东莞：避开高企房价 寻找价值洼地
（本文图片由记者 杨泽彬 曹雪琴/摄）
深圳人来东莞置业那么疯狂，本地普通消费者购房要如何选择？成为近期众多市民关心的话题。
东莞时间网讯 近日，各大地产研究机构2月成交数据出炉，2月东莞成交均价达11203.94元/平方米，再次冲破11000元大关。而据合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2016年2月东莞房价过万的区域达16个。不到半年的时间里，多个镇街成交均价冲破万元大关，使不少东莞本地的刚需置业者有些傻了眼，而对于有意在大城区置业的消费者来说，伤脑筋的不仅仅是楼价，还有城区可供应项目减少，选择不多。
近日，记者踩盘发现，在东莞城区周边，仍有部分区域称上得是价值洼地。这些区域与城区距离相去不远，而且在不久的将来，会因为交通配套的提升，而与城区的生活更好地融合在一起。对于有意在大城区置业的市民而言，不防将视野适当放宽，到这些价值洼地去寻寻宝。
茶山火车站板块
均价不超七千，搭乘轻轨轻松到城区
记者走访楼市了解到，目前茶山在售的项目并不多，只有幸福派和美丽湾畔花园两个项目仍有单位在售，其中美丽湾畔花园二区也已接近尾盘，仅有数十套货源。而茶山目前在售项目的价格也上升不多。
记者了解到，2009年茶山在售项目价格约为5500元/平方米左右，现在两个在售项目的均价也不超过7000元/平方米，其中幸福派销售价格约为6000-6500元/平方米，美丽湾畔花园二区折后均价约为6800-7000元/平方米。东莞中原向记者提供的数据也表明，2016年2月茶山的成交均价约为6639元/平方米，在有项目成交的30个镇街中排名靠后。
虽然区域目前在售项目不多，但记者了解到，下半年至明年上半年茶山供应量却不少。据了解，2015年10月和11月，保利在茶山拿下两宗地块，占地分别为5.8万平方米和5.7万平方米。而仅2015年，茶山便成交了六宗地块，除保利拿下的两宗地块之外，还有万润实业溢价48%拿下的2万平方米商住地，德胜地产拿下的1.4万平方米商住地，广源地产携手信业地产抢下的面积总计6万平方米的两地块。而据行内人士透露，保利、广源拿下的地块项目，均有望在今年下半年或明年上半年开盘入市。此外，茶山还有伟隆国际二期、碧桂园·茶山首府等项目待售。区域后续供应，或出现井喷。
东莞市德洲美林房地产开发有限公司副总经理朱廷勇向记者分析表示，茶山在目前来说是一个很值得考虑的区域，因为R2的起点站在这里，5月轻轨R2正式运行，势必会拉动沿线站点的居住价值，而在R2线沿线区域，茶山目前的售价是属于绝对的低位。
瑞峰置业 投资 顾问有限公司副总经理翟智球也向记者分析表示，茶山后续供应项目比较集中的区域，就是在东莞火车站附近，说明开发商看中的也是轻轨给区域带来的价值提升。而从目前茶山周边镇街的成交情况来看，包括石龙、石排等，成交均价均又超过7000元/平方米。在轻轨优势拉动下，茶山后续全新项目的价值势必拉升，因而现阶段依然属于值得入手的洼地。
项目推介
碧桂园·茶山首府
地段：茶山大道中（原茶山影剧院）
业态：住宅、商铺、公寓
售价：待定
项目简介：碧桂园·茶山首府位于茶山镇茶山大道中，处于茶山镇中心，周边的商业氛围浓厚。项目占地40678平方米，建筑面积113338平方米。一期规划集中式商业街铺，大型百货超市，电影院及商业步行街、酒店式公寓、地下停车场、高尚洋房住宅，二、三期为高尚住宅区、商业街、集中式高尚住宅小区。
美丽湾畔花园
地段：茶山横江村商贸中心区
业态：住宅洋房
售价：6800元/平方米左右
项目简介：美丽湾畔花园由天恒地产主导开发，国家二级资质天润物业统一管理。项目分四区开发，前三区商住混用，第四区计划兴建五星级酒店、大型写字楼、公寓和综合性商业购物广场。美丽湾畔二区接力一区建设开发，规划总用地约2.1万平方米，规划建设6栋高层住宅，建筑布局合理、全方位享受小区内外的景观资源。二区户型丰富多样，包括109-158平方米实用3-4房，188-250平方米复式。
东莞大道延长线板块
驱车十几分钟，价格大不同
记者走访东莞大道延长线板块了解到，由于去年成交火爆，板块内的两个项目——富通·圣堤雅和沿海·丽水佳园已告售罄，目前该板块仅有金地·城南艺境、新世纪·君汇半岛和新里城·西城道等少数项目在售。
“东莞大道延长线通车后，从东莞大道延长线板块到南城中心区，距离已不足10公里，开车十几分钟就可到达。从某种意义来说，东莞大道延长线的开通，不仅拉近了东莞大道延长线板块与南城的空间距离，还拉近了其与南城的 心理 距离，让其有了城区的概念，价值自然就提升了。”东莞中原地产策划研究中心总监车德锐说道。
值得注意的是，近一年来，东莞大道延长线板块房价上涨相当之快。金地·城南艺境去年年初售价不过7000-7500元/平方米，去年年尾就涨到了8500元/平方米，现在更是已逼近9000元/平方米；新世纪·君汇半岛，去年年初均价7000元/平方米，目前已是8500-9000元/平方米，单价至少涨了1500元；新里城·西城道去年9月3日开盘，均价6800元/平方米，而今均价已涨至9000元/平方米。
