东莞电商园区“井喷”式发展背后的隐忧
●受困于同质化、定位模糊，园区之间 “互挖”墙脚，入园企业流动率加剧
●业内人士建议产业园须摒弃“包租公” 思维，大力孵化、培育和扶持企业发展
镇街电商园区调查
10月9日，东莞道滘电商产业园开业，成为东莞电商产业园的最新成员。在它之前，东莞已经有20多家电商产业园在全市各镇街遍地开花。既有民间资本砸钱建设的传统电商产业园，也有东莞官方“血脉”在内的跨境电商产业园。
近两年间，各类电商产业园在虎门、长安等多个镇街呈现扎堆发展。“井喷”背后，电商企业在“红海”厮杀的战火，逐渐蔓延至电商产业园区。受困于同质化、定位模糊等多重因素影响，电商产业园区之间“互挖”企业墙脚，入园企业流动率进一步加剧。扎堆发展的东莞电商产业园，或多或少都陷入“前期招商理想，后期运营困难”的困局。业内人士建议，东莞各镇街的电商产业园须摒弃靠“包租公”收租盈利的陈旧思维，大力孵化、培育和扶持企业的发展，共享企业发展所带来的红利。
勃兴
随着国内电商竞争日趋激烈，传统电子商务的战场，已从早年的“蓝海”变成如今的“红海”，而跨境电商则被电商企业视为新的“蓝海”。普通电商产业园区在东莞遍地开花的同时，跨境电商产业园也成为部分镇街“竞争突围”的新渠道。
电商产业园区风潮始于虎门
国庆假期过后，孙闻终于决定，把公司从电商园区的档口搬出去。“熬了几个月，当初承诺的条件都没有，”孙闻原本做传统服装生意，“触电”是服装行业不可抵挡的趋势。几个月前，他听从朋友建议入驻虎门某电商园区，希望能从一个“电商小白”谋求变身。可惜，未能如愿。孙闻决定离开时，他所处的东莞，各镇街电商产业园区仍在不断开疆扩土。
10月9日，道滘电商产业园正式开业，首期建筑面积超过6万平米。除吸引大型电商交易平台上线外，道滘希望结合当地的美食节扩展延伸、打造进口美食旅游。
“发展电商、培育电商产业集群，不是一个简单追寻‘互联网+’的潮流，而是企业出于自身产业转型升级、提高企业竞争力的必然选择。”道滘镇委书记邓涛表示，道滘电商产业园的发展将紧紧依托道滘的产业特色、产业集群，通过细分市场、龙头转型、线下支撑，形成一个不同于其他镇街的、更有竞争力更有道滘比较优势的产业园。
其实，东莞电商产业园的萌芽，最早可以追溯到2008年。当年，位于虎门黄河商圈的大莹东方国际服装商贸城建立了一个创业孵化基地，创新性地引入数百名大学生进行服装电商创业。七年后的今天，已更名为“大莹电商服装城”的它，被外界视为虎门服装产业朝电商潮流转型升级的先驱开拓者。
但是，东莞各镇街组建电商产业园的风潮，从2014年才算正式开始，最为瞩目的仍是虎门。“虎门是在全市率先设园发展电商的镇街，”虎门服装推广中心主任、虎门电商产业园董事长王伟记得，虎门电商产业园正式对外招商时，全镇的电商企业踊跃度超乎想象，招商率一度超过95%。
此后，虎门电商产业园区迎来井喷式发展，民间资本纷纷砸钱建起各类电商园区。如今，虎门全镇已建成虎门电商产业园、大莹服装电商城、意法电商城、虎门跨境电商园、裕隆小商品电商城、虎门品牌孵化展贸中心、百达国际电商城、客天下国际布辅料城、悦伴童装电商城等9大电商园区。
两年间兴起20多家电商产业园
井喷式的“疯狂”同期也在东莞多个镇街陆续上演。东莞市商务局副局长黄朝东介绍，近两年，东莞先后出现20多家电商产业园，遍布虎门、长安、厚街、大朗、常平、东城、南城、松山湖、凤岗等多个经济发达镇街。
