东莞或重新实施购房入户政策 非住宅库存远超住宅

19.04.2016  10:31

  东莞将适时研究出台购房入户政策。上周五,东莞市召开全市供给侧结构性改革工作会议,就实施供给侧结构性改革立下“军令状”,研究部署实施方案及相关行动计划,其中包括研究出台购房入户政策措施。东莞供给侧改革将打出五套“组合拳”,分别提出“去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板”五个行动计划。

   非住宅库存远超住宅

  在全国去库存的背景下,东莞此次供给侧改革会议中去库存问题备受关注。据了解,东莞今年要在全部消化当年商品房供应溢出部分的基础上,化解4万平方米商品住房库存、10万平方米非商品住房库存。

  目前,东莞全市有商品房库存666 。6万平方米,其中商品住宅318 。1万平方米,非住宅商品房348 。5万平方米,库存总量相对其他城市不大,但同时也存在“两个不平衡”的现象。

  一方面是结构不平衡。非住宅商品房去库存周期远超商品住房。目前全市商品住房去库存周期为3.9个月,但商业、办公等非住宅商品房去库存周期达41.5个月。

   临深片和城区库存小

  另一方面是区域不平衡。临深片区、市中心区以及地铁沿线的房地产市场较热,其他区域市场冷清。从成交均价上来看,一季度临深片区镇街均价环比普遍上涨20%以上,但茶山、企石、谢岗等东北部镇街却出现不同程度的均价环比下跌。

  “这个数据跟我们统计的差不多,区域不平衡的问题主要是各镇区位不一样,库存量较少的是临深片区和城区,总结一句话,就是没有外部力量如深圳客的地方库存量大,有深圳客的地方库存量小。”东莞合富辉煌发展研究中心副总经理李兴旺表示,城区供应量偏少的情况预计今年下半年不会得到改善。

  供给侧改革组合拳

  措施1探索将工业商业地产改造为孵化器

  根据去库存行动计划,东莞提出了三方面的举措。第一是要求各镇街、园区尽快摸清辖区内在售、在建、拟建商业、办公用房的底数,分析供求趋势,结合实际合理制定鼓励购买和租赁的优惠措施。在符合省、市现有政策前提下,探索房地产开发企业将库存工业、商业地产改造为孵化器、众创空间及产业转型升级基地。鼓励开发商自持物业经营,由快速开发销售模式向城市综合运营模式转型。

  解读:东莞对孵化器等的需求没有那么大

  东莞合富辉煌发展研究中心副总经理李兴旺:这个很显然矛头是针对非住宅。会有一定的效果,但不能解决根本问题,根本问题是东莞的经济结构、人口结构等问题,对孵化器等的需求没有那么大。商铺等非住宅并不像住宅,便宜点就会有人买,非住宅追求的是投资回报率,利润空间小的话,就会难卖出去。鼓励开发商自持物业经营,除非有更实在的举措出台,不然光是“鼓励”的话效果有限。

  措施2适时研究出台购房入户政策 适当开发养老、医疗等新型住房模式

  适时研究出台全市购房入户政策,适当发展养老住房、医疗住房等新型消费模式,积极发展住房租赁市场,逐步建立起购租并举的住房制度。

  解读:恢复购房入户是重大利好

  东莞合富辉煌发展研究中心副总经理李兴旺:购房入户政策如果恢复的话,肯定是个重大利好,但是整体上对楼市促进成交作用有限。现在的问题不是入户难,而是入户的积极性不够,现在本科以上可以直接入户,积分很多也可以满足入户需求。至于养老、医疗住房市场,在东莞算是比较新型的行业,属于培育的阶段,可以尝试。

  措施3利用三旧改造政策 平衡商业居住和工业改造项目规模

  加强对商品房供应、销售和库存的监测和研判,根据商品房库存规模及去库存任务完成情况,适度调节土地供应规模尤其是商业地产供应规模。充分利用现有“三旧改造”政策,统筹平衡商业、居住、工业等改造项目规模,科学把控土地投放和开发项目建设进度,准确引导市场预期,避免出现新的积压。

