二手房价没疯 东四环老小区价格相对于通州几乎停滞

        房主一夜跳涨50万元，买家靠拿违约金“致富”，二手房业主坐地起价竞拍选择买房人……春节过后，北京二手房市场成交火爆，与之相伴的是价格同样疯狂上涨的消息。房价，又一次成为了人们茶余饭后的热点话题。

        然而，根据伟业我爱我家最新的数据统计显示，北京全市二手住宅，2月份网签成交均价为41586元/平方米，环比上涨为0.7%。0.7%，这一数据与流传于街头巷尾的房价疯狂上涨相去甚远。《广厦时代》调查发现，本轮北京房价的上涨与区域、楼盘本身特质的关系很大，一些传统商圈二手房整体价格浮动并不大，而部分价格上涨迅速的商圈，一些楼盘的价格上涨缓慢，甚至挂牌价格还低于2013年高点时的价格。

        三年前为保值选择东四环

        三年后买不回通州房

        2月22日起实施的契税调整新规为近期本就大热的楼市话题添了一剂猛料。房价，再次成为人们茶余饭后的热点话题，就连出租司机与乘客聊天的话头，也多以房价开启。

        听到到处都在流传的二手房业主不断调价，一夜上涨几十万的消息，陈先生也跑到了自己的房子附近的中介，询问最近的价格，看是否能够出手换房。不过，陈先生获得的消息依然让他失望。

        陈先生的房子位于东四环慈云寺桥边的晨曦园，购买于2013年，成交价格为2.6万元/平方米左右。想起这次的买房经验，陈先生就觉得后悔无比。陈先生工作在通州，购房时在通州和朝阳之间犹豫了很久。最后，为了保值选择了东四环。陈先生告诉《广厦时代》，当时在他看来，四环边上的房子价值一定高于通州，虽然价格比通州略高一点，但从长期回报看，一定比通州好，未来即使要在通州置业，把东四环的房子卖了，一定可以置换通州一个更大的房子。

        三年过去了，陈先生当初的投资计划宣告彻底失败。虽然他购房后，距房子步行五分钟左右的地方连续开业了两个大的购物中心，但晨曦园在售的房源价格仍有3万元/平方米以内的，而与他房子品质差不多的，价格最多也就能卖到3.3万元/平方米。而他当时在通州看的差不多同年代的西上园小区，当时价格不到2.2万元/平方米，现在二手房价格已经在3.5万元/平方米左右。而当时通州一些价格2万元/平方米左右的新房，现在价格已经接近4万元/平方米。

        陈先生表示，现在他再想把东四环的房子卖掉置换成通州的大房子几乎已经不可能了，而且彼时通州并不限购，现在想在通州购房还要倒腾购房资格。他感慨道：“突然觉得四环对于通州和核心区都是郊区了，感觉价格也没啥奔头了。如果当初买了通州，甚至买大厂、燕郊，都比现在要好。”

        区域品质整体抬升

      部分小区价格停滞不前

      陈先生口中的购房失败经历，主要是由于板块整体价格在近几年的走弱，加上同期对比板块价格快速上涨与其形成了鲜明的对比，像这样的板块仅在朝阳区就不止一处。而在整体价格快速提升的区域，也有部分楼盘的二手房成交价格停滞不前。

        以北苑板块为例，由于多个中高端品质小区的扎堆建设销售，近几年价格涨幅一直位居前列，而一些新入市的项目，更是剑指高端，成交价达3亿元的润泽御府(楼盘资料) 独栋别墅正是位于此板块内，而今年即将入市的顶豪项目天润玖锡也同样位于此板块。

      不过，该板块内的楼盘却不是每个都在涨涨涨。链家地产新北苑店的中介告诉《广厦时代》，北苑板块内各楼盘的涨幅区别很大，尤其是一些50年产权的商住项目，经过去年一年整体市场上涨的洗礼，价格还未超过2013年时的高点价格。以位于5号线立水桥南站附近，2005年建成的旭辉奥都为例，虽然是民水民电、封闭式管理，但目前成交均价还在2.9万元/平方米左右，部分户型价格仅在2.2万元/平方米左右。而2013年，该小区有一套房源签约价格就达到了3.3万元/平方米。目前，北苑板块的成交均价在4万元/平方米，一些2000年左右的住宅小区，价格也都在3.5万元/平方米以上。

        除了旭辉奥都外，还有明天第一城、美立方(楼盘资料) 等商住小区，价格大都还未回到2013年时的高位，一些当时由于总价低而在此投资的业主，都尚未收到预期的回报。

      改善型是这一轮楼市爆发点

      跳涨，主要存在在报价上

      为何当很多业主真正想要卖房时，却发现房价的暴涨仅在传说中呢？这一轮北京二手房价格的抬升并未如2009年时覆盖面那么广呢？

        中原地产首席分析师张大伟表示，这与这一轮市场的爆发点或者说北京市场目前的成交特征有关系。这一轮市场的爆发与前几年以刚需为主导的市场不同，而是以改善型需求为主。一些老旧的项目、不适合改善性居住的项目甚至是一些老旧公房价格基本上没有什么变动，而是一些五年到十年内的次新房价格变动非常大。

        亚奥机构市场总监郭毅则分析认为，目前市场上的涨价主要集中在一手楼盘中一些老项目在提升自己产品品质的基础上的一个调价，另外就是区域价值提升，一些利好得到兑现的基础上进行的调价。例如一些老项目，前期是毛坯房，现在是精装的，前期是高层产品，现在推低密产品。只有在品质有了改善之后，价格的大幅度调整才能够被市场所接受，才能够最终实现成交。在无论是产品自身还是周边环境都没有什么大的突破和改善的情况下调价，在目前的市场情况看，并不能被购房者所认可和接受。对于一些二手房，更多是个案中报价的跳涨，并不是成交价出现了多大的跃升。

      对于当下的市场，郭毅表示，购房人如果出于自住需求，就应选择对自己来说最合适的项目，而投资需求就要谨慎了，选择合适的区位以及合适的产品。张大伟则建议，由于信贷的宽松，改善型客户可以选择近期入市，刚需购房人入市还是要谨慎一些。