2020年东莞楼市盘点：万科荣登销冠，央企表现强势
房地产市场总是那样受人关注。如何才能正确而又全面地看待2020年东莞楼市？记者整理出成交、政策、城市更新、新面孔、房企排名、TOD、直播卖房、户型、二手房、库存等多个关键词，以便大家更加深入地了解2020年的东莞房地产市场。
总结过去是为了展望未来。2021年，东莞楼市将继续绽放新精彩。
关键词：成交
表现超预期
根据东莞市住房和城乡建设局、东莞市不动产登记中心发布的数据，2020年，全市新建商品住宅网签64748套，同比增加34.1%；网签面积约742.01万平方米，同比增加35.8%。
▲2020东莞新建商品住宅网签情况
合富研究院高级分析师李兴旺表示，2020年，在全国各大城市房地产市场大体平淡的情况下，东莞走出独特行情，表现远超预期。“以2020年的东莞房价，这也意味着2020年东莞一手住宅签约金额创历史新高。”
具体到各个阶段，二三月份市场受疫情影响较大，合富研究院统计数据显示，2020年一季度东莞新建商品住宅成交量同比跌入低谷，萎缩近3成。2020年6-12月东莞新建商品住宅则持续了长达7个月的成交井喷，月平均成交达82万平方米。其中12月份岁末冲刺，供需两旺达到年内高潮，供应量创历史第二高位，成交量达到自2016年10月限购以来最高峰。最终实现了全年成交量大幅增加。
关键词：政策
政策收紧 稳定市场
2020年东莞楼市政策持续收紧，稳定市场。
3月4日，市住房和城乡建设局、市发展和改革局、市市场监督管理局、市不动产登记中心等四部门联合发布《关于进一步优化新建商品住房销售价格申报管理的通知》，取得预售许可证或现售备案证书180天后，对未售出房屋的申报价格进行调整，调高幅度不超过5%，调低幅度不限。
5月22日，市住房公积金管理中心发布《关于调整我市住房公积金贷款供收比规定比例的通知》，从2020年6月1日起，东莞市住房公积金供收比规定比例从60%调整为50%。
7月2日，市住房和城乡建设局发布《关于进一步加强商品住房预（销）售管理的通知》，要求从2020年8月1日起，申请预售的商品住房项目（含前期已办过预售和首次办理预售的项目），总建筑面积30000平方米及以下的，须一次性申请预售。自通知实施之日起，新建商品住房项目一次性或分期申请预售（或现售）的，须以幢（栋）为单位申报销售价格，同一幢（栋）每套住宅均价相差幅度不宜超过20%。新建商品住房项目实行精装修交付的，住宅户内精装修工程每平方米造价原则上不超过2000元/平方米。
7月25日，市住房和城乡建设局、市公安局、市自然资源局、市不动产登记中心、市市场监督管理局、市金融工作局、市互联网信息办公室、市住房公积金管理中心、国家税务总局东莞市税务局、中国人民银行东莞市中心支行、中国银行保险监督管理委员会东莞监管分局等十一部门联合下发《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，将二手房也纳入限购范围，自本通知施行之日起，非本市户籍居民家庭在本市购买第一套商品住房的（新建商品住房或二手商品住房，下同），须提供购房之日前2年内在本市逐月连续缴纳1年以上社会保险证明；购买第二套商品住房的，须提供购房之日起前3年内在本市逐月连续缴纳2年以上社会保险证明。非本市户籍居民家庭在本市行政区域内拥有2套及以上商品住房的，暂停向其销售商品住房。
9月3日，市住房和城乡建设局、市不动产登记中心、市人力资源和社会保障局、国家税务总局东莞市税务局、中国人民银行东莞市中心支行、中国银行保险监督管理委员会东莞监管分局联合发布《关于进一步贯彻落实商品住房限购、限转让政策的通知》，贯彻落实《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》有关规定，规范商品住房限购、限转让政策实施。
9月23日，市公积金管理中心发布《关于调整部分住房公积金贷款和提取规定的通知》，自2020年10月19日起，东莞市住房公积金贷款有调整，首套房最高贷款额度由120万元调整为90万元，二套房最高贷款额度由80万元调整为50万元，同时对提取公积金购买外市二手房也进行了加码。
业内人士表示，这些政策逐渐显成效，对市场的稳定起到关键作用。
关键词：城市更新
迎来全面爆发
2020年，东莞城市更新迎来全面爆发。