虽然东莞大道延长线板块房价已有较大幅度的上涨，但多位业内人士还是表示该板块房价相对于城区核心板块，仍属低位。东莞市水岸丽城置业投资有限公司总经理陈程豪认为，南城供地不足，但是城市发展又需要用地，这就必然导致城区西扩，作为最靠近南城的东莞大道延长线板块，已然处于城区西扩的第一站。目前南城房价较高，如西平已经涨到了15000元/平方米左右，同时，在售项目也比较少，必然会将一部分需求挤压到东莞大道延长线板块。可以预见，东莞大道延长线板块的房价还会有进一步的提升。
金地集团东莞公司副总经理陈君斌表示，东莞大道延长线板块就像10年前的西平。车德锐表示，东莞大道延长线板块发展后劲十分充足，就目前而言，仍是“价格洼地”。
项目推介
金地·城南艺境
地段：道滘镇东莞大道延长线与港口大道交会处
业态：住宅
售价：洋房均价8500-9000元/平方米，双拼别墅均价20000元/平方米
项目简介：金地·城南艺境地处东莞大道延长线与港口大道交会处，总占地约23万平方米，总建筑面积约42万平方米，分3期开发，共有264栋全双拼别墅、14栋高层住宅及约1.2万平方米褐石风情商业街区。别墅以170-185平方米小双拼为主，辅以少量220-265平方米中、大双拼。高层以98-103平方米三房为主，辅以少量126平方米四房。
新里城·西城道
地段：道滘镇港口大道与道厚路交会处
业态：住宅
售价：均价9000元/平方米
项目简介：新里城位于道滘镇港口大道与道厚路交会处，占地37881平方米，总建筑面积109854平方米。二期西城道占地19306平方米，建筑面积67610平方米，产品为78-130平方米二至四房，双阳台设计，南北通透方正实用，超大面积赠送，使用率超高。
高埗沿江板块
与东城、万江均一桥之隔
高埗是目前另一个价值洼地。目前高埗的住宅供应只有颐龙湾和光大·江与城等少数项目。后续供应不足不代表高埗没有选择。高埗两个在售项目均为品牌开发商项目，而且规模不小。记者了解到，光大·江与城后续仍有200余套洋房的供应，面积段为130-150平方米的中大户型。而新世纪颐龙湾整个建筑面积超百万平方米，共分五期开发，目前在售为二期洋房，面积段为110平方米三房，150平方米四房目前还有数十套房源。三期别墅正在建设中。
去年东莞房价的普涨也带动了高埗，光大·江与城工作人员告诉记者，高埗2015年的去货还不错，据他们了解的数据，两个项目全年一共销售了800套左右。光大·江与城的洋房售价从8300-9500元/平方米不等，去货速度依然不差，项目中小面积段的洋房已经售空。记者梳理了新世纪·颐龙湾的销售价格变动，发现该项目洋房销售均价也从去年10月的7500元/平方米左右上升至现在的8500元/平方米左右。
虽然价格在半年左右的时间里明显上升，但行内依然认为高埗是城区旁的洼地。东莞中原提供的数据显示，2015年2月南城成交均价为12273元/平方米，东城成交均价为13024元/平方米，莞城成交均价为11286元/平方米，高埗成交均价仅为8372元/平方米，价差明显。而高埗在地理位置上却紧邻城区，在城区价格走高，供应青黄不接的情况下，高埗对城区的置业者本就具有天然的吸引力。光大·江与城工作人员告诉记者，高埗目前还没有对深圳人展开主动攻势，成交客户以东莞本地置业者为主。而该项目现在的成交客户中，大部分来自南城、东城和莞城。
翟智球向记者分析表示，高埗离城区就一桥之隔，应更多承接城区购买力，有望在年内通车的梨川大桥或成为拉动区域价值的最大利好。梨川大桥将大大缩短高埗与市区之间的距离，促进高埗镇融入东莞主城区，高埗的城市化进程将进一步加速，其区域价值也会进一步提升。
项目推介
光大·江与城
地段：高埗镇沿江南路与高埗大道交会处
业态：洋房、别墅
价格：洋房83000-9500元/平方米
项目简介：光大·江与城与水印长堤、富通天邑湾隔江相望，是目前高埗临一线江景的楼盘项目。项目景观资源独具，周边与几个大型居住社区、理文公园毗邻。据开发商介绍，项目总用地面积49425.6平方米，总建筑面积140191.786平方米。项目享纯南向无遮挡江景资源。拥自身园林及滨江休闲配套的规划。项目建成后将拥有“双园林”的生活配套。在产品打造上，项目产品包括独栋、双拼及联排别墅，面积在180-340平方米的超实用性别墅户型；洋房为90-158平方米2-4房产品。
新世纪·颐龙湾
地段：高埗新中心区新区大道冼沙村
业态：洋房、别墅
价格：均价8500元/平方米
项目简介：新世纪·颐龙湾项目位于高埗冼沙村，项目总占地面积为66.2万平方米，总建筑面积超过120万平方米，分五期开发。颐龙湾在园林景观设计中引入原生态东江水作为园林水源，同时充分利用地形起伏，张弛有道的景观营造创造出舒适宜人的环境。目前在售为二期洋房。
