东莞“三旧”改造迎来三重利好

本报报道，市政府对外发布《关于优化城镇空间格局提升东莞新型城镇化发展水平的实施意见》，《意见》从东莞为什么要优化城镇格局、优化城镇格局达到哪些目标以及如何优化城镇格局三个方面进行了系统阐述。

围绕“国际制造名城、现代生态都市”的目标定位，打造沿江、面海、环山、多中心网络化城镇空间格局，这是《意见》向我们描述的东莞新城镇格局未来愿景，为了实现这一愿景，在落实《意见》的意义上，“三旧”改造需要为我们所倍加重视。

《意见》提出，要优化全市生态控制线，使其范围达到全市土地总面积的50%以上；确保每年新增开发使用土地存量的比例不低于40%。之所以提出这些措施，显然是受到一个事实的逼迫，据统计，到目前为止，东莞全市土地开发强度已超过47%。就土地开发强度而言，东莞已成为仅次于深圳的全国第二高的城市。

不难看出，在强制性保持生态控制线的情况下，集约使用土地就成为关键，而对现有的“三旧”实施改造，把已经没有土地价值溢出或价值溢出过低的“三旧”加以改造，腾挪出新的建设用地，就成为东莞土地集约使用的关键一步。

就当前观察到的事实来看，东莞大力实施“三旧”迎来三重利好：

首先，房地产去库存进度表现较好，而由房地产拉动的土地溢价可能会激励镇街和地产商们加速“三旧”改造的进程。去年以来，深圳客和本土居民对房地产 投资 的热度得以恢复，房地产去库存进程加快，东莞部分镇街新推上市的土地也产出了大量溢价。由于销售端的强力拉动，不仅带来了房地产项目的走强，也相应地影响了其它类地产项目的火爆。在新开发土地限制的情况下，如果镇街政府推出“三旧”改造项目，各类地产商们会比过去更有接受的意愿。

其次，东莞部分房地产商正在转型，他们不再止步于开发房地产，而是开始踏足于其它地产项目，再加上深圳各类地产商的加入，东莞“三旧”改造有望增加更多的开发主体和开发资本。正如房地产界大佬所表白的那样，在中国 经济 进入新常态后，房地产已从黄金地位跌落。近三四年来，无论是东莞地产商还是部分深圳地产商们，一边是房地产开发，而另一边也开始把开发重点从房地产转向开发东莞的工业地产、商业地产、文化地产、 旅游 地产，为东莞“三旧”多元化改造增添了新的开发主体和开发资本。

第三，东莞新经济业态正在崛起，构成“三旧”改造的需求力。在转换增长动能、加速构建创新驱动经济的语境下，制造业加速转型升级释放“三旧”改造需求的同时，科创产业、现代服务业和一般服务业也正面临着成长的良机。新经济业态的成长，当然会释放对土地空间的新需求，而与制造业相比，新经济业态对城市“三旧”改造的需求更旺盛，东莞某些废旧厂区变身为跨境电商产业园就是明证。