东莞楼市“退烧” 部分楼盘销售率仅两三成

  3月25日23时，深圳楼市调控从严政策出台！3月26、27日，东莞10多个楼盘开盘及推出新货，盼望着新政刺激下深圳客外溢进入东莞，然而部分楼盘销售率仅两三成，成交效果十分不理想。

  分析原因认为，东莞房价居于高位，深圳客外流向房价更低的中山、惠州，同时，本报连续曝光“日光盘”真相，直接造成楼市降温，购房者回归理性。业内人士表示，短期内东莞房价将出现高位回调。

   市场

  有主打深圳客项目开盘销售率仅两三成

  上周五，深圳出台 “325新政”，限购政策从严，迫使深圳客继续外溢，东莞楼盘把握时机，10多个项目开盘及加推新品，市场迎来今年春节后首个推货高峰。不过，记者了解到，深圳客并没有像以往那样涌入东莞楼市，有楼盘销售率仅两三成，成交效果不理想。

  瑞峰置业市场研究部统计，上周末开盘或加推新品的楼盘主要有大岭山松湖碧桂园、虎门佳兆业御龙山、横沥荟翠连城、樟木头米兰天空、厚街碧桂园智慧家、黄江金地湖山大境、万江信鸿澜岸等项目，基本上都是主打深圳客。其中松湖碧桂园到深圳开盘，当天推货1600多套，均价为1.8万元/平方米，对外称销售量达七成，是上周末成交比较好的楼盘。记者了解到，该楼盘认筹近5000个，成交了1000多套，业内人士认为，由于定价较高，目前的成交量已是低于预期。

  记者还了解到，甚至有楼盘成交量仅两三成。上周末有位于虎门、万江的楼盘同样开盘加推，由于定价高人气不足，成交量仅为两三成。瑞峰置业市场研究部表示，部分项目定价过高，购房者抗性较高，开盘当日消化仅2~3成，从侧面反映出东莞市场也出现降温的现象；同时，在这一轮深圳房价的疯涨中，东莞大多数区域发生非理性上涨，价格洼地优势逐步缩小，超过深圳客的预期，观望情绪开始蔓延。

   影响

  临深片区房价冲高回落

  上周东莞新建住宅均价为11554元/平方米，已是连续3周保持在11500元/平方米水平上平稳运行，处于高位。瑞峰置业市场研究部表示，目前高价项目依然是东莞楼市成交的主体，11000元/平方米的产品成交依然保持在45%左右的比例，18个镇区住宅均价超过万元。不过，该研究部指出，东莞房价快速上涨后，目前东莞价格洼地优势减弱，对深圳客吸引正在逐步减弱。

  而在通过对今年东莞各区域房价走向对比后，合富辉煌东莞市场研究部发现，临深楼市销量下滑，甚至部分楼盘房价到达“天花板”后，悄然下跌；数据显示，上周临深片区房价下滑1%，为1.34万元/平方米，出现回落迹象。

  东莞中原监测数据也显示，临深片区房价停涨了！数据显示，上周临深片区多镇街洋房均价与前一周持平甚至小幅下滑。

   楼盘来访量下滑20%~40%

  3月18日，本报对东莞“日光盘”真相进行曝光后，东莞“日光盘”销声匿迹，楼市迅速降温。记者在最近两周踩盘时发现，虽然近期开盘楼盘增多，但是不少楼盘的来访量下降，甚至有不少购房者因为房价高而要求退房、退筹。

  东莞中原研究部表示，上周东莞推盘普遍销售率在20%~70%，多个项目开盘成交较差。另外，因客户来访量大幅下滑20%~40%，许多此前销售理想的项目走货速度也明显放缓，上周整个东莞楼市认购市场成交出现快速“退烧”。

  据介绍，虎门、塘厦、沙田、凤岗一些具有代表性的楼盘的来访量均出现了明显的下滑，樟木头某个项目的来访量更是下降50%。对接深圳客需求的项目来访量出现大幅降温，反映深圳客流入东莞的需求减弱，市场出现降温迹象。

  东莞中原研究部认为，市场观望氛围已经形成并蔓延，若东莞本地无其他的利好释放引导，预计近期深圳客流入持续放缓。

   原因

   楼市乱象多

   本报系列报道影响楼市降温

  3月18日本报推出“日光盘”真相系列报道，连续多篇报道揭秘东莞楼市中介炒房、收取茶水费等乱象后，引起巨大反响，购房者回归理性，东莞楼市也因此直接降温，市场观望氛围出现。

  东莞中原地产研究部认为，房价被某些不良中介哄抬后，价格被大幅抬高，消费者是最终的受害者。在本报对此事件曝光后，舆论的持续蔓延，令消费者对中介、开发商失去了信任，也受到政府相关部门的高度关注。

   房价高 深圳客不再“买单”

  此外，东莞中原研究部还表示，项目成交较差，除了受到市场变化观望情绪加重外，其中最关键的因素是价格问题。一些项目定价已经冲破区域房价“天花板”，开发商叫价过高直接吓跑大量深圳客，许多购房者直接头也不回地离开了现场。显而易见，许多深圳客由于入市更趋理性，已经不再为“高房价”买单。

   观点PK

  房价短期内或出现高位回调

  东莞中原研究部认为，东莞房价疯涨时代已经过去，接下来将面临高位滞涨.上周普通住宅成交中，大部分项目成交均价相对持稳，一部分项目房价出现小幅回调。加上深圳房价回调预期增强；若近期东莞市场没有其他利好促进引导，预计市场观望继续加重，项目走量萎缩的形势下，极有可能会逼得一些项目小幅降价，短期内东莞房价或出现高位回调。

  该研究部表示，与惠州、中山相比，目前惠州住宅均价7000元/平方米，其中靠近深圳的楼盘价格在10000~16000元/平方米，中山才6000~8000元/平方米，若东莞开发商定价继续盲目高喊，只会把深圳客加快推向惠州、中山；接下来东莞开发商应理性定价，并借助各种利好引导深圳客入市。

   可能促使深圳客外溢东莞

  合富辉煌东莞市场研究部认为，深圳楼市调控收紧，对于毗邻的东莞而言，这既是挑战，也是机会。深圳客户购房资格年限加长，再加上深圳房价高企，首付总价在高位，深圳首套置业刚需购房者出走，部分深圳客外流，东莞可以说是接纳外流深圳客的最佳城市。

   相关

  上周住宅成交量环比下降两成

  上周楼市降温，虽然有10多个楼盘开盘推货，但是由于深圳客陷入观望，东莞楼市成交环比下降两成。

  据东莞中原研究部监测数据显示，上周东莞住宅成交2316套，环比前一周下降20%。从成交个盘看，热销项目明显锐减，其中住宅成交套数超过40套的项目数量减少了一半多，从前一周的19个下降至9个。该研究部表示，许多于3月中上旬开盘的项目已集中在前一周达到签约高峰，上周签约过百套的仅有嘉华星际湾、丰泰橡树溪谷和宏远汇龙湾。另外，受中介丑闻和深圳限购从严影响，深圳客陷入观望并加重，主打深圳客的楼盘成交量出现明显下滑。同时，东莞房价已到高位水平，高房价意味着高门槛，部分深圳刚需客放缓入市步伐，更由于炒价空间变小，深圳投资客也变得更加理性。

  不过记者也了解到，上周末东莞多个楼盘启动诚意登记和新品加推，大部分的楼盘还是以人气暖场为主，预计4~5月将再次迎来推盘小高峰。