东莞市农村（社区）集体资产管理网公布数据显示，2020年，全市共有142个城市更新项目确定前期服务商，总改造面积高达3204.4万平方米。
中标者很多都是地产开发商，如万科、华夏幸福、深圳恒荣、龙光、星河、卓越、华润、恒大、海德、中天、鸿荣源、汇景、碧桂园、时代、鹏瑞、鼎峰等。值得一提的是，从中标房企来看，深圳与东莞本土房企占据绝大多数份额。
李兴旺表示，土拍市场持续火热，房企拿地竞争愈发激烈，随着土地资源日益短缺，城市更新成为房企获取项目的重要途径。
东莞中原地产战略发展中心总经理车德锐提醒，城市更新让“三旧改造”从过去的单个项目旧改变成了现在成片的旧改，难度会更大，对于开发商的要求也更高。“不要以为城市更新、片区改造是在圈地，对于困难，开发商要有心理准备。”
关键词：新面孔
入莞热潮延续
据了解，2020年东莞成功出让的42宗商住地中，仅4宗为本土房企斩获，其余大部分皆被碧桂园、万科、保利、恒大、中海、招商、金地、佳兆业、阳光城、时代、天麟、嘉霖等入莞多时的外来品牌开发商拿下。
在厮杀激烈的土拍市场中，仍有多家成功首进的新面孔，如深圳前海投控、深圳前海璟沃、中梁、南太、广东祥源等。
车德锐表示，随着东莞地铁2号线、莞惠城际、穗深城际相继开通，佛莞城际、东莞地铁1号线等相继动工，尤其是大湾区发展红利，让东莞未来发展潜力愈发凸显，吸引着外来品牌开发商争相涌入。
东莞市房地产业协会秘书长陈骏良表示，新入莞房企项目集中入市，为东莞房地产市场注入了新鲜血液，增添了新生活力；但是，也将加剧东莞楼市竞争，并将进一步挤压东莞本土房企的市场占有率。
此外，值得一提的是，2020年通过招拍挂方式进入东莞的难度非常高，尤其是一些热门地块，抢夺异常激烈，因此，小面积、相对冷淡区域成为不少新进房企的目标，如中梁拿下的望牛墩地块、广东祥源底价成交的樟木头地块、深圳前海璟沃斩获的桥头地块等。
关键词：房企排名
TOP10外来品牌开发商占据9席
2020年东莞各大房企的成绩单业已出炉。据地产研究机构统计数据显示，2020年，万科以96.1万平方米，蝉联2020年东莞开发商(商品房) 网签面积排行榜冠军。
同时，东莞本土房企的市场份额进一步下滑。2020年东莞开发商(商品房) 网签面积排行榜TOP10中，东莞本土房企仅余1席，外来品牌开发商占据了9席。
2020年东莞开发商(商品房) 网签面积排行榜的头把交椅，依然是万碧之争。
据合富研究院统计数据显示，2020年，万科商品房网签面积约96.1万平方米，市场占有率达10.9%，荣膺东莞开发商(商品房) 网签面积排行榜冠军。
▲2020年东莞开发商(商品房) 网签面积排行榜（前十）
碧桂园紧随其后，商品房网签面积约84.7万平方米，市场占有率约为9.6%。
车德锐表示，万科、碧桂园的市场占有率合计约为20.5%，与两者巅峰时期几乎占据东莞市场半壁江山相比，不可同日而语。“新入莞品牌房企的项目陆续入市，摊薄了头部房企的份额。”
央企，已成长为东莞楼市的一股重要力量。其中，招商蛇口以28.4万平方米位居季军，市场占有率约为3.2%；保利以27.2万平方米排名第五，市场占有率约为3.1%；华润置地以26.3万平方米排名第六，市场占有率约3%。三者合计市场占有率约为9.3%。
“之前东莞很多房企都讲求快周转，新入莞央企主导开发的项目，或将对这种情况有所改善，因为央企有时候并不一味追求利润。央企进入东莞，开发项目会带来一些先进的生活理念以及技术设备，提升东莞的居住体验感。”车德锐说道。
关键词：TOD
TOD项目开发加速
2020年，东莞楼市迎来TOD时代。
东莞火车站TOD石龙侧项目——东实·旗云花园，东莞火车站TOD茶山侧项目——龙湖金地·天曜城，莞惠城际寮步站TOD项目——保利卓越·中环广场、保利金地·领峯等，均于2020年下半年入市。
除此之外，保利虎门高铁站TOD项目，于2020年7月22日正式动工。据了解，保利虎门高铁站TOD项目将以世界典型TOD项目为蓝本，参照日本东京大阪站、涩谷站的规划，并选用香港西九龙TOD的原班设计院——凯达建筑事务所（Aedas）操刀，由中国铁路局监督和参与建设，将虎门站打造为湾区新地标，开创工作生活一体化、休闲娱乐一体化的全新模式。
