东莞：担保公司帮忙赎楼 200万首期款“蒸发”
东莞二手楼很多。
文/广州日报全媒体记者蒋幸端 图/广州日报全媒体记者卢政
二手房交易过程中请担保公司帮忙赎楼，买家支付的90多万元首期款却被担保公司员工私自转走！近日，东莞多名业主向记者投诉，他们通过担保公司业务员经手的近200万元购房资金不见了，接下来的二手房交易该如何进行？
由于目前没有专门的二手房资金监管账户，东莞二手房交易资金如何监管成为难题。相关人士建议，二手房交易过程中买卖双方在委托公证时最好请担保公司出示员工证明，同时呼吁多方加强对二手房交易资金的监管，设立专门的二手房资金监管账户。
事件：
卖家90余万首期款被转走
今年5月底，业主周先生收下5万元定金，与买家何先生达成协议，转让一套位于长安的90多平方米住宅。这套住宅总价265万元，按照首付四成计算，他可以在办理过户之前收到何先生的首期款106万元。
6月2日，周先生与何先生跟随担保公司员工叶某到银行办理贷款合同，同时签了担保协议和赎楼合同，当天，周先生收下买家何先生的21.5万元。如果没有意外，在过户之前周先生可以收到剩下的首期款79.5万元，而其余六成尾款将在完成过户后，由担保公司将钱转交到卖家周先生的手上。
按照约定，几天后周先生的姐姐将他的一张银行卡、密码及一个U盾交给了叶某，同时，银行卡取消了短信通知、手机银行等操作，根据协商，买家的首期款和尾款将陆续打入这张银行卡内。不久后他们收到寄回来的收条，上面盖着“广东南枫融资担保集团有限公司”的公章，经手人为叶某。
7月初，周先生一家突然发现联系不到叶某，他们赶紧联系担保公司其他员工，随后，在担保公司员工的陪同下，周先生拿着银行卡到银行打流水账，发现买家何先生卡里的79.5万元和12万元房款，分别于6月12日和7月10日被转走，其中12万元转进了叶某的账户。
中介公司：
近200万元首期款不见了
买家何先生告诉记者，由于银行贷款额度不足，他又转了12万元到指定的银行卡里，前后加起来已支付了118万元首期款。按照合同协议，何先生只需等银行批下贷款后，支付尾款，过户、办理房产证即可完成交易。但由于转入银行卡的91.5万元不见了，他们的交易陷入僵局。
促成他们交易的中原地产公司的相关负责人告诉记者，在他们公司经手的二手房交易当中，今年共有四单合同遇到同样的问题，总金额近200万元。东莞中原地产介绍，今年3~5月，东莞中原地产公司在长安所属分公司进行居间服务的二手房交易履行过程中，卖方因原购房进行了贷款抵押需进行赎楼手续，为此该公司员工推荐了东莞的知名担保公司广东南枫融资担保集团有限公司东莞分公司（对外推广：泛华金融服务）进行申请贷款赎楼手续，并与该公司指定员工签订了一系列的赎楼担保协议，同时按泛华公司要求全权公证委托该员工办理赎楼手续。
然而本应顺利履行的交易流程却于2017年7月产生了变动。7月初，部分业主发现，买家支付到卖家银行卡上的首付款不见了，而银行卡及其密码均在担保公司员工叶某手上。根据统计，中原地产公司共有四单交易涉案，金额预估在200万元左右。
东莞南枫担保公司相关负责人在电话中表示，目前不方便接受采访，等到结果出来后会对公众有个交代。
警方提醒：
商品房交易应保持警惕
7月11日零时3分，一名男子来到东城公安分局投案自首。经调查，投案自首的男子叫叶某，在东莞某融资担保公司工作，其供述自己代表公司参与房产交易担保活动期间，多次私自将房产交易相关款项转到自己银行账户中并挪作私用的违法行为。目前，叶某已被依法刑拘。
警方提醒，在商业交易活动中，不管作为买方还是卖方，如需担保贷款，必须要找合法正规的担保公司；担保方如使用个人名义发布信息、签合同，或用其个人银行账号（所谓法人、经理、财务负责人的）作为收款、收费账号，必须保持警惕，并对此再三查实，若有可疑的应予拒绝。如果发现自己上当受骗，务必立即报警。
市场调查：担保市场良莠不齐
东莞中原三级市场中心城区副总经理刘熊认为，目前东莞的二手房担保业务操作整体还处于良莠不齐的发展阶段，管理和操作上不规范，风险把控集中在公司自我管理，甚至有些担保公司没有相关业务的经营牌照。
在赎楼方式上，刘熊介绍，东莞多数担保公司通过“以贷冲贷”的方式去完成赎楼，即用买家的贷款去赎楼且由担保公司进行资金监管，有可能出现多种操作风险，如担保公司可能出现携款潜逃或卖家收到首期款后挪用，又或者赎楼后房产被查封，买家付了钱却收不到房等情况。
