东莞升级版限购出台数日 临近深圳片区楼盘门庭冷清
11日，东莞迎来了一次突如其来的降温，天空还飘起了雨——这多少与一些地产业人士的心情相吻合。10日晚11时30分，东莞发布了楼市调控限购令，对于房产交易中的社保年限、交易时点甚至是学历，都进行了多方面的限定。
日前，记者走访了市内部分区域的楼盘以及中介机构，发现曾经大热的临深片区客户到访量很低，而一些热点区域的二手房则备受关注。
业内人士认为，新政主要是限制打击炒房客，对投机性炒房影响较大，同时也有利于房地产市场健康稳定发展，市场将走向量缩价稳。
1非东莞户籍购房者将受限
这份深夜发布的《东莞市人民政府办公室关于进一步完善我市住房限购政策的通知》（以下简称《通知》）规定，无论是本市户籍还是非本市户籍居民，只要拥有两套及以上住房，都暂时不能买新房；非本市户籍，购买首套房，需要提供在东莞本市连续缴纳1年以上个人所得税或社保证明才可购房。
而已有一套住房，在购房之日前三年需在东莞本市连续缴纳2年以上个人所得税或社会保险证明才可购房，通过补缴的个人所得税或社会保险缴纳证明不予认定。
新规对于学历符合要求的购房者有额外的“优惠”：非本市户籍本科以上或初级以上职称，购买首套新建商品住房需缴纳半年社保或个税。
更为严厉的是，为了打击楼市短炒的现象，新规对于新房和二手房的交易时点进行了规定。
自《通知》施行之日起在东莞行政区域内购买住房的（含新建商品住房和二手住房，以网签时间为准），须取得不动产权证满2年后方可上市交易。通过赠与方式转让住房后，须满2年后方可再次购买住房；接受赠与的，须符合东莞的现行限购政策。
新政策对于东莞房产交易中的社保年限、交易时点甚至是学历，进行了多方面的限定。虽然与周边城市的限购政策相比相对温和，但对于东莞而言，在3月底连续出台“限价令”及其细则后，再度出台的新政，堪称“史上最严”。
2临深片区多楼盘门庭冷清
作为曾经撑起东莞楼市半边天的“临深片区”，一直以深圳客为其主要的销售客源，在本次新政出台之后，临深五镇被业内普遍认为是受冲击最严重的地方。
11日中午，记者来到临深片区的黄江镇，对多个在售楼盘进行走访。
“出门上高速，眨眼到深圳——放心吧，距离不是问题”“你有权在深圳活得更好”“我们的配套是光明”……所有激动人心的标语，都不如政策上平淡如水的两句话。
在莞深高速黄江出口附近，有几个在售的新楼盘，这些新盘既有国内龙头开发商的项目，也有本土开发商的作品。虽然占地面积、户型、容积率等各有不同，但他们的目标客户是一致的：深圳客。
东莞中原研究部统计数据显示，2016年，东莞商品房全年成交110365套，平均每周约成交2000套。在该机构对东莞购房客户的不完全统计当中，去年深圳客占比约47.1%，即约有51982套房被深圳客买走，深圳客对东莞楼市的支撑作用明显。
深圳客大量涌入带来房价的攀升。东莞中原统计的数据显示，去年东莞住宅成交均价上涨幅度最大的是临深片区，达77%；其中大岭山同比上涨幅度最高，达到100.18%。在均价1.5万元/平方米以上的10个区域当中，塘厦、松山湖、凤岗、黄江、大岭山、清溪、虎门七大镇街的购房群体以深圳客为主。
记者询问了黄江镇多个楼盘的销售人员，深圳客源占比普遍为八成至九成，本地客源并不是他们主要的销售对象。
这座常住人口二十多万人、户籍人口不足三万人的小镇，与临深片区的其他兄弟镇类似的是，近年来除了承接深圳外迁的产业外，还以林立的新建楼盘容纳了大量的深圳外溢客源，这其中既有自住需求，也有投资客的身影。
在黄江镇的“某某春天”楼盘，记者看到销售中心客人不多，在表明身份后，记者表示想约访项目负责人，但楼盘工作人员称目前管理层正在开会，散会时间未定。
而在该镇的“某某湾”楼盘，记者发现门前的停车场空位颇多，项目物业工作人员说，当天来看房的深圳客人比之前要少多了。
东莞中原研究部接受记者采访表示，由于大部分深圳客失去购房资格，对于临深片区以及主打深圳客的影响是首当其冲，短期内出货速度将大幅放缓。“深圳中介带客至东莞买房的现象也将明显减少，临深片区以及过度依赖深圳客的楼盘将逐渐回归挖掘本土客户的需求，本土客户需求迎来一个释放的契机。”
天为地产研究中心方面认为，“五一”小长假马上到来，不少楼盘将会进入销售期，为挖掘并抢占本地客源，接下来各楼盘营销噱头将会五花八门，同时房企在推广费用上会由此而增加。
3临深片区二手房交易或升温
