东莞诺基亚生活区将浴火重生
■诺基亚生活区老楼
■“三旧改造”项目让诺基亚生活区很快浴火重生
东莞时间网讯 “这里原先是一个紧闭的大门和围墙，诺基亚的员工进出都要刷卡，我们接盘之后，第一件事就是把这个门和院墙拆了。”站在南城众利路聚大电商产业园门口，1963年出生的张锡林大手一挥，讲述起今昔对比。
在他身后，三栋7层高的楼房呈橙黄色，在阴冷细雨中透出活力与暖意。这里曾住过近万人规模的诺基亚员工，如今出没的却是数百位都市白领。他们大多来自东莞某个镇街某个皮具、家具、五金工厂，承担着将自家工厂产品通过网络营销走向全国的重任。
今年3月，包括张锡林在内的五位东莞工厂老板合资盘下这块物业，经过半年时间改造成一个入驻率达95%的电商产业园，这个“政府引导、企业 投资 ”的“三旧”改造项目让诺基亚生活区很快浴火重生。除了工厂前途待定和一个“诺基亚”公交站台外，手机巨头诺基亚在此留下的印记，已经被新元素渐渐溶解、重构。
生活区变电商产业园
当新技术的浪潮不断冲击和改造旧有的产业格局，曾经的王者被对手远远抛在身后。直到2014年7月，被微软收购的诺基亚正式提出裁员。随后的几个月内，位于南城的诺基亚厂区和生活区开始陆续搬出，一切烟消云散。
尽管出租车司机仍然习惯将这里叫做诺基亚生活区，但周边的路人已经可以熟悉地指引“聚大电商园”的位置。这里位于南城众利路路口，诺基亚工厂斜对面，步行约5分钟。原本的整个生活区是一个大院，里面有三栋七层高的大楼和一栋平房，还配有篮球场和小花园。
现在，眼前的三栋独立的7层楼房、一栋平房的外墙均被刷成显眼的橙黄色，颇有高校风格。中间的篮球场等空地被改装成180个车位的停车场，楼内加装了电梯，每层楼的诸多宿舍都被打通，改造成一间间可以放下十几个卡位的办公室。园区内还配有餐厅、士多店、咖啡厅等生活服务配套。
除了原有的诺基亚小花园，以及公告墙内隐约可见的退房公告，关于诺基亚的痕迹和标签已经完全消散。
诺基亚一位前管理人员称，生活区最多时住了几千人，一般一间宿舍住6到8个人，达到一定级别的管理人员可以住一个近10平方米的单间。每间宿舍都配有空调和家具。另外生活区还有 健身 房、免费电脑室、免费卡拉OK室等配套设施，没有门卡是进不了生活区的。
铁打的营盘流水的兵，这个生活区见证了一波波产业工人的来去。1995年，诺基亚在南城建厂，迅速成为东莞第一出口大户，确立了移动电话领域“帝国”的地位。截至2013年9月被微软收购时，工厂18年累计生产10亿部手机，工人最多时接近万人。
不过当新技术的浪潮不断冲击和改造旧有的产业格局，曾经的王者被对手远远抛在身后。直到2014年7月，被微软收购的诺基亚正式提出裁员。随后的几个月内，位于南城的诺基亚厂区和生活区开始陆续搬出，一切烟消云散。
在今年4月初连绵的细雨中，对面的诺基亚工厂开始最后的清场，工厂后门甚至做起了大甩卖，卖的都是插线板、办公桌椅、文件盒等诺基亚工厂关闭后的处理品。这一场景也引得普通市民和媒体纷纷拍照留念。
“日本甚至有个电视台还跑来生活区拍东西，都乱成这样了有什么好拍的。”聚大电商董事长张锡林有点不能理解。相反，他大手一挥，下令“大门拆掉”！
这是改造的第一件事，大门口如今变成了一个供车辆出入的岗亭。在张锡林看来，无论是做电商还是产业园，都应该有个开放的心态，所以围墙、大门是不能要的。
尽管生活区有了新归宿，但对面的诺基亚工厂用地，却仍然闲置。厂区周围冷冷清清，只有偶尔路过的行人将头探过去，试图一窥园内风景。
工厂主火速抱团接盘
在了解对比了各个接盘方的改造计划后，南信方面却毫不犹豫地选择与聚大公司签约。“并不是我出价最高，而是南信方面也想让这块地升值，想让它摆脱老旧宿舍区的印象，所以签了15年的租赁合同。”张锡林称。
