东莞凤岗盘活存量土地 引来“凤凰”栖息
凤岗积极改造旧厂房，盘活土地资源，引进优质项目。 资料图片
在改革开放初期，凤岗凭借着靠近深港的优势，用土地作价，迎来了 经济 飞速发展。然而如今在全镇82.5平方公里的土地中，已开发建设用地达39.8平方公里，占总面积的48%。土地承载能力已接近极限。
面对严峻的发展形势，最近6年，凤岗的发展思路悄然调转，通过深挖“加大土地统筹及盘活存量土地”这一源头活水，主动对接深圳高端产业外溢效益，为凤岗为城市的发展开拓了新空间，注入了一股新动能。今年，凤岗镇续建的6个东莞市重大项目中，就有中集、天安数码、华润万家、金银珠宝产业中心、深证通等5个项目是通过加大土地统筹、盘活存量土地而引进的重大项目。这些项目建成投产后预计年总产值400亿元，年纳税总额24亿元。
盘活了存量土地，引来了“凤凰”栖息，让凤岗经济发展有了源头活水，三大产业结构从2010年的0.1∶49.6∶50.3优化为2015年的0.1：50.9：49。在当地党政领导班子看来，整个凤岗社会经济正发力迈上“创新、协调、绿色、开放、共享”的快车道。
A.旧厂房改造为重大项目
走在东深二路的凤岗镇凤翔路路口，一栋外墙已刷成银灰色的厂房傍山而立，周边绿色掩映，让这栋厂房显得格外醒目。这是东莞市重大项目之一、深圳证券通信有限公司设立在凤岗镇的中国证券期货业南方信息技术中心（以下简称“深证通”）。很多人估计没料想到，在3年前的这个时候，这栋厂房的原东家还在为如何外理这栋厂房，还清拖欠的400万元村集体管理费而发愁。
这栋厂房原属于东莞超艺家具有限公司（以下简称“超艺公司”），厂房总占地为一块13万平方米的用地，当时超艺公司拥有土地的使用权和房产权。而超艺公司在倒闭后，盯上这块土地，想用开发房地产项目的企业有许多。“当时有许多地产公司找到我，说想把这块地拿下来做房地产项目，都被我回绝了。”凤岗镇委书记朱国和在谈起该项目落地凤岗经历时说，“这块地一定统筹到政府手中，用来发展大项目。”
在凤岗镇工作了11年的朱国和清楚凤岗工业用地的情况，凤岗土地资源紧张，凤岗想要引进更好的项目，必须把土地使用权和房产拿回来，征为国有用地。当时超艺公司要价为1.68亿，朱国和亲自出面，和超艺公司协调。在协调过程中，朱国和与超艺公司、深证通公司有关负责人去到了南门山公园水库散步，就在散步的过程中，超艺公司同意以1.65亿元的价格卖给深证通公司。“当时超艺公司同意后，我就知道，凤岗又会有一个更好的重大项目能够落户了。”回忆起这段经历，朱国和还是很感叹。
朱国和对记者表示：“做房地产的话，可能会带来几十个亿的效应，但是将加大凤岗未来社会管理的成本。而且我想让大家知道，凤岗不只做房地产，还要发展工业，引进好的企业。一个镇没有工业将来很难生存，都是房地产，社会压力就大了。”
2013年6月，深证通项目落户凤岗，总 投资 15.4亿元。按照深证通的规划，一、二期工程投产后，每年可实现利税2000万元以上，项目全部建成后预计每年可实现利税5000万元。深圳证券交易所副总经理邹胜表示，项目将建成拥有6000到1万个机柜，以及完整的 金融 信息服务生态链的证券期货业大数据和云计算基础平台，为中国资本市场提供就近交易、数据交换、数据处理、行情信息服务、开发测试、技术培训等公共服务，并以此为平台吸引全国的证券、 基金 、期货、信托等各类金融机构入驻，汇集各方优秀IT人才，进一步优化东莞金融信息服务生态体系。
“如果用作房地产开发无疑能带来立竿见影的高收益。然而凤岗却把地用在引入深证通项目上，这也可以看作是凤岗对未来的一次投资。”中山大学教授林江对这一土地统筹案例作出这样评价。一个小花絮，可以佐证林江教授的评价：深证通为表示在凤岗发展的决心，不仅补齐了村400万元管理费，还交了凤德岭村今后40年的管理费。
B.用好政府“有形之手”
