东莞楼市成交火爆：库存吃紧 开发商加速拿地
今年以来东莞住宅成交节节升温，库存也严重“告急” 。（记者 曹雪琴 摄）
截至11月30日东莞住宅库存量457万平方米，消化周期缩短至5.5个月
东莞时间网讯 刚刚过去的11月，东莞住宅成交面积突破百万平方米。这是年内第二次单月住宅成交突破百万平方米。自春节以来，东莞住宅成交便节节升温，进入下半年之后更是高烧不退。前11个月东莞住宅成交备案已达到900万平方米以上，超越历年的全年成交总量。
成交火爆的另一面，是住宅库存量的持续走低。地产研究机构数据显示，截止至2015年11月30日，东莞住宅市场库存量为457.02万平方米，住宅消化周期连刷新低，已缩短至5.5个月。市场供不应求的形势明显，东莞库存严重“告急”。
住宅库存消化周期连刷新低
11月东莞楼市颇为热闹，一边是住宅成交备案成交面积达113.70万平方米，成交金额达112.70亿元，另一边则是住宅新增供应量亦突破百万平方米，达104万平，刷新年内单月新增量新高。
然而，尽管11月东莞新增供应量刷了新高，但市场去货速度加快依然使东莞库存量继续走低。东莞中原提供的数据显示，截至2015年11月30日，东莞住宅市场库存量为457.02万平方米，环比10月下降2.65%，同比去年同期下降17.99%。如果按过去12个月的消化速度计算，住宅消化周期连刷新低，已缩短至5.5个月。
仅仅在11个月之前，虽然2014年年底东莞各大房企销售冲量迅速去货，库存水货周期缩短，但至2014年年末，东莞住宅市场库存量有552.32万平方米，按过去一年的市场消化成绩计算，在2015年年初时，东莞住宅市场消化周期为11个月。彼时，地产研究机构分析认为，2014年东莞住宅库存量上升，而2015年一手房源潜在供应量较大，预计市场消化有压力，库存量将走高，消化周期拉长。2015年2月，东莞住宅库存量达到峰值614万平方米。
然而，2015年春节后住宅市场的火爆出乎分析人士的意料之外，到2015年6月底，东莞住宅可售存量为537万平方米，根据过去12个月的消化速度计算，当时东莞住宅存量消化周期约为9个月。至2015年9月，虽然楼市新增供应持续放量，使9月住宅库存量出现了一定程度的反弹，但存量消化周期仍然持续下滑，9月存量消化周期仅约为7个月。至10月末，东莞住宅存量大幅下滑，回落至469万平方米，按照过去12个月的消化速度来算，目前东莞住宅存量消化周期仅约为6个月，如果按过去6个月的销售平均数来看，消化周期更仅为4.7个月，达到了12年以来最低位。至11月末，虽然住宅供应屡屡冲高，但东莞住宅存量消化周期仍然再刷新低，据合富辉煌（东莞）市场研究部提供数据，如果按照过去6个月的平均数计算，东莞库存消化周期仅为4.3个月，较10月再度缩短。
库存压力低于多数二三线城市
东莞的库存压力跟多数二、三线城市情况相反。国家统计局在11月发布的70个大中城市住宅销售价格数据，有分析人士也指出，一线城市已经连续9个月出现去库存周期低于12个月水平的现象，去库存压力得到有效释放，但三线和四线城市库存高企的严峻形势却没有得到根本扭转。而易居研究院智库中心在11月发布的《中国50城住宅库存报告》显示，去化周期较长的10个城市分别为北海、烟台、呼和浩特、荆门、三亚、茂名、淮南、沈阳、济宁、海口。易居研究院智库中心研究总监严跃进称，虽然今年以来楼市利好政策不断，但“50城”去库存压力并没有得到实质性释放，部分城市甚至还出现了压力增加的尴尬。
从数据来看，东莞仅5.5个月的消化周期更低于一些一线城市，名副其实跑赢大市。而助力东莞库存大幅降低的，自然是今年以来持续火爆的住宅成交。
记者梳理了前11个月的住宅成交表现。早在第1季度，东莞住宅成交面积达128万平方米，是近8年来的第二高位，仅次于2013年。而到半年时，整个上半年东莞住宅成交410.81万平方米，同样是历史上仅次于2013年的第二高位。进入下半年，东莞住宅成交更是开始呈现井喷状态。第三季度东莞住宅网签264万平方米，创下历史同期新高。10月和11月东莞住宅成交面积更是双双破百万平方米，使前11个月的住宅成交整体达900万平方米，远超历年的全年成交量。
持续火爆的成交需求，成为了库存去化的最佳利器。东莞住宅消化周期连刷新低，库存严重“告急”。
公寓后市消化压力较大
尽管东莞整体住宅市场库存压力小，但具体细化到各个产品，不同类型的产品库存情况也不相同，其中公寓市场消化压力较大。
天为地产大数据研究中心提供了细化的住宅库存数据显示，从2015年1-11月东莞普通住宅存量各面积区间分布情况看来，80-100平方米平方米产品占比21.68%，100-130平方米产品占比17.72%，130-160平方米产品占比10.34%，普通住宅存量刚需户型及别墅产品占比较大，80平方米以下产品占比不足五成。从当前消化周期情况来看，如果按过去12个月的消化速度，刚需产品及大户型产品均处于库存低位，消化周期呈拉低态势；而豪宅别墅产品所占比重较多，存量所占比重分别为13.26%和21.18%，其消化周期拉长至12个月；另外，公寓产品库存比重不大，但消化周期拉长达25个月。别墅与公寓的消化压力明显大于普通住宅产品。
