥“出尔反尔”。在双方纠纷期间,屡次出现业主被取消月保资格拒交临保费用被落闸禁止放行、拒交月保车主停车入库被物管保安锁车等事件。
2015年底,业主台先生终于不堪忍受,一纸诉状递至越秀区人民法院,状告小区物管涨价行为违法。但长达近半年的时间里,被告律师两度提出法院管辖权异议(认为此案不应由越秀区人民法院审理),并指出被告工作地点位于天河区,但两次异议均被法院依法驳回,按照物权法规定,小区物业管理案件应由小区所在地管辖法院审理。这种做法也使得开庭时间从去年12月,一直拖延至今年4月22日。