   解读:盘活土地资源必须走三旧改造之路

  未来一些工业镇新增的建设用地越来越少,盘活土地资源必须走三旧改造之路,像大朗碧桂园、松虎碧桂园、虎门碧桂园等项目,都是三旧改造而来。对于三旧改造,关键是政府的推进力度,难点是赔偿价格,所以目前很多三旧改造都是开发商跟政府以及原业主协商,没有走土地招拍挂程序。

  声音

  我来东莞很多年了,老公的公司也在去年迁到了东莞。但我们学历都不高,社保也没有,按照积分入户很难凑齐分数。家里小孩再过几年就要高考了,小儿子最近也要准备找小学。像我们这种没有高学历但在东莞打拼多年的人,购房入户是最方便的入户办法。

  ———在东莞创业成家立业多年的王女士,由于学历不高没有社保一直未入户东莞,孩子上公立学校受影响

  其他亮点

  年底前为企业减负189亿元

  东莞拥有数以万计的制造企业,在备受制造企业关注的降成本领域,实施方案提出,到20 16年底,为全市企业减负约189亿元,企业综合成本较2014年下降约5%-8%。到2018年底,企业负担持续减轻,竞争力明显提升。制度性交易成本、人工成本、税负成本、社会保险费成本、财务成本、电力等生产要素成本、物流成本等七个方面将是东莞在供给侧降成本的主要发力点。

  东莞市委副书记、代市长梁维东表示,企业是供给的主体。随着经济下行压力的加大,不少企业特别是中小微企业生产经营的困难和问题也在增加。国家和省近几年来为企业减负的力度越来越大,东莞也推出了三年80亿元减负行动等措施,取得了明显的成效。接下来,东莞将继续深入开展降低实体经济企业成本行动,想方设法帮助企业减轻负担、解决问题,推动企业降本增效、轻装上阵。

  梁维东表示,从4月1日起,东莞等4个城市免征省定的11项涉企行政事业性收费,接下来还会加快推进省定收费“零收费”。这对于企业发展是重大利好,全市各级各部门要及时落实到位。

  社保费成本高是企业反映最多的负担之一,东莞将按照国家、省统一部署,落实精简归并“五险一金”政策,适当降低社会保险费率,妥善处理养老保险欠费历史遗留问题,今年力争为企业社会保险费减负24亿元。

  目前,东莞正在开展收费公路专项清理工作,同时计划加快建立与经济发展相适应的最低工资标准调整机制,通过构建高效公共就业服务平台、开展专场招聘活动等途径,帮助企业解决就业难和招工难问题,降低用工成本。

  背景

  东莞购房入户政策

  1992年东莞市人民政府颁发了《东莞市房地产开发经营若干规定》,提出“外地人购买商品房可享受本地人待遇”的原则,但未制订具体的“购房入户”细则。

  1996年东莞市政府颁发了《关于购买商品房入户问题的复函》,制订了具体的“购房入户”的条件和标准,购房入户政策正式出台。但东莞当时出台这一政策并非独家创举,而是贯彻省公安厅的相关文件,并由公安部门和人事部门负责具体落实。

  2002年东莞颁布新的购房入户政策,对购房入户人口指标在面积和房价上规定了新的标准。

  2007年11月东莞市政府办公室向市财政局、市公安局发了《关于停收城市增容费及取消购房入户政策有关问题的复函》。复函原则同意从2008年1月1日起,取消购房入户政策。

  2016年4月东莞市委副书记、代市长梁维东表态将适时研究出台全市购房入户政策。

  本版采写:

  南都记者 龚萍 卫学军

  去库存举措

  措施1

  各镇街、园区尽快摸清辖区内在售、在建、拟建商业、办公用房的底数,分析供求趋势,结合实际合理制定鼓励购买和租赁的优惠措施。

  措施2

  适时研究出台全市购房入户政策,适当发展养老住房、医疗住房等新型消费模式,积极发展住房租赁市场,逐步建立起购租并举的住房制度。

  措施3

  加强对商品房供应、销售和库存的监测和研判,根据商品房库存规模及去库存任务完成情况,适度调节土地供应规模尤其是商业地产供应规模。