东莞楼市上半年出现了五大转变 下半年成交或仍冷淡
文/广州日报全媒体记者蒋幸端
图/广州日报全媒体记者石忠情
备案价下调成为目前东莞楼市常见现象。自从5月9日起东莞“限价”政策升级，房价备案价只能降不能升，东莞楼市促销现象增加，楼盘纷纷调低备案价格。与此同时，东莞楼市出现“五大转变”，定价、拍地、开发周期、购房主体等都发生了较大变化。
定价：备案价从上调变到下调
自东莞“限价”政策升级以来，楼盘价格备案也进入少量备案阶段，备案项目和楼栋较少，新增供应量不多，这种情况进入下半年也并没有得到改变。
在定价方面，从东莞市发改局官方网站公布的信息显示，受到“限价”政策影响，楼盘备案价只能下调不能上升，因此也不断出现有楼盘下调备案价的现象。从备案价格情况来看，楼盘首次备案价格与之前基本持平，如石龙楼盘备案价维持在1.8万~2万元/平方米之间，而东南临深片区如塘厦镇楼盘备案价在2.3万~2.5万元/平方米左右，黄江楼盘备案价在2万元/平方米左右，而高埗等楼市发展较慢的区域，楼盘备案价则在1.5万元/平方米左右。
业内人士介绍，受到政策影响，楼盘备案价“只能降不能升”，导致有个别楼盘首次备案价或会偏高，但是后期市场冷淡的情况下，楼盘会通过打折促销的方式来推动成交，实际成交价格普遍低于备案价格；甚至不少楼盘通过下调备案价的方式来进行降价。因此目前备案价格仅作为楼盘销售最高价格的参考，实际成交价会略低。
从备案价实际情况来看，不少楼盘下调备案价格。如樟木头的锦多宝吉祥龙近期有3套房源下调备案价，下调幅度达20%以上；清溪的融创清溪壹号29套房源下调备案价，备案均价为17000元/平方米，下调幅度约15%。寮步鼎峰尚境有15套房源调整备案价，备案均价约为1.9万元/平方米，约下调5%~31%。塘厦卓越蔚蓝花园13套房源调整备案价，备案均价22677~23157元/平方米，下调幅度约7%~16%。常平的绿地大都会有9套房源调整备案价，备案均价约为1.69万元/平方米，较前一次备案下调了约3%~20%。
开发周期：“快周转”变“慢周转”
东莞楼市由火热变为冷淡还表现在开发周期变长上。资金实力强的品牌房企通过“快周转”方式来获得利润，往年项目拍地后在一年甚至半年时间内快速进入市场，以快速回笼资金；今年市场冷淡期，“快周转”变“慢周转”，多宗去年拍下的地块最快要到2019年才能上市，项目开发周期由一年拖至两年甚至更长时间。
与此同时，市场冷淡期竞争激烈，资金实力不强的本土房企纷纷退至二线，将舞台让给了外来品牌房企。今年上半年，东莞招拍挂市场上的商住地均被一线品牌房企收入囊中，东莞本土房企被迫退出东莞房地产主流市场。但是，原本具有“快周转”优势的一线品牌房企开发周期也在放慢。在去年至今拍卖成交的商住地当中，除2017年1月成交凤岗商住地中海项目已入市外，其他进入报规和开工阶段，但大部分将在明年甚至后年才能上市。据优房超·瑞城搜统计数据显示，除碧桂园依然维持高周转模式，万科、保利、招商等其他房企项目相比以往开发速度有所放慢。
优房超·瑞城搜认为，一方面是目前东莞楼市市场行情较为低迷，短期升温可能性很低；另一方面项目大部分有自持面积和年限，房企盈利和开发模式都将有所改变，大部分商住地最快也要到2019年才能进入到上市阶段。如果市场持续冷淡，一些地价较高的项目不排除继续推迟上市时间的可能。
拍地方式：自持面积大条件变严格
在优房超·瑞城搜监测到的14宗2017年至今招拍挂市场成交商住地当中，有11宗部分面积需自持，其中最高的自持面积比例达到45%，还有部分地块商业部分需全自持。另外，樟木头、东坑等小宗商住地因未达到最高限价而没有触发“竞自持”。尽管优质地块入市吸引房企关注，但是房企拍地显得更为理性。