一般来说，一个几千人大厂的离开，除了政府财税受到影响外，周边物业方也不可避免地被冲击。诺基亚这个巨头的离开，也曾引发人们的担忧和探讨，相关配套设施、物业将何去何从？不过，就在人们还没有回过神来之时，诺基亚生活区就被火速接盘，并很快浴火重生。
“我们是在去年12月初得知诺基亚生活区租赁合同就要到期，业主南信公司正在找下家。我们就立马过来，只看了一眼，就是这了！”张锡林透露，当时这一块地由于地理环境优越，因此非常抢手，有好几家接盘者在同时竞争。
从地图上不难看出，这里交通优势可谓得天独厚，距市中心不到十分钟车程，距南城汽车站5分钟车程，周边有高盛科技园、新基地产业园、天安数码城、南城艺展中心以及万科等诸多楼盘，商业购物、办公和住宿条件都不错。
但在了解对比了各个接盘方的改造计划后，南信方面却毫不犹豫地选择与聚大公司签约。“并不是我出价最高，而是南信方面也想让这块地升值，想让它摆脱老旧宿舍区的印象，所以签了15年的租赁合同。”张锡林称。
今年3月份，诺基亚生活区合同正式到期。这也拉响了诺基亚工人的搬迁序幕，随着人流渐消，有着美妙开头、辉煌过去的诺基亚东莞故事就此完结。
不过，新的篇章也因此开头。在半年改造之后，园区今年8月份开始招商运营。张锡林和另外四个东莞工厂老板一起合资成立了广东聚大实业投资管理有限公司，“就是聚在一起做大做强的意思”。
据悉，其合伙人大都来自“东莞牛商会”，一个依托于广东某知名网络营销培训机构而自发形成的同学会组织，成员多达数百家。张锡林对此非常感慨，在东莞打拼了20多年后，他居然通过接触电商，找到了一帮志同道合的“同学”，他们互帮互助，通过电商、网络营销渡过难关。
而聚大电商园的初衷也是为了解决众多工厂的一个不容忽视的现实难题——销售与工人工资差距过大而引发的内部矛盾。据悉，这些工厂负责推广、接单的营销人员、电商团队，其收入主要来源于提成。为了提高其积极性，往往一个大单下来就能拿到上万元收入，这也使得一线工人心生不满：凭什么老员工累死累活才四五千，而上上网、打打电话的小年轻却能收入过万？
如何解决？“一般公司都有工资保密制度，但实际上只要员工在一起总能互通消息，打听到各自的工资。只有将电商团队、网络销售独立出来，通过产销分离才能彻底避免矛盾积累。”张锡林称。
“传帮带”式的孵化模式
“很多老板学了，但没有落地，缺少人实际去教，而我们依靠牛商会的资源，可以提供无形的软件孵化服务，这就是我们与其他电商产业园的区别，也是竞争力所在。”聚大电商产业园总经理熊素琴称。
在聚大公司成立时，定下的宗旨就是不以赚租金的想法来搞这个电商园，而是想给众多中小企业主，特别是“同学们”打造一个传统企业、产品的网络品牌孵化器，以传、帮、带的模式教会他们走上电商渠道、网络营销。
“很多老板学了，但没有落地，缺少人实际去教，而我们依靠牛商会的资源，可以提供无形的软件孵化服务，这就是我们与其他电商产业园的区别，也是竞争力所在。”聚大电商产业园总经理熊素琴称。
据悉，在聚大电商产业园里已经聚集了单仁资讯等知名电商培训机构，以及物流、财税、网络设计等公司。同时，聚大还直接引进一家提供网络营销管理软件的公司并付费买断使用权，让园区内企业都能免费享受这套软件。
此外，每周这里都会举行主题分享和实操演练，规模多在几十人左右，包括园区内企业。作为东莞十大牛商之一，张锡林就经常上台分享自己电商二次创业，将他的公司连盈家具起死回生的故事。
2012年，诺基亚的江湖地位江河日下，在东莞当年实际出口前10名外资企业当中，其排名也从前一年的第三下滑到第七位。而这一年，在东莞做了十几年宿舍家具、办公家具的张锡林也感觉到难以为继，因为学生人数减少、工厂增速减缓带来销量锐减。