东莞中原市场研究部分析表示，今年以来受 股市 和市场 投资 环境等因素影响，以投资用途为主的公寓投资市场受影响十分明显，而11月公寓产品又出现较大幅度的供应，使公寓产品呈现出高库存的局面，后市消化压力较大。
特点
市场冷热不均 库存区域分化
虽然今年住宅库存整体去化明显，但这并不意味着东莞各大镇街齐头并进“奔小康”。记者收集各方面信息了解到，在去库存的过程中，东莞住宅库存去化分化明显，一边是临深片区可售量严重不足，出现“告急”。而莞北片区去库存压力则明显颇大。
东莞中原市场研究部向记者提供的一份数据表明，截止至2015年11月末，可售面积最大的区域是厚街，达到66万平方米左右，而凤岗、塘厦、长安、黄江等临深片镇街的库存量多在10万-25万平方米之间，在全市各区域可售面积排行中居于中间位置，库存量最少的是石排、企石、茶山、谢岗、望牛墩、洪梅等镇街，库存面积均在10万平方米以下。
库存量大并不代表去库存压力大。记者将这份数据与今年上半年和今年11月各区域成交面积进行交叉分析发现，凤岗、塘厦在11月住宅成交面积分别为81566平方米和37397平方米，上半年住宅成交面积则分别为45.84万平方米和21.77万平方米。如果按这样的去化速度计算，目前凤岗和塘厦分别为25.40万平方米和20.06万平方米的库存量在不到半年的时间里便可快速消化。而库存量相对不高的高埗、石排、中堂、石碣、企石、桥头等镇街，虽然库存量仅为数万平方米到10余万平方米不等，但即使是与高峰时期的11月成交面积进行交叉对比，这些区域的库存消化周期仍多在10个月以上。东莞中原市场研究部分析人士指出，临深片区库存量仅占全市的13.01%，加上在售楼盘少且尾盘较多，临深区域库存严重不足。
天为地产大数据研究中心总监黄海燕也向记者分析表示，根据天为地产大数据研究中心统计数据，截至11月30日，洋房库存低于千套的镇区仅有寮步、厚街、大朗、樟木头等9个镇区，意味着七成多镇区库存量低位，而且很多镇区库存量大都主要分布在两三个楼盘中，再次凸显楼市库存紧张压力。而部分区域或面临供应断货，如松山湖、清溪、凤岗、万江。另外，个别区域本地购房需求量少以及不被外围客户青睐，成交持续遇冷造成库存去化速度很慢，如东坑、横沥、桥头供过于求的矛盾尤为严重，东莞楼市冷热不均，区域分化逐渐显现。
2015年东莞住宅多由深圳客贡献，因而造成区域去库存分化明显，这似乎也成了开发商的共识。光大地产项目总监程伟对记者分析表示，从目前区域成交情况来看，能辐射到周边，甚至是吸引来深圳置业者的区域项目基本上都能得到较快速的去化，而局限于本地区域市场的镇街和项目则明显会出现一定程度的库存压力。东莞市德洲美林房地产开发有限公司副总经理朱廷勇在接受记者采访时也表示，横沥镇在11月库存消化加快，也是由于深圳客的拉动，如果政策不发生变化，后市能吸引到深圳客的镇街还将进一步快速去库存。
动向
库存告急推动开发商加速拿地
库存快速去化，开发商一边在欣喜于资金快速回笼，另一边也在担心着无货带来后市供应的不足。这无疑会促使开发商加速在土地市场的运作。
11月底至12月初，碧桂园集团连续出手，拿下大朗长塘社区和长安东门路两宗地块，并分别成为了大朗和长安今年的“地王”。对于碧桂园的这两次出手，有不少东莞行内人士表示出乎意料之外。“意外的不是碧桂园连连出手拿地，而是碧桂园一贯‘价格屠夫’的风格变了。”一位不愿透露姓名的开发商人士向记者表示，两宗地块楼面单价都不低，这也意味着未来项目入市价格不可能再走碧桂园一贯低价入市的路线。同样在11月末，大朗长塘社区的另一宗商住地挂牌出让，经过44轮竞价，最终被万科以11.34亿元竞得，溢价63%。
开发商不惜重金拿地，一方面固然是因为大朗、长安在今年大热，去货速度很快，另一方面，也源自于库存快速去化之后，开发商储备地块不足，土地库存同样告急。
记者在走访中了解到，除两大地块之外，碧桂园前期在东莞储备项目多已入市销售，目前仅有年中在清溪新拿地块项目，以及麻涌项目待入市，而今年以来在售项目的快速去化，使规划在东莞规模化发展的碧桂园集团必须加速在土地市场的动作。而多年来连年蝉联榜首的东莞万科，在2015年之后同样面临着后续储备项目不多的局面。数据显示，南部湾万科城在前11个月网签面积达32.3万平方米，几乎占这个建筑面积80万平方米的“巨无霸”项目一半之多，如果按2015年的去化速度，这个原本或许需要3-4年才能销售完毕的项目或许在2016年便会接近尾声。在存量快速消化预期不减的情况下，拿地补仓也是必然的事。
李兴旺则向记者分析表示，今年开发商在土地市场出现了“抢地”，有多方面的原因，一方面是地块优质，一方面是开发商储备不足而今年收金顺利，还有一方面是看好东莞后市的发展。从未来土地市场的发展来看，不能说土地会完全集中于大的品牌开发商，但好地肯定会集中于大品牌开发商，实力不足的中小开发商只能选择区域或地段素质相对没那么好的地块，这也会使未来的市场发展分化会越来越明显。
天为地产董事总经理李宝柱也向记者分析表示，进入年末，东莞楼市供不应求的局面在不断地加剧，库存量持续拉低，供应告急的信号持续显现，为平衡市场供求关系，政府推地计划或将加大，加上年底房企资金回笼较快，资金链充裕，房企拿地步伐或会加快。
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