东莞东城被“踢出”主中心区 房地产市场受影响较小

近日，“东莞主城区老大被换了”、“东城，你只是副城区”、“东城被踢出主中心范围”等信息刷爆微信朋友圈。

16日，东莞的第三轮城市总体规划《东莞市城市总体规划（2016-2030）》草案（以下简称《总规》）对外公布。《总规》首次提出，未来15年内，南城将始终作为东莞中心城区的主中心，东城等地为副中心。

东城作为传统的富人区，多数富有的本地人居住在东城，也是东莞房地产开发最早的片区之一。东城屈居副中心，对其房地产的开发销售是否有影响？是否影响高端人群的购房 心理 ？东莞房产业内人士均表示，东城成为副中心区是行政上的划分，其房地产的建设已经非常成熟，对其影响甚少。

南城Pk东城谁胜谁负？

东城辖区面积约110平方公里，南城辖区面积59平方公里。

东城总人口近50万，南城总人口超20万。

从以上数据看，东城似乎略有优势，为何却被意外划出“主中心区”之列？对其楼市是否有影响？

对此，东莞中原地产战略研究总监车德锐认为，《总规》对主中心的划分，更多的是行政规划上的划分，对两地本身的影响不大。不过，南城作为城市的主中心，其定位更加明确，未来以总部基地和国际中央商务区为核心，将把握全市政治、文化、 经济 力量，仿若广州的珠江新城。

“从南城目前的货量和土地规划来看，南城作为城市的主中心，以写字楼建设为主心轴，住宅小区的规划非常少，后劲不足。”车德锐说。

相对而言，东城是传统的经济商贸区，东莞富有的本地人都居住在东城，其房地产的建设已然非常成熟，生活配套、教育资源、综合商业体、生态景观等很完善，更加适合人们居住。“东城是否在主中心，对其房地产影响甚少，东城的传统富人住宅区概念早已经深入人心。”

据合富辉煌东莞市场研究部统计数据显示，今年8月份，东城网签套数318套，在全市排名第10位，均价高达13777元/平方米，在网签套数前十名当中的价格最高。

富人青睐东城黄旗山板块

上世纪90年代初，开发商便瞄准了东城的房地产建设，尤其是黄旗山板块项目，受到众多富人的青睐。拥有一线山体景观的黄旗山，设有道观佛庙，是东莞人添香拜佛、踏青的好去处。

1992年，东城最早的单体楼就选址在黄旗山板块。随后，新世界花园和愉景花园相继建成，20年前，新世界花园的别墅单价已经达到1万多元/平方米，洋房6000多元/平方米，比同期南城楼盘的洋房高出近5000元/平方米，由此，也奠定了黄旗山板块富人区的地位。

之后十年，本地开发商联华国际、中惠地产等相继进驻黄旗山板块，黄旗山板块效应更加明显。2000年之后，黄旗山板块开发逐渐增加，新世界花园、金月湾、新世纪豪园、星河传说相继落成。

2002年，峰景高尔夫小区推出了千万元级别墅，黄旗山富人区概念深入人心。2007年、2008年，天骄峰景、新世界花园御景台、帝景台、锦绣旗峰、星河传说迪纳公寓、东方华府等项目纷纷推出新货，黄旗山开发热度空前。

经过20多年的发展，受益于黄旗山景观和东莞人情结，黄旗山板块云集了多个高端豪宅项目，成为东城乃至整个东莞最为成熟的富人区。很多本地“土豪”争先在黄旗山板块买房，在那成为业主似乎是身份的象征。

目前，黄旗山板块一线山体景观几乎开发完毕，仅剩下八一路附近的皇马郦宫项目和在火炼树的天骄御峰。

瑞峰置业市场研究经理李玲玲认为：“黄旗山板块是东莞豪宅聚集地，以高端豪宅、舒适大户型为主，拥有较佳的山体以及生态资源，推广多以黄旗山以及景观作为卖点，历来受到购房者的青睐。由于黄旗山临近的可开发土地稀缺，未来东城发展主力将在主山片区和东城东板块。”

东城东拓成为后起之秀

土地资源的紧缺，黄旗山板块开发已经延伸到靠近东城的寮步，东城开始东拓了，鼎峰·尚境、花样年·君山、中惠·卡丽兰、丰泰·旗山绿洲、丰泰·旗山橡树郡等项目均在东城以东的地方。

《总规》指出，东莞未来最具竞争力的高品质综合服务中心和创新中心就是新划定的“中心组团”，包括莞城、东城、南城、松山湖（含生态园）、茶山、寮步、大朗、大岭山等八个镇街和园区。可见，靠近东城的寮步也在名单之列，“东城东拓”的步伐更加坚定。

此前，部分位于东城与寮步交界的项目，其开发商早就打起“东城东”的概念卖房子，并获得不俗的成交。譬如，宏远御庭山、丰泰黄旗观邸等项目主攻东城客户。

随着东城区的外拓，受益最大的莫过于“东城东”板块。该板块衔接着东城成熟板块与寮步中心区板块，东城中心区的成熟及价值更是毋庸置疑，寮步中心区也拥有动物园、篮球馆等优质的配套资源，土地资源更是丰富，两者结合的“东城东”的概念自然获得购房者的青睐。

记者了解到，东城东板块价格低于东城房地产整体均价，适合于曲线买房的刚需用户。据瑞峰置业统计，在东城东买房的以白领及公务员为购房主导力量，多数以注重项目的性价比为主。

目前，东城东板块在售的楼盘包括新世纪星城、怡丰君逸明轩等。其中，今年前8个月，新世纪星城海涛居的均价在8103元/平方米，与东城中心区域动辄上万的均价来说，“东城东板”的项目性价比非常高。

轨道交通助力东城楼市

虽说东城是成熟的人居区域，集聚了商贸、 金融 等资源。在交通路网方面纵然有东城大道、东纵路等主干道，因为种种原因，东纵路等时常塞车，影响了东城的城市形象。

轨道交通建设是交通网络发展的升级版，有利于东城缓解堵车的现象，也为东城地铁上盖物业带来发展契机。

R2线途经东莞的核心区域，贯通东莞的经济大动脉，沿途设置了15个车站，其中，下桥站、天宝站、东城站、旗峰公园站4个站经过东城。

在下桥站到旗峰公园站，不过是几公里的距离，却遍布了东城最繁华的商圈，囊括了万达广场、世博广场、卓越时代广场、金月湾广场、君豪商业中心等大型商业项目。

此外，自城轨开发修建以来，卓越地产、万科地产、万达地产抢先布局地铁沿线项目。在楼盘销售的时候，房企也纷纷用“地铁物业”、“轻轨上盖物业”为卖点。轻轨概念的炒热，推动了房地产的销售，这也是东城房地产热卖的原因。

从2004年地铁修建以来，东城的房价也呈现翻跟斗式的上涨。据东莞中原地产统计，2004年—2005年，东城的住宅均价在5000元/平方米—6000元/平方米；2014年—2015年，东城的住宅均价在11000元/平方米—13000元/平方米。

因此，车德锐认为，东城屈居副中心区，对其房地产影响不大。东城拥有成熟的人居环境，加上轨道交通的建设，楼市的发展空间还是可期待的。

■据合富辉煌东莞市场研究部统计数据显示：

今年8月，东城网签套数318套全市排名第10位

均价13777元/平方米在网签套数前十名当中的价格最高