深证通仅仅是凤岗镇盘活土地资源大棋局中的一个佐证。凤岗早年经济发展较快，但也产生了一系列遗留问题，如土地资源紧缺、城市规划不合理等。近年来凤岗镇组织相关职能部门，彻底梳理了镇内空置土地、空置厂房及可利用工业用地资源信息，将合理利用土地与加快招商引资工作结合起来。
在盘活土地资源的过程中，如何平衡各方利益成为了工作推动的关键。朱国和一针见血地指出：“政府不站出来，不把企业和村集体的利益处理好，就没办法下好盘活土地资源这盘大棋。”
据了解，凤岗十分重视平衡镇、村、企各方利益，促成村和企业双方合作。为保障村集体收益，凤岗镇每招引一个大项目，镇、村都签订收益分配协议，实行一项一策一协议制度。镇、村收益分配可采用三种方式：一次性收取地价款方式，即镇村合作开发，土地出让总地价全额返还村集体；镇政府对村采取财政补贴方式，即土地出让收益归镇政府，镇政府对项目税收按比例补贴村组，具体做法是用地企业项目的经营性税收收入镇级分成部分，镇村按6：4比例分成；镇政府长期包干管理费方式，即土地出让收益归镇政府，镇政府按月向村支付土地管理费。村组自主选择其中之一，从而保证了村集体收益的稳定性。
优质企业的进驻，为村组带来了巨大的可喜变化。在凤岗镇近年来招进的大项目中，都市丽人和深证通两大项目都落户在凤德岭村。该村村支部书记黄远文介绍，这两个大项目进驻之前，原来的土地上是两个家具厂。“当时这两个厂占地较多，存在工伤、消防问题。企业常用天拿水等危险材料，一出事，消防三更半夜也得去救火。”黄远文说，“后来这两家企业经营困难，欠了村里几百万元的管理费。通过对接新企业后，老企业把拖欠村里的管理费还清了，原来的消防隐患和工伤问题也解决了。”
据介绍，凤岗明确规定新开发土地由镇政府统一招商，镇、村利益共享；对面积较大的旧厂房和闲置土地，由镇政府牵头对接优质企业，或由镇政府先出资收回闲置地或旧厂区。这一措施，有效地把凤岗的土地资源调动了起来。
同时，为防止村组、企业或个人将厂房分割出租或随意转让，今年凤岗镇特别加大了“三旧”改造“工改工”工作力度。目前凤岗已完成12间厂房“三旧”改造“工改工”建设，盘活倒闭旧厂房60多万平方米，引进深证通、雅路家纺等多个市重大项目以及次重大项目。
“现在政府不直接参与土地盘活，而是让更多的社会资金参与其中，政府参与协调，社会资金作选择。政府全力以赴帮助解决村民关系、村民表决。简单来讲政府与社会参与的关系就是‘我出酱油、他出鸡’。”
——凤岗镇委书记朱国和
■记者观察
腾笼换鸟实现产业转型升级
随着社会的进步，当年的经济粗放式发展给如今高效利用土地资源带来许多历史遗留问题。凤岗所面临的土地资源问题，不仅仅是凤岗的问题，是东莞东部镇区所面临问题，也是整个东莞在转型创新发展过程中面临的问题。
幸运的是，凤岗党委政府及早认识到了土地统筹及盘活存量土地问题。数据显示，在2016年期间，凤岗镇有18宗共96.4公顷改造方案已获批复，其中深证通、名流置业三期、恒大绿洲、英才等11宗“工改工”、“工改商”项目已动工。
这样规模庞大的盘活存量土地手笔，显然仅仅是镇政府层面的资金解决不了问题。今年凤岗镇财政计划投入3亿元收购现有经营不善或倒闭的规模企业，预防企业随意转让或分割出租，为招引优质大企业和产业转型升级腾出新的空间。
在笔者看来，凤岗镇打破“土地制约发展瓶颈”的做法颇具示范意义，不但能够在东莞东部片区复制，也有可以为东莞其他区域带去启示。但“政策支持、社会盘活存量土地”是一篇大文章、一道大考题。对于东莞诸多镇街而言，眼下盘活土地存量已经错失了昔日低地价收购的最佳契机，他们在三旧改造中面临的困难的挑战必然更多。但无论如何，让土地存量走向社会化盘活一定是未来的方向和趋势，地方主政者需要考量的是如何制定出实用而创新的游戏规则，让更多社会力量能够参与进来助力城市的更新与升级。
记者 陈志强
