8月东莞一手住宅供应量大增 不少开发商错峰入市

19.08.2017  09:57
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来源: n.sinaimg.cn

  今年4月10日,东莞出台了史上最严的楼市限购令,对东莞市的一手住宅进行限购,限制不在东莞工作的外市户籍人口购买一手住房,同时规定了符合条件的购房者的购房套数和持有时间。如此严格的限购,让随之而来的“红五月”楼市成交低迷,让这一传统的楼市旺季大为失色。

  经过几个月的观望期后,东莞楼市逐渐活跃起来。而随着另一个传统销售旺季“金九”的临近,8月一手住宅供应量大增,不少开发商错峰入市,抢跑“金九”。

  上周楼市成交量环比下降

  据东莞中原战略研究中心监测数据显示,上周商品房网签量大幅下降,成交套数仅1409套,环比下降31.57%,整体签约量有所下滑。

  上周,记者来到了位于东莞东城以及石碣镇的一些楼盘,发现销售大厅咨询人数不多。记者以购房者的身份询问,销售员也表示目前优惠不多,但可以先登记,下月会有优惠活动。

  东莞中原的研究员告诉记者,从洋房成交项目来看,上周销量稍佳的楼盘,有售出49套的凯晟景园和售出41套的卓越维港,其他项目网签量均低于40套,网签量出现大幅下滑。

  上周,东城、虎门和厚街的成交量名列全市前三,共占市场43%的份额,东城已连续三周排名全市第一,近期集中签约的凯盛景园承接万科中天城市花园成为区域销售主力。上周一手住宅公寓无成交,不限购的商业公寓签约336套,限购后,商业公寓成交亮眼。

  业内人士分析认为,上周东莞的成交区域分化较大,新品充足区域成交突出,说明当前市场供应仍偏紧。由于近期临广片区及主城区签约持续较热,临深片区成交比重萎缩。

  上周成交低迷的原因,一方面受高温天气影响,客户看房意愿不强。另一方面,由于前两周品牌开发商,如万科中天城市花园、时代倾城等热销项目集中网签带动,成交量明显上涨,上周缺乏热销项目带动,成交量明显下降。

  从项目开盘销售情况来看,价格是目前项目制胜的关键,低价项目获得市场追捧,以同区域相对较低价格入市项目销售率均达到九成以上,尤其是黄江一项目,入市价格低于同片区项目均价超3000元/平方米,成交率近100%。

  合富研究院(东莞)方面认为,眼下正值“金九银十”前期储客备战阶段,市场处于短暂休整期,各项目主要处于新品上市前的市场预热、客户蓄集阶段。

  “预计今年‘金九’新品入市不少,政策趋严下避免扎堆入市加剧市场竞争,上周多个项目启动预热,只要达到销售条件,错峰入市提前抢跑市场意愿较强烈,预计8月底开始新盘入市及旧盘推新将持续活跃。”合富研究院(东莞)总监李兴旺说。

  新房市场延续7月火热行情

  据东莞中原战略研究中心监测数据显示,上周共有碧桂园森林里、海德骏园、卓越维港等七个项目新增供应,其中住宅新增供应面积为13.95万平方米,合计1090套,环比上升76.86%,非住宅新增供应面积为0.69万平方米,共计69套,环比上升38.36%。

  8月有不少项目属于旧盘新推,其中包括碧桂园信鸿嘉誉、新城市花园、莲湖山庄、凯晟景园、御河湾,其中以碧桂园信鸿嘉誉二期备案体量大,新推面积达10.16万平方米,其中洋房713套,备案均价约13994元/平方米;70套为别墅,备案均价约20423元/平方米。

  究其原因,一方面,迫于下半年业绩压力及楼市持续低迷,开发商出货意愿强烈;另一方面,客户对一手楼房的刚性需求依旧存在,购房意愿强烈。

  合富研究院(东莞)方面认为,上周新房市场新盘入市延续7月火热行情。根据开盘情况分析,8月的新增供应特点明显。受6月和7月大盘“芝麻开花节节高”影响,近期项目入市普遍具有贴合或低于市场心里预期特点,且让利诚意度更高。

  开发商开启高周转下“薄利多销”快速回正现金流的运营策略。其中,一线品牌项目大幅推新不遗余力,如碧桂园森林里和碧桂园信鸿嘉誉都大量推新,中泰峰境也新增供应480套。

  此外,近期东莞开发商多措并举促成交,包括零利息低首付、联动点数升级、制定有利于置业者的购房政策、垫佣、返租等方式不绝于耳,刺激本地购房者需求并力促成交。

  “总而言之,东莞经济稳中向好,规划发展预期明朗,开发商以价换量刺激本地购房者理性回归,楼市呈现回暖迹象。”李兴旺说。

  新细则对楼盘销售影响有限

  近日中国人民银行发布《2017年第二季度中国货币政策执行报告》指出,应继续做好房地产金融调控,在支持居民合理自住购房同时,严格限制信贷流向投资投机性购房。而近期北京、广州、沈阳等多地接连推出新一轮楼市调控措施,旨在楼市即将步入“金九银十”销售旺季的背景下打好“预防针”。

  东莞中原方面认为,如今各地推出的楼市调控政策不仅明显脱虚向实,而且调控日益触及楼市自身存在的深层问题。

  上周,东莞市住房和城乡建设局等部门联合发文,对于楼市限价细则进行了进一步调整。该规定主要对新建商品住房首次申报价格备案作出相关调整,申报均价由原来规定不高于前三个月当地镇街(园区)同类型新建商品住房销售均价的20%(含)调整为15%(含),同时已办理销售价格备案的新建商品住房项目调高备案价格的,间隔时限由原规定的90天延长至180天。

  对于东莞的楼市限购新细则,业内人士认为对楼盘销售总体影响有限,但体现了政府不遗余力整顿房地产市场的决心。两轮的住宅备案价政策调整,体现了政府对房地产的态度依然严厉,压缩房价涨幅,放缓房价上涨步伐意图明确,有效遏制了房价随意上涨的乱象。

  李兴旺分析,虽然东莞楼市政策从严,但如果没有政策抑制,房价有较快的上涨动力,而政策出台无疑给购房者以一个有相对合理的价格入市的机会,刚需购房者可以择机入市。

  “新细则前开发商定价已经回归理性了,购房者心理亦回归理性,总体对于楼盘销售影响有限。更多的影响在于提醒即将到来的土地拍卖:房企要理性拿地,价格备案制度已无商量余地,有利于稳定地价预期。”他说。

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