4月东莞住宅供应量环比降五成 楼市回归居住属性

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　　在东莞限购新政影响下，原本火热的房地产市场回归冷静。从4月的情况来看，东莞楼市价格稳定，但供应量出现了明显下滑。“深圳客”大潮退去之后，东莞楼市逐渐回归本土自住需求。

　　楼市素有“红五月”之称，从刚刚过去的一周情况来看，东莞各区域楼市出现“冷热不均”现象，针对本地自住需求的楼盘受购房者热捧，刚性需求有较大释放空间。

　　4月东莞住宅供应量环比降五成

　　4月东莞出台楼市“组合拳”调控政策，继3月“限价令”之后再次加码。从一手住宅的成交量和价格来看，并没有大起大落，住宅成交保持温热。

　　新的政策环境迅速改变市场预期，开发商们大部分在等待新政细则出台且营销方面暂无应对策略，大多持谨慎观望态度。加上东莞实行限价政策，加强物价备案管理，也会导致市场供应节奏放缓。

　　监测数据显示，4月东莞住宅新增供应29.47万平方米，环比下降50.69%，同比下降52.99%。4月住宅供应量大幅下跌至低谷，仅次于今年春节当月。

　　在这样的数据背后，是开发商推货策略出现的明显分化：品牌开发商在全年销售目标的压力之下，仍然保持积极推货。尤其在政策的严厉抑制下市场需求大幅萎缩，品牌房企抢跑抢客意图非常明显。4月住宅新增供应中，万科、碧桂园、金地等品牌开发商的供应量占比全市的35%。

　　从区域来看，4月松山湖片区供应住宅11.21万平方米，占全市比重达38%。“今年以来松山湖片区受益松山湖规划、龙大高速取消收费以及R1线规划等利好，松山湖片区众盘云集，片区供应持续呈现活跃放量。”东莞中原研究部相关负责人介绍。

　　与此同时，2017年4月东莞住宅成交均价为16201元/平方米，环比小幅上升0.60%，同比上升29.56%。其中普通住宅均价为16090元/平方米，环比上升2.20%，同比上升29.56%。上月房价持续上升，主要由于4月期间政府限签有所放宽，部分高价项目陆续进入签约。实际上，4月整体价格走势仍然较为平稳。

　　数据监测显示，今年4月东莞全市住宅库存面积约395.74万平方米（合计32272套），环比下降6.61%，同比上升29.18%，消化周期小幅缩短至6.3个月。目前东莞供求关系基本趋向平衡，但考虑市场受4月新政影响严重，4月实际市场成交整体惨跌六成，加上后续供应量充足，预计库存量走高压力加大，市场供过于求将逐渐显现。

　　此外，在限购背景下，上月东莞公寓成交1617套，尽管环比下降13.44%，但仍保持较高的热度，又因东莞公寓以商业性质公寓为主导，反映商业公寓不受限购限贷，逐渐成为投资首选。4月公寓成交比较突出的项目代表有碧桂园帕克诺雅456套、汇星商业中心119套、万润广场69套、塑金国际54套等。

　　5月品牌开发商积极入市

　　4月下旬至“五一”期间开放销售中心或样板房等积极蓄客的项目比较多，不少项目抓住5月传统旺季抢跑市场。在政策调控进一步收紧下，市场大幅降温加剧房企资金回笼压力，而5月又是传统的购房旺季，尤其品牌房企迫于全年业绩压力将会加快抢跑，积极备战五月。

　　据不完全统计，5月推新项目分别有南部湾万科城、万科云城、万科中天城市花园、碧桂园东江月、时代倾城等10余个项目，楼市新增供应量明显大增，其中品牌房企抢跑现象明显，且单盘推货量均比较大，这从“五一”期间的情况就可见端倪。

　　“总体而言，对深圳客依赖程度较大的区域，‘五一’人气普遍较淡。反之，对深圳客依赖程度较小的区域，在新品刺激下，人气较旺。其中，市区由于长期处于‘饥渴’状态，‘五一’期间多个新盘亮相，人气非常足。”合富研究院（东莞）有关负责人告诉记者。

　　在过去一周，麻涌、大朗和黄江成交量位列全市前三，占全市近四成比重，排名靠前主要原因为定价理性及供应充足，以本土需求撑市，然而临近的惠州及东莞二手市场分流客户严重，部分深圳客回流深圳市场。

　　“本土客户资源竞争日益加剧，竞争的加剧将推动设计的提升，如产品创新性、空间利用、居住舒适度等，新政逐步让市场回归竞争性，让居住回归本质属性。”业内人士分析道。

　　合富研究院（东莞）认为，上周乃楼市传统“五一节”点所在周，“4.10”新政以限外限售为最大“撒手锏”，促使客户上门量整体同比去年下滑较明显，楼盘客户储备计划大幅受阻，多个项目延后入市。此阶段楼市呈现多重分化，第一点是新品入市的成交分化，对深圳客依赖程度较大的区域，“五一”人气普遍较淡，如临深、临惠及松湖片区；反之，供应紧缺及对深圳客依赖程度较小的区域，在新品刺激下，人气较好，如主城区。

　　房企入市的分化，进入高周转模式下的品牌房企入市依然积极，且供应体量仍旧“勇猛”。个盘推售类型的成交分化，受网签的滞后性因素影响，上周成交实际则为持续下滑，搜罗全市在售项目，上周住宅大部分项目仅4套以下成交，零成交项目不绝于耳，而主推不受限的商铺、商业公寓类项目则去化较好。

　　开发商应定价合理回归本土

　　从过去一周情况来看，东莞住宅网签成交1219套，环比上涨10.02%，但这主要由于之前滞后的成交在上周完成签约。从区域来看，麻涌、大朗、塘厦及黄江签约量超过100套；从个盘来看，万科珠江东岸住宅签约最多，为176套。

　　随着全国热点城市调控预计持续加码升级和银根趋紧，在政策、资金面收紧预期下，购房者观望情绪或愈来愈浓。加上后续供应充足，品牌项目入市增多，市场竞争加剧，而现有购房资格客户量有限，同时东莞二手房市场及惠州市场分流客户严重，目前东莞各开发商客户资源争夺日益激烈。

　　综合多方分析，东莞中原研究部建议开发商快速积极应对，先下手为强，趁着现在房价预期还比较稳定的情况下出货是好时机，再迟则观望情绪越来越浓。

　　根据新政后市场变化，该机构对开发商的营销策略建议首先是营销回归本土，其联动、推广、活动等系列措施从本土客出发。维护好非莞籍业主及客户，为后期营销做铺垫。

　　“如今市场回归自住属性，本土需求基数小，对价格预期需重新评估。从现在开始培育没有购房资格的深圳客和非莞籍客户，为购房资格提前准备。认清市场严峻性，现在正是出货的好时机，避免谨慎观望，应积极推货对冲冷清气氛，合理定价引导客户入市。”该机构分析师告诉记者。

　　而合富研究院（东莞）认为，“4.10”新政后深圳投资客大幅退潮，而失去购房资格的刚性需求仍有待释放，徘徊在“去”与“留”之间。建议临深区域含一定商业比例的潜在项目可适量规划开发商业公寓类，或重新调整战略转推商铺，深挖客户资源，加快回笼资金。

　　[采写]龚名扬

　　编辑　冯文美