怎么办？在偶尔听了一堂电商培训课之后，张锡林觉得新模式值得一试。他自己花钱学了“三天两夜总裁培训班”，又派出4个销售人员学习实操课程。回来后，又马上组建了6个人的电商团队，重新定位网络布局，实现大量信息的精准投放，花费近3个月的时间打造系统化的网络营销。“以前我们官网只能说是有，没有半点实用价值，却没有想到这是一个最好的营销入口。”
两三个月后，他不仅接到好几个几万元的订单，甚至一下子拿下东莞三星电机厂一个700万元的订单。这让他既震惊又欣喜。因为这类大客户以往根本就连门都进不去，但如今居然主动找上门了。
“我们以前就算是老客户，也要陪吃饭喝酒招待好，但网上找来的大订单一般都比较合规，同样是招投标，人家少了很多繁琐事，三星的人过来谈合作甚至连一瓶水都不拿，更别说收礼了。”张锡林感慨道，电商营销让他们节省了大量时间、精力和额外开销，也让他们接触到更广的市场和诸如南航公司等大客户。
2013年，连盈家具网上业绩从0起步，到2014年业绩突破1000万元，几乎是年年翻倍。而该公司的厂房面积也逐年扩大，从濒临关门到如今1.2万平方米的规模，而今年初以来，该公司90%业绩来自于网络，生产几乎爆单。
通过迅速转型电商，张锡林跟上了时代。他如今雄心勃勃地规划着这片园区的前途，希望让更多企业在这里重生。他指着对面的诺基亚的厂房，“这是被时代抛下了，但我们没有。”
也正是依托良好的外部区位条件和聚大本身的运营模式，如今聚大电商园入驻率已经达到95%，诸如神州租车等外地电商巨头，以及美誉标识、联安商旅等本土知名企业也纷纷落地。而在短短的几个月，已经有苏里皮革、捷德皮具等数个入园企业战果卓越，网络销量飙升。
如今，诺基亚苏州工厂即将面临关停搬迁，而诺基亚母公司也在计划借着“虚拟显示”照相设备打响“翻身仗”，在这个未来庞大市场分一杯羹。而在东莞，手机巨头诺基亚在此留下的印记也被互联网浪潮溶解、重构。
记者观察
老旧物业焕发新活力
资源软件支撑是关键
在聚大自身的宣传口号上，这一项目也是为适应南城“打造总部 经济 ”的若干发展规划而成立，是南城继高盛科技园、新基地产业园后又一个“政府引导、企业投资”“三旧”改造项目。
事实上，近两年来，各类电商产业园、跨境园区出现井喷，一起扎堆发展。仅虎门一地，就号称有9大电商园区。这其中，大部分也都采用了“三旧”改造模式利用原有工厂，或者空置其他类型物业作为运营基地。互联网+的浪潮下，民间投资者和物业方以及政府单位都乐此不疲。
不过，“井喷”背后，受困于同质化、定位模糊等多重因素影响，不少园区的招商情况始终不理想，人气难以做起来。以东城一家智慧产业园区为例，该园区运营方在经过半年多的招商后，由于未见起色，不得不启用新的LOGO和定位。而前期即便以强大资源招商成功，也往往局限于通过出售物业或租金差价来获得盈利，后续运营困难。虎门曾有电商园区营业一年后，最早一批入园的商户就更换了近1/3。
事实上，政府部门也注意到这一问题。近日，某位分管跨境电商运营的副市长就在东莞市委全会分组讨论时提出自己的观点：对电商园区要“积极、慎重”。尤其是各个镇街不能扎堆发展，要有顶层思维，优先扶持发展东莞跨境电商中心园区等大型园区平台，避免分散有限的公共资源。而其他电商产业园也要错开定位，摒弃靠“包租公”收租盈利的陈旧思维，打造一个完善的产业链、生态链。
而记者梳理几家目前招商火爆或者业内口碑不错的电商园区，也发现其都需要投资运营方拥有强大的公共服务能力和资源支撑。例如，要么是强大的枢纽型企业，诸如东莞邮政下桥电商产业园，以及其在各镇街的微型跨境电商产业园拥有邮政物流等整合支撑；要么如牛商会、莞橙会一般，完全由众多中小企业自发组成民间团体，依靠会员企业解决自身实际问题就能玩转；要么在产业聚集地扎根并拥有深厚客户资源，例如厚街东信依靠外贸综合服务转型跨境电商园区。当然，拥有官方“血统”的几大园区，就更不用说了。