南都记者梳理公开资料发现，除了虎门，万江、松山湖、厚街等也已涌现多个电商产业园。比如，万江正在经营和建设的就有E·汇商务港、大合谷、大塘电商中心、众创生态园和共联副食品批发市场(暂定名称)五大园区。该区商务办提供的数据显示，上半年全区第三产业增加值为32 .64亿元，占G D P的比重65.1%，其中电子商务的增速领跑第三产业。
在原有家具电商发展的基础上，厚街镇正筹备在世界鞋业总部基地内建立厚街鞋业电子商务产业园；松山湖已建成和认定包括东莞市跨境贸易电商产业园(国际金融创新园)、松创电商产业基地、邮政电商产业楼等在内的5个电商产业园区载体。
在电商产业上发力的还有麻涌。虽然该镇目前还没统一的电商园区，但它走出了依靠大电商平台连接电商生态之路的新路子。今年3月27日，麻涌签下包括京东、阿里巴巴、D H L、海底捞等在内的15家全国知名电商品牌，总投资达208亿元，签约的电商项目涉及粮油、汽车、钢铁物流、网络购物、食品配送等。除了大批下游商家进驻，麻涌一举还引进了11个电商项目，预计可为麻涌产生贸易额约180亿元。
借此，麻涌商务部门负责人表示，今年内该镇有望实现“全国电商专业镇”目标。
跨境电商产业园势头凶猛
有着宏大目标的镇街远不止麻涌，虎门率先在全市各镇街中树起榜样。今年7月，国家商务部确认东莞市虎门镇为第二批“国家电子商务示范基地”，这也是全国首个服装类国家级电子商务示范基地。
近年来，随着国内电商竞争日趋激烈，传统电子商务的战场，已从早年的“蓝海”变成如今的“红海”，而跨境电商则被电商企业视为新的“蓝海”。普通电商产业园区在东莞遍地开花的同时，跨境电商产业园也成为部分镇街“竞争突围”的新渠道。
东莞跨境电子商务协会统计数据显示，目前东莞大型综合跨境电商园区达10个，分别分布在虎门、长安、东城、松山湖、凤岗等电商重镇，同时在14个镇街布局了跨境电商微型园区。其中，毗邻深圳的凤岗跨境电商园最具代表性。
今年8月20日，被誉为东莞全市最大跨境电商园的凤岗跨境电商园正式开园，其融合物流仓储与跨境电商两大块，发展电商办公、仓储、物流、产品阐释、宿舍、餐饮等业态，经过半年试业，目前园区入驻率达到三分之一。
困局
对于园区之间企业流动性大的问题，万江电商协会会长赖明炎认为，这是东莞大多数电商产业园的通病。“大部分电商产业园都是‘包租公’模式，盈利主要来源租金，服务也仅限于将办公场地租给商家。所以企业看到哪里的租金便宜，就往哪里去。”
各产业园面临同质化竞争
东莞电商产业园区“井喷”的背后，带来一系列瞩目的成绩。
东莞市跨境办援引自中国电子商务研究中心监测数据显示，2014年东莞电商交易额达2900亿元，环比增长26.1%，占全省11%。据阿里研究院统计，东莞制造业涉及30多个行业的6万多种产品，网络发货量居全国第二，东莞市内贸网商密度全国第三、外贸网商密度全国第七，网络消费者密度全国第九，快递业务量和业务累计收入全国双双排名第七位。
具体到各镇街，电商产业的“发力”也不容小觑。以虎门为例，目前全镇从事电子商务的企业及个体户超过8000家，约占全市总数的1/9。2014年，全镇通过第三方平台实现网上销售额295亿元，约占全市的1/10，同比增长34.7%。
作为衡量电商产业活跃度的重要指标，2014年虎门的快递业务量2.3亿票，同比增长30%，日均电子商务快递业务量近63万票，约占全市快递业务量的50%。2014年全镇有快递网络的企业33家，其中华南区总部或东莞分公司注册在虎门的有24家。