东莞市房地产中介协会常年法律顾问、广东百勤律师事务所律师苏崎介绍，目前二手房交易过程中主要有以下几种赎楼方式：一是卖方自己筹集资金赎楼，二是使用买方支付的首期款赎楼，三是买方通过担保公司赎楼。目前东莞二手房市场上交易比较集中的二手房由于供楼年限不足十年，意味着银行贷款欠款额大多会超过现在楼款的三成首期款，在买方首期楼款不足以赎楼的情况下，必然导致需要使用担保公司来赎楼。在东莞二手房交易中，使用到担保公司的交易量占大多数。苏崎介绍，不同的担保公司监管资金的方式不一样，有些公司将首期款和税费等冻结在指定的账户里，而有些公司则直接放在买方和卖方的账户里面，基本是根据银行或者担保公司要求进行操作，随意性比较大。
刘熊也表示，除了担保公司外，一些中介公司为了促进成交，名义上为买卖双方减少成本，让买卖双方将楼款托管在其公司名下，在无任何保护措施的情形下，资金也很容易引发被挪用、侵占，从而进一步引发买卖交易无法顺利履行，也导致行业的整体信誉度降低。
业内呼吁：
设立二手房交易资金监管账户
业内人士认为，缺乏对二手房交易资金的有效监管是东莞二手房交易面临的难题。刘熊告诉记者，目前国内很多大中城市在赎楼方面已经非常规范，如深圳的业主可以通过自身的信用贷款去赎楼，买家的贷款流程则同时进行，业主和买家在资金方面不产生牵连，各自权利责任明确，这些操作方式很值得东莞借鉴。
此外，记者了解到，广州、深圳目前已设有二手房交易专项的资金监管账户，东莞暂时还没有实行。不过，一名业内人士透露，实际上东莞中介行业协会早在五六年前就已经设立了相关的资金监管账户，但是使用的人比较少。该名业内人士认为，如果是由房管局等相关部门设立，公信度高，账户推广起来方便，二手房交易资金管理也将更为安全。
针对目前市场乱象，刘熊告诉记者，希望相关部门加强二手房交易的资金监管制度规范，推动监管制度的落实，同时推动一些银行承担这个资金冻结业务，推动东莞二手房健康规范地发展。
律师说法：
赎楼过程中你可能遇到五大问题：
1.资金被挪用，交易还能进行吗？
东莞市房地产中介协会常年法律顾问、广东百勤律师事务所律师苏崎介绍，当买卖双方面临购房资金被挪用的情况时，建议一是报警，以个人涉嫌诈骗为由追究担保公司业务员的责任，追回钱款。二是以担保协议合同法律关系为基础，追究担保公司的合同违约责任，主要通过法律途径来要求担保公司赔偿损失。三是由于买家实际上已经支付了首付款到卖家的银行卡上，买卖双方仍需要按照协议约定继续履行房屋买卖合同。
2.如何规避风险？公证时要求担保公司出具员工证明
苏崎建议，在公证委托之前，买卖双方可要求担保公司出具员工证明，提示受托人是该公司员工，受托行为是职务行为；从担保公司自身而言，应加强内部管理，对银行的账户密码到底是由拓展业务员来管理，还是由后勤人员来管理等操作流程要进行严格管理。
同时，苏崎介绍，买卖双方在签署担保协议时，最好不要为了贪图方便在中介公司门店或者银行签署，而是到担保公司签署，以确保签署人为担保公司真实的员工。
3.银行卡转交至担保公司员工手中是否合理？
苏崎介绍，严格来讲这只是担保赎楼的交易流程惯例，但并不一定是合同约定。在二手房赎楼担保交易过程中，曾经出现过多次楼款转到卖方手中之后，业主私下挪用现象。为了避免这个风险，担保公司应把赎楼款的银行卡和密码在取消网银后拿到自己手上，以避免卖方私下挪用。
4.中介公司需要负责任吗？
苏崎认为，担保公司是由中介公司推荐给买卖双方的，但该金融担保公司本身也是有相关资质的，如果买卖双方没有和中介有特别约定，那这件事情的后续手续办理严格意义上来说不再是中介，而是担保公司，因此中介公司不存在责任。
苏崎表示，买卖双方与中介公司的合同如果没有特别约定，中介公司就只是收取居间服务费，只是提供一个签合同的媒介，而后续的代办交易手续，中介公司是没有义务的；如果有另外约定了代办服务，中介公司就有义务去办理。
5.损失首期款可否要求担保公司垫付？
苏崎介绍，要求担保公司垫付首期款没有法律依据，只有买卖双方就所造成的损失而要求担保公司赔偿。担保公司的责任以及责任大小，只能通过法律途径来请求法院或仲裁机构予以裁决。如果该事件的事实已经很清楚，损失也已经很明确的话，那买卖双方可先行和担保公司协商。
编辑： 冯文美