受到楼市调控政策日益收紧影响，东莞推地节奏放慢，条件严苛，以此来达到限制“高地价、高房价”的目的。从去年至今年上半年土地交易市场情况来看，招拍挂地块基本采用了“限价+竞自持”的拍地模式，优房超·瑞城搜分析认为，一方面可以保证东莞土地市场“降温”，另一方面后市自持地块的陆续入市也能让东莞楼市维持“房住不炒”的定调，达到调控目的。受到市场和政策影响，今年上半年出现小宗商住地竞价未达到最高限价的情况，房企不再盲目拍地推高地价，市场恢复理性。
随着招拍挂市场难度加大，看好东莞市场的外来品牌房企也改变拿地模式，“曲线拿地”进入东莞。据优房超·瑞城搜介绍，首次进入东莞市场的房企多采取如收购、三旧改造等方式，而土拍市场则成为深耕东莞的品牌房企扩大规模的主要方式，多是熟悉东莞市场的外来品牌房企参与拍地。
购房群体：本地客占比变大
2015年，深圳客买走东莞七成房；2016年，东莞九成区域出现深圳客身影；2017年，东莞限购，深圳客开始撤退；2018年上半年，深圳客比例由九成变为一成多，88%的商品房成交客户回归为东莞本地购房者。
在优房超·瑞城搜统计的数据当中，今年上半年东莞购房者置业目的总体以自住为主，其中住宅产品以刚需自住为主，商业公寓则是以投资为主。各片区客户群以本地客户为主，临深片区存在少量深圳客，投资自住比例相当；而城区片区供应稀缺，本地客户开始向周边区域扩散，水乡新城片区和松山湖片区受益。
没有了深圳客外溢，但随着中心城区房价仍然较高，城区购房者向周边镇区外溢明显。据介绍，今年上半年东莞住宅成交当中以东莞本地刚需客为主，其中城区客户跨区域置业明显，城区本地客主要外溢至水乡新城片区、松山湖片区；松山湖片区购房者则外溢至东部产业园片区；另外，东南临深片区仍然有少量深圳客外溢现象，一些大面积商业公寓因为不受限购政策限制，总价低，吸引深圳客购房自住。
楼盘去化率：有些变低至两成多
除个别楼盘仍然保持着较好的销售率外，与前两年相比，今年上半年大部分楼盘的销售效果并不理想。东莞中原战略研究中心统计数据显示，2018年上半年，东莞实际市场开盘量同比去年同期大增34%，但开盘去化率同比下降了6%，主要是个别楼盘定价仍然较高，认筹量少造成开盘去化率低。
记者从优房超·瑞城搜监测数据中看到，如常平某楼盘定价偏高，开盘去化率仅两成多，而黄江某楼盘定价较低，开盘去化率达到9成左右，定价理性决定楼盘去化效果。由于去化率相对不理想，房企也通过少量加推方式来试探市场。
记者发现，上半年楼盘推货量较少，个盘推货量基本在一两百套以内，推售套数在500套以上的，推货量大，性价比不够高，销售速度较慢，去化率基本维持在四五成左右。
优房超·瑞城搜认为，相对旺季而言，目前的开盘去化量仍然较低，购房者观望，市场信心不足。
后市预测
下半年房价平稳
另外，优房超·瑞城搜认为，下半年楼市危机与机会并存，住宅成交量将持续低位运行，下半年成交预计在373万平方米左右浮动。而在供应量方面，2018年下半年预计供应总量约为373万平方米，与 2012年水平相当，或创近7年下半年推货量新低，房企推货信心不足，对成交拉动效应减弱。
优房超·瑞城搜介绍，购房者观望心态浓厚，下半年住宅市场走货愈加艰难，购房门槛提高，买房人群再一次被筛选，整体基数减少，楼市交投氛围将持续冷清。
从区域来看，松山湖片区将是成交贡献的主力区。住宅市场举步维艰，但对于商业公寓与商铺以及写字楼等非住宅产品可以趁机寻求突破，下半年城区和经济发达镇区将是非住宅产品的主战场。在价格方面，高价区域滞涨或让利促销，低价区域尚存上涨空间。下半年限价、限外、限签政策将严格执行，网签价格走势将继续平稳；东莞限价政策加码，对开发商的利润、营销及资金回笼带来压力，房企让利促销力度有望加大。
