东莞楼市“虚火”渐退 定价需回归

进入4月后，东莞楼市供应量明显减少，其中上周楼市推新项目寥寥无几。东莞楼市的成交量低迷，据东莞中原研究部监测数据显示上周东莞住宅成交1449套，环比大降45.85%。

过去一周，东莞住宅签约成交大于20套的项目仅剩下15个，同比再减少9个，数据显示市场正在加速降温，东莞楼市已经进入冷静期。笔者认为，导致这一状况的原因是多方面的。

首先，近年来东莞楼市一直依赖于深圳客的外溢，这在今年年初到达顶峰。在深圳高房价的压迫下以及中介的鼓动下，深圳的刚需客和 投资 客同时涌入东莞，使得东莞的楼市在短时间内“赶顶”。而在深圳出台楼市调控之后，楼价出现调整，再加上之前三级中介的行为使得深圳的购房者迅速进入观望。

其次，虽然在过去一周东莞的楼价已经出现回调的迹象，但高达每平方米13582元的均价依然让很多东莞的本地购房者望而却步。相比起深圳客来说，东莞本地购房者向来理性，对于目前楼市的观望态度更为坚决。

目前东莞的楼价正处于几年以来的历史高位，买方观望情绪不断加深。而不少开发商的心态仍然偏向乐观，这导致短期内市场处于僵持状态，从而导致成交量下滑较快。

在冷静期内，可以预见的是除了个别新开楼盘会吸引购房者的目光外，成交量在一段时间内仍会在低位徘徊。至于东莞楼价要调整到哪个区间，则要看开发商和购房者之间的僵持如何打破。

笔者认为，虽然此前东莞楼市因为多重因素的作用而导致短期迅速升高，如今的高楼价对未来两到三年的透资。如果短期内深圳客无法重燃对东莞楼市的热情，那么对于迟迟不肯让步的开发商来说无疑是个坏消息。

目前东莞楼市已经进入“万元时代”，有18个镇街的均价已经超过1万元，但其中有不少是“虚火”。在冷静下来之后，东莞的各个楼盘价值几何，购房者心里面还是有一杆秤的。

近日，万科在麻涌打造的珠江东岸开盘，楼盘的均价预计为8000—9000元/平方米，带精装修，除掉装修因素，毛胚价格约为7000多元/平方米，较为理性的定价吸引了不少购房者前往了解。同时，有部分楼盘降低售价推出房源，成交效果也不错。

可见，在买卖双方关系僵持的楼市冷静期，楼盘的定价还是关键。只要价格定得合适，很多购房者还是会出手的。

笔者认为，在未来一段时间内开发商应该顺势而为，采用合理的价格来推盘，维持一定的供应量，以免购房者长期处于观望期。否则，在供应量萎缩和购房者观望的僵持之中，东莞楼市可能会进入恶性循环，这样的“双输”局面是大家都不愿意看到的。