东莞商业步行街“疯长”背后的破局战
4月20日，下午5点出行高峰期，东城风情步行街的业主紧闭商铺。南方日报记者 孙俊杰 摄
南城富民步行街受到热捧，人流量较大。
一条商业步行街，繁华一座城。从2002年开始，东莞商业步行街仿佛“一夜疯长”，但短暂的繁华过后被打上“高调开业、惨淡经营、难以为继”的标签。如今，在东莞转型升级、人口结构转变、大型商业体迅速崛起、实体商业一片“哀嚎”等新一轮挑战下，东莞这些商业步行街活的如何？
黯然失色的
4月17日晚7时许，华灯初上的常平中元街，已褪去了往日的繁华与喧嚣。
来自湖北的李师傅开着他的私人小轿车，与往常一样，在常平最繁华的上述街道候客。然而，从早到晚他一共才拉了3位客人，营业额只有百来块钱。“去年年中到现在，由于离开常平的人越来越多，搭客的生意越来越难做了。”李师傅说，早些年，中元街上两旁，晚上都停着不少黄的和“蓝牌车”，而近年来，他的许多“小伙伴”已经陆续离开此地，前往其它地方谋出路去了。
生意难做的不只是李师傅一个人。中元街联邦广场楼下有一间专做手机配件的小商铺，面积只有10平方左右，由于地段好，早期月租金1万元仍十分抢手。为了延长开店时间，多赚点钱，店主吴东还把自己的妹妹接来常平，兄妹两人轮流看店。但络绎不绝的生意，从去年年中以来已不复见，店里的生意明显变差，连续几个月入不敷出后，吴东选择了停业另谋出路。
据《常平志》记载，早在清末年间，广裕圩（常平上圩）就有了成形的街巷8条，其中就包括中元街。借着改革开放的春风，中元街一直作为东部中心常平的商业坐标而备受外界瞩目，加之常平毗邻香港，又有和谐号直达香港九龙，因此，中元街也备受香港同胞的青睐。香港风格的装饰、广告牌和茶餐厅是中元街商业繁荣的一个重要印记。
一直以来，作为东莞东部中心镇，常平商贸业较为发达，尤其是以常平大道、以中元街为首的10多条街道商业氛围较为浓厚。街道密布着餐饮、珠宝、茶叶、电器、家居等商铺。从事餐饮酒店服务行业的有30多家，包括美怡登、雄狮、汇美等多家星级酒店。
然而，当前的中元街已变得十分冷清。一路走下去，有数十家商铺大门紧闭，贴着转租通知。以往酒店长期设摊招人的情形，大幅减少。许多酒店的KTV和客房，都出现大量的空置，酒店、餐厅、商铺纷纷打出各种优惠招徕顾客，但收效甚微。
被称为“石龙第一街”的石龙镇汇联步行街，曾经是当地逛街购物首选，但近年来人气也大不如前。作为市区范围较为有名的东城风情步行街、愉景商业步行街，是东莞标志性的步行街之一。如今走在东城风情步行街你会发现，正在转让或是已经关门的店铺并不少见。就算是周末，也难看到人来人往的场景。
位于虎门沙太路的虎门步行街，是东莞为数不多的人流旺盛的商业步行街。4月17日傍晚7点左右，步行街人来人往，一楼几乎每个当街铺位都有几位顾客光顾，几个小型车展让这个步行街显得颇为繁华。不过，走上步行街二楼铺位则完全是另一番景象，整个二楼空铺并不少见，生意明显冷清许多。
持久的破局之战
东莞商业步行街的破局之战，似乎从开业之初就如影随形。
2002年，东莞大范围的“造街运动”开始，东莞大多数商业步行街经历短暂的风光后，就开始陷入人流量不足、有效购买力低、管理不善的低谷。东莞的第一条步行街于1999年出现在东部重镇常平，到了2002年下半年，东莞有10余家发展商同时开发步行街，莞城、东城、南城、石龙、长安等镇街出现了步行街建设热潮。
到2002年底，东莞的繁华路段几乎全都成了工地，仅莞城就有六七条步行街上马动工，这些步行街在2003年纷纷开业。市商务局方面透露，据不完全统计，目前东莞市历史形成和现代新建的商业街（步行街）约230多条，主要分布在城区和相关镇街，如厚街、塘厦、虎门、常平、大朗、长安、大岭山、茶山、石龙、道滘等。
但东莞的商业步行街从开业之后就在寻找定位的路上挣扎。
2003年3月，开业不久的东城风情步行街由于缺乏客流和有效购买人群，投资者以休市的形式抗议管理方宣传促销没有兑现，近八成业主紧闭商铺。此后时间，东城步行街方面一直在为经营定位努力，但人气不旺生意萧条。2007年1月开业的横沥镇双龙舫步行街，经营方称各行业有近百个著名品牌入驻。但2008年7月，该步行街开门营业的铺位不过一二十家，据商铺店主反映，由于开业后人气差租金贵，商户集体撤离。时至今日，这一步行街人气也并不如人意。
“严格来讲，横沥目前的商业街道与真正意义上的步行街还有差距。”横沥镇商务办主任余鲁贛坦言，真正意义上的步行街应该是人流密集而普通车辆禁行，但横沥的商业街就分布在城市的主干道两侧，商业形式较为复杂，商业氛围不浓。而长期以来，横沥市民偏向于外出消费，这也是当地商业氛围不浓的原因之一。
上述步行街的生存状况，是东莞众多商业步行街发展与演变的缩影。
此前主管商业的东莞市经信局方面就分析，全市已建成营运的商业街、步行街已有不少数量，但纵观其成效，能见效益、创出品牌的商业街却并不多，有的商业步行街缺乏商业基础，先建街后造市，难以为继，最终被转型为食街。商业街在东莞几乎是一次又一次地重复“高调开业、惨淡经营、难以为继”的宿命。
迎接消费结构转变挑战
在商业步行街还在努力挣扎苦苦寻求破局之时，一轮全新的挑战早已汹猛而至。
横沥镇华润商业街里“高富帅服饰”的老板小林最近一直很苦恼。他租了一间20多平方的小店卖年轻人服饰，这里的客源主要是附近小区业主及周边工业区员工，早期每天来往的客人不算少，但今年开年以来，每天上门的顾客锐减了30%以上，有时甚至一整天都没有成交。人流量明显减少，这是步行街商家们共同的感受。茶山怡华路步行街、南城富民步行街以及虎门步行街虽然算是比较热闹的街区，但商家普遍的反映是，人气明显不如从前。
电商平台的猛烈冲击，争抢了实体商业众多的市场份额。不过最让步行街商家们苦恼的是周边现代商业体的迅速崛起，争抢了太多的市场份额。以虎门步行街为例，虎门商业本就发达，近几年来，虎门万达广场、天虹购物中心、地标等大体量的商业体不断崛起，配套及环境明显优于传统商业步行街，由于高端市场受挫，这类商业体大都定位于白领阶层消费。
目标群体本就定位不高的商业步行街，在一轮轮的激烈竞争中，只能寻找中低端市场期待突围。
事情并未向预想的目标行进。不少步行街管理人员反映，东莞众多商业步行街主要顾客来源确为工厂一线工人，但这部分群体一年比一年少，今年尤为明显。利润稀薄销量不佳，与之不对应的却是租金水平一年年稳步上涨。与此同时，随着转型升级的深入，东莞消费结构发生变化，步行街主要客源正在向白领阶层转化。
一边是越建越多的现代商业体，一边是不断转化的消费结构，如何在激烈的竞争中寻找自己的一席之地，这是摆在东莞商业步行街管理者们面前待解难题。