业内人士表示，TOD项目不是简单的“轨道+物业”，而是以公交交通站点为中心，以5-10分钟步行路程为半径，建立集工作、商业、教育、文化、居住等于一体的社区，堪称是一座微型城市。因此，TOD项目对于购房者的吸引力不言而喻。目前，东莞TOD开发正在加速，一个楼市新蓝海正在形成，这将深刻改变东莞楼市的格局。
关键词：直播卖房
全新推广模式
2020年，迎来全民直播的时代，各大行业都纷纷推出自己的直播渠道，房地产行业也不例外。
据了解，在东莞，华润、保利、时代、融创、金茂等房企均尝试过“直播卖房”。
李兴旺表示，如今直播卖房的开发商仍有不少，但是，多数线上氛围很热闹，实际成交效果不怎么好。“真正的购房群体，一定会来现场体验，而不会看直播就买房。直播是锦上添花。”
瑞峰集团董事长、优房超总裁陈强表示，房子是低频消费品、大宗商品，是不动产，跟动产在商品逻辑上有本质的区别。可以通过直播将房产信息传导出去，引流吸客，但纯线上成交非常少。“作为一种全新的推广模式，直播值得尝试。”
关键词：户型
三房户型袖珍化
东莞楼市三房产品设计，呈现出一种趋势，越来越紧凑，乃至袖珍化。
记者了解到，2020年，推售建筑面积七八十平方米袖珍型三房的项目，在东莞遍地开花，如美的·招商东樾推建筑面积约78平方米三房，首创·禧瑞阅府推建筑面积约85平方米三房，珠江万科城推建筑面积约77平方米三房，碧桂园·玫瑰臻园推建筑面积约82平方米三房，中惠·松湖城三期推建筑面积约84平方米三房，中海·十里溪境推建筑面积约88平方米三房，万科·金域东方推建筑面积约78平方米三房，松湖碧桂园三期推建筑面积约85平方米三房等。
合富研究院统计数据显示，2020年东莞新建商品住宅供应结构中，建筑面积约85平方米以下户型比重呈加大趋势，约占9%，较去年增加6个百分点，其它面积段变化不明显。
李兴旺表示，随着东莞房价的上升，为了控制总价满足更多的首次刚需，以万科为主要代表的建筑面积约85平方米以下2+1户型明显增加。建筑面积约144平方米以上大户型仍然呈减少趋势，比重仅5%，创历史新低。
东莞市房地产业协会秘书长陈骏良表示，随着“全面二孩”政策的实施，两居室已难以满足家庭人口增长所产生新的住房需求。但是，房价高企，二套房首付比例提高，这就使得空间紧凑、功能齐全、总价较低的袖珍型三房，越来越受追求“一步到位”的购房者，特别是年轻一族的青睐。
“开发商会根据市场行情调整产品结构。”车德锐表示，在高房价下，为迎合市场，有前瞻性的开发商创新设计理念，适时推出小户型多房设计产品，袖珍型三房遂在东莞楼市逐渐遍地开花。
关键词：二手房
二手楼市先扬后抑
据合富研究院统计数据显示，2020年东莞二手住宅网签面积378.5万平方米，36079套，套数同比略减7%。
东莞二手楼市先扬后抑，1-7月呈上升趋势，“7.25”新政是一道分水岭，新政发布后，8月东莞二手住宅成交呈断崖式下滑。据东莞市住房和城乡建设局统计数据显示，2020年8月，全市二手住宅网签3367套，环比下跌58.2%。
9月，东莞二手楼市成交奇迹般地止跌回升。东莞市住房和城乡建设局统计数据显示，2020年9月，全市二手住宅网签5956套，环比增加79.9%。
到了10月，风云再度突变。东莞市住房和城乡建设局统计数据显示，2020年10月，全市二手住宅网签2985套，环比下跌49.9%，堪称“腰斩”。
11-12月则延续了10月的低迷。据东莞市住房和城乡建设局统计数据显示，2020年11月，全市二手住宅网签3305套。据东莞市不动产登记中心统计数据显示，2020年12月，全市二手住宅网签2640套。均处在低位。
车德锐表示，“7.25”新政打压了二手住宅投资需求，这一点毋庸置疑。但是，目前二手住宅价格没有下跌的迹象。
关键词：库存
处于超低水平
“2020年东莞一手住宅供需比处在历史低位，供求失衡。”李兴旺说道。
据合富研究院统计数据显示，2020年，东莞一手住宅供需比仅为0.83：1。
供求失衡，致使东莞楼市库存走低。合富研究院统计数据显示，截至2020年12月底，东莞一手住宅库存面积约为259万平方米，同比大幅减少32%。按照过去3个月平均消化速度测算，去库存时间仅需约3.1个月，处于超低水平。
优房超·瑞城搜东莞总经理王斌表示，目前住宅市场仍处于“饥渴”状态。
车德锐告诉记者，很多开发商意识到目前市场仍处于供不应求的现状，是出货的好时机，纷纷趁着目前市场热度出货。
文字：冯文彦
摄影：冯文彦
编辑：符德明
