东莞“三旧”改造推进慢 问题或在利益分配

东莞全市纳入“三旧”改造标图建库总面积26万亩，而近5年的时间仅完成改造1万多亩。日前，东莞市政协发布专题调研报告，称东莞“三旧”改造推进不易，问题或在利益分配，建议出台集体 经济 组织与企业合作改造操作指引，制定新的土地出让金管理办法。

“三旧”改造　成本核算困难

8月中旬，市政协港澳台侨外事委员会组织部分镇协委员到长安、凤岗等镇，就东莞市推进城乡土地节约集约利用的情况开展专题调研。

政协委员们在调研发现，相关改造涉及的报审批手续非常繁琐，社会和收费项目繁多，公开透明度不足，导致改造成本核算比较困难。其中，通过对东城万达广场等7宗“三旧”改造项目进行成本核算时发现，6宗项目的土地取得成本与土地招拍挂价格相差不大，而剩余1宗是政府主导“工改工”项目，其征拆成本约为680元/平方米，但该地块的挂牌成交价才450元/平方米，征拆成本是出让价格的1.5倍。

此外，所调研“三旧”改造项目，仍然延续低容积率、低强度的开发思路，在已批准的项目中，居住用地容积率为2.25，商住混合用地容积率平均为3.01，商业 金融 用地容积率平均为2.99。为此，有政协委员直言：“如此低的开发强度，制约土地价值释放。”

项目审批曾有2次大停摆

政协委员调研还发现，征地报批时间、行政审批效率大大影响 投资 预期。相关专题报告称：“省已审批113宗项目平均需时297天，最长727天；规划调整审批较慢，‘三旧’改造单元规划审批分别于2012年上半年、2013年全年间出现两次长时间停摆。”同时，根据统计数据，全市已启动项目涉及拆迁总户数约1.3万户，目前已签订补偿协议仅31%，已拆除仅23%。

“更麻烦的在于早期粗放发展，大量土地私下转让，用地建设手续不全，升级下来的各种历史遗留问题多，造成地块权属分散且复杂，给改造带来很大的困难。”港澳台侨外事委员会代表说，东城区设计师大厦旁的地块仅60亩，权属涉及市文广新局、市国资委、东城街道、主山社区、2个居民小组、3家企业和45名个人，既涉及集体资产、个人资产，又涉及国有资产；既有合法用地又有私下转让、无合法手续用地。这都给项目推进带来很大的困难。

委员：各镇缺乏统一指导机制

“从调查的情况看，要集约开发用地，就要解决镇村、投资主体间各方利益的分配问题，需要在实践过程中制定相应的利益分配方案。”有政协委员表示，由于东莞市明显的扁平化管理架构，32个镇各有各的办法，缺乏统一、明确的意见明确发政策性的支撑，“建议市政府牵头，有关部门参与，组织专题调研，尽快出台统一的指导意见”。

根据东莞目前“三旧”改造存在的问题，东莞市政协建议方面，尽快出台集体经济组织与企业合作改造操作指引，出台简化“三旧”改造土地征收程序的操作细则，制定新的土地出让金管理办法，以解决由于税费收费标准不明确，导致项目建设缓慢的问题。同时，政协还希望政府主管部门多研究和切实解决反映较多的如产权分割、简化手续、降低成本、缩短工期，加快审批时间，借鉴香港和深圳的成功经验，制定《东莞市中心区、试点区域提高小区容积率规划管理办法》。