孙闻的企业，在虎门庞大电商数据下并不起眼。“我不想企业被淘汰，必须得跟上时代，”今年3月，他将位于博美社区的公司搬进一家电商园区。入园目的并不复杂，铺位的租金实惠，园区的主推业务之一还有电商孵化，“园区会安排专业老师，教我们这些还不太懂电商的人如何做电商，且招商时保证过，会提供相应的配套服务措施，”孙闻至少是抱着希望进去的，但半年下来，却发现实际情况与当初设想的相去甚远。
园区的招商情况始终不理想，人气难以做起来，孵化项目的工作也做得不到位。“学不到什么，感觉被耽误了，”孙闻萌生离开念头时，有朋友建议他，“反正虎门的电商产业园那么多个，这个不好，你去另外的看看呗。”他才意识到，其实园区与园区之间同样存在竞争。
虎门官方表示，全镇9个电商产业园功能定位涵盖了综合性内外贸、专业跨境贸易、服装网络供货批发、特色港货进出口、服装服饰类、服饰小商品、服装面辅料以及电子商务品牌孵化等服装服饰产业链的各个环节。但看似错位发展、良性循环的背后，同样也有隐忧。
“虎门的支柱产业是什么？目前只有服装！做电商最终还是回归到服装本身，”虎门某电商园区负责人表示，电商园区遍地开花后，跟企业经营一样，首要面临的还是生存。不管最初定位如何，随着时间推移，或多或少都往相同的、最能赚钱的方向靠拢，“比如服装成衣能赚钱，大家最后都做这个，自然就面临同质化竞争。久而久之，各产业园之间开始相互挖商户。”曾有电商园区营业一年后，最早一批入园的商户就更换了近1/3。
“包租公”模式招商易运营难
类似的情况也在万江出现。在万江从事电商生意的黎先生表示，全区五大电商园区，除了众创电商生态园明确了做电商培训、共联副食品批发市场明确了做超市供应商之外，另三个园区的定位重合度都比较高，“差异化问题没能解决，园区与园区之间的竞争不可避免。”
对于园区之间企业流动性大的问题，万江电商协会会长赖明炎认为，这是东莞大多数电商产业园的通病。“大部分电商产业园都是‘包租公’模式，盈利主要来源租金，服务也仅限于将办公场地租给商家。所以企业看到哪里的租金便宜，就往哪里去。”
赖明炎表示，真正的产业园区，应该为进驻的企业提供各种所需服务，“你没有渠道，我帮你找渠道；你没有团队，我帮你组织甚至为你提供；你没有营销策略，我帮你策划，这样一来，园区收益就不仅仅是租金，而是可以从企业收入中分成。企业对园区的依赖性增强，也解决了流动性过大的问题。要发展园区经济，必须摒弃‘包租公’的思维。”
万江E·汇商务港的招商运营负责人朱马飞也表示，“目前东莞大多电商园区还是通过出售物业或租金差价来获得盈利，这种模式，与其说投资商不懂产业地产，急功近利，不如说其传统地产思维没有转变。”他说，产业地产不是一锤子买卖，仅通过销售或出租获利的时代已经过去了。产业地产的生门应该从产业运营、企业服务等方面着力，花大力气在科技企业的孵化、培育和扶持上，这样才能享受企业的发展所带来的红利。
每个镇街大张旗鼓地筹建电商园区时，起步之初，都有“错位发展”的愿景，希望能不走寻常路。道滘电商园开园当天，镇委书记邓涛表示，园区着力引进的电商企业，大都依托了线下龙头企业，如真宝优品依托广州商品交易所珠宝玉石交易中心而建，汇艺画喜电商平台依托国内最大的艺术品交易商润艺集团而建，电商企业在建立之初，就具有丰富的行业资源与强大的线下能量，起点高，起步快，这与以初创企业为主体的其他园区形成了明显区别。
朱马飞则认为，最近这几年，由于政府的大力扶持，东莞各类园区确实如雨后春笋般冒出来，文化创意园、科技园、电商产业园等，不少项目前期招商理想，但是后续运营困难。
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