新政出台后，不少深圳客在莞的置业计划大受影响，其中既有刚需购房者，也有投资客。
上周，在深圳工作的白领黄小姐已经预定虎门一套新房，当天支付了定金，并和中介签下了认购书。只是，还没来得及网签，突如其来的楼市新政让她一夜之间失去了购房资格。作为一个刚需购房者，黄小姐感觉非常郁闷。
而在深圳宝安居住的周先生夫妇，在深圳有一套自住房产，本想到东莞投资。他们已经看好了黄江镇的一个均价不到2万元的楼盘，但新政一出，他们感觉投资机会打了水漂。
虽然新盘首套房的购买需求被封锁，但对于那些刚需深圳客而言，二手房的大门并未关闭。
有业内人士认为，由于二手房不限购，深圳客的购房需求或流向临深片区的二手房交易，临深板块的二手房交易量将有望上升。
为此，记者也走访了黄江镇部分区域的二手中介机构。在黄江镇公常路一个大型楼盘的地铺区域，分布着大大小小数十家中介，由于附近有两个颇具规模的楼盘，因此这些中介的主营业务是二手房的销售以及租赁业务。
记者在现场看到，多家中介机构店面内并无客人，多数中只有工作人员在不断打电话。
一家中介的店长张鹏程告诉记者，这里多数客人从深圳过来，一般情况下周末到店的客人会多点。“新政策才刚刚出来，影响不会这么快显现，目前我们还是按照正常的节奏来经营。”
但新政的影响已经在东莞市区的一些热点区域显现出来。限购首日下午，合富辉煌研究部负责人李兴旺告诉记者，该公司下属中介的西平分店客人到访量出现较大增幅，西平作为一个二手房存量较高的区域，这一现象的出现值得关注。
“新政未对二手房及商业用房进行政策限制，或将一定程度抬高二手住宅及商业用房价格。目前虽然在临深片区的一些地方还未显现，但热点区域已经出现端倪。市区一些好的地段，预计关注二手房的客户会增加。”李兴旺说。
也有业内人士分析，东莞楼市新政可能导致一手房价格出现波动，甚至出现价格下跌，长期看来，东莞房价一定是朝理性靠拢。“需要提醒投资者注意的是，东莞楼市和深圳楼市最大的不同，就是一手房为主导，刚需客集中于一手房市场。因此投资二手楼的话，持有的周期和成本需要计算在内，尤其是新政限购之后。”
4抑制短期投资需求，促房子回归自住功能
对于新政的实施，多家地产研究机构都认为将对东莞楼市的健康发展起到积极作用。
天为地产研究中心认为，自去年东莞实施限购政策到如今将近半年的时间，已取得了良好的成效，房价已停止过快地上涨，没有必要再升级严厉的限购政策。从非本市户籍购买首套房需缴纳1年社保这点可以看出，东莞与珠三角其他城市比较，本轮政策相对温和。
对于东莞限购给予高学历人士一定程度的“优惠”，这并非首创，珠海、中山等城市也对高端人才购房有额外规定，业内普遍认为体现了政府人才引进、吸引人才落户本市提供绿色通道。
“东莞近两年来的经济转型与产业升级逐渐显成效，已从过去一个加工制造业城市逐渐升级为智能制造的产业型城市。经济转型与产业升级的大背景下，创新企业和创新人才的不足，使得东莞政府亟需高端人才。新政体现了东莞政府为人才落户东莞提供绿色通道，利于东莞经济转型与产业升级的长远发展，利于东莞人口结构的优化。”东莞中原研究部方面表示。
而本次的新政对东莞的新盘和二手楼均作出转让限制，规定须取得不动产权证满2年方可上市交易，业内认为这严格打击投资客炒房行为，防止炒房客短期内买进卖出，抑制投资性需求。
“如果购买的是东莞一手房，从购买到交楼取证大约需要3年时间，再加上不动产证满2年，购房一手房从购买到转让大约是5年时间。如果购买的二手房，二手房从过户到转让，大约两年半时间。这对于投资客，一手房大约需要5年后才能套现，购买二手房也至少需要两年半时间才能套现。”东莞中原研究部方面称，这将严厉打击投资客短期炒房的行为，防止炒房客短期买进卖出的行为，抑制投资需求。
“总的来说，政策出台是对‘房子是用来住的，不是用来炒的’指导方针的深化体现，充分地保护了合理的刚性自住需求，较大程度地打击了投机投资需求。”李兴旺说。
此外，天为地产研究中心分析，非住宅的交易没有被调控，可能会进一步抬高商业公寓、写字楼等非住宅物业的价格，更多投资客转向非住宅物业，短期内市场将更活跃；同时，接下来企业在开发物业类型上将适当增加非住宅类型物业，预计非住宅市场新增供应会有所增多。
【来源】南方日报
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