东莞部分镇街楼盘二手住宅成交大幅下降
去年东莞二手住宅市场量价双涨。（记者 石忠情 摄）
就在央行再一次出台新规，以降低首付比例来支持地产市场之际，业界人士也在密集调研二手住宅市场新一年度的走势。来自合富置业最新的研究数据表明，尽管东莞去年全年二手住宅市场量价双涨，但是并非所有区域都形势喜人而是呈现明显的区域差距。其中，松山湖以成交量上涨300%涨幅最大，而厚街、石龙等部分镇街则分别同比下降-7.6%、-28%结束了去年的市场走势。业界人士预测，这一差异性的市场走势仍然将延续。
量价走势严重失衡
相对于一手住宅而言，东莞市去年市场走势并非形势一片大好。合富置业的整体统计数据显示，主要呈现方面的差异，首先是量价走势失衡， 其次是区域性成交量严重失衡。这两个方面的差异将影响未来市场的走势。
数据显示，去年东莞全市二手住宅总体成交套数为46113套，同比上升39.1%，成交面积为606.7万平方米，同比上一年度上升32.3%。
从区域分布来看，市场成交量冷热度明显呈现临深、市区和沿海片区热，大石龙片区、水乡片区冷的局面。其中主城区以及大部分临深镇区的网签升幅均在两成到五成之间。虎岗高速沿线及以南、临深镇区的升幅大多在一倍以上，松山湖的升幅更是高达3.3倍以上，凤岗镇、长安镇的交投升幅均在1.5倍以上；塘厦镇的升幅接近一倍、清溪镇的升幅也达六成。
记者了解到，之所以造成上述原因，除了价格方面的差距吸引了外地客之外，交通大变局也是强烈的助推因素，去年11月，深圳市大手笔收购四条高速，其中“龙大”和“南光”高速实行免费通行。此举对促进深圳外溢至东莞置业具有重大的推动作用，莞深之间的融合进一步加深。受此影响，虎岗高速以南、临近深圳的片区受到深圳客的热烈追捧，此外东莞首条地铁即将开通，这也为深圳客进一步深入东莞主城区创造了必要的交通条件。
而在价格方面，去年成交价格每套为69.5万元，均价为每平方米9050元，同比上一年度仅仅上涨1.3%。研究人士认为，较之火热的一手住宅市场量价齐升的场面，东莞二手住宅市场依然没有取得相应的市场地位。
不过，记者留意到，上述价格微幅上涨仅仅是全市平均值的体现，具体到区域方面，依然和成交量一样严重失衡。例如位于东城区的怡丰路、西平等成交活跃区域，每平方米价格最多的同比上年上涨幅度达到了双位数，如火炼树一带的优质楼盘上涨接近10%。松山湖等片区同样如此。而石龙、石碣一带的镇街则呈现持平甚至微幅下滑的情形。
四镇成交量大幅下滑
除了市中心区和松山湖、临深片区紧跟一手住宅市场实现了量价齐升之外，其他区域的二手住宅市场并不乐观，统计数据显示，石龙、石排、厚街、横沥四镇成为年度市场成交量下滑的重灾区。其中石龙成交量下滑幅度居首，为-28%，其次石排为-12%， 横沥和厚街分别为-11.7、-7.6%。而以往并不被市场看好的常平镇在去年年度成交量方面有所反转，成交量上涨6%。
合富置业有关人士分析认为，区域性的成交走势严重分化充分说明，全面看涨的时代并没有到来。这样的市场表现多少反映了外地客投机性质明显，本地刚需并没有全面出手。
分析师们发现，买家虽然仍然以首置刚需为主，但占比大幅回落；相对应的，改善换房大幅增加，占比约三成。业主的心态大致平稳，议价空间收窄。主城区部分优质单位小幅提价后仍获成交，而总体上价格略升1.3%的数据表明，改善性买家以及外地客 投资 性质的涌入拉升了成交量，但是刚需买家依然没有放开手脚，而是以谨慎心态为主。
合富辉煌分析师李兴旺则认为，主要受多次降息降准等政策的影响。此外，新货库存告急、交通道路规划利好、东莞地铁即将开通等，也是市场转旺的重要原因。
后市：延续同样走势
当前，央行新一轮的楼市扶持政策再次出台，将首付比例从原来的三成降到两成。无疑再一次鼓励了购楼者的积极性。
合富置业研究分析认为， 受政策利好叠加、新货不足、交通规划利好以及深圳外溢客增加等因素影响，预计2016年东莞二手交投仍会保持月均4000套以上的水平，一方面，政策利好持续，市场交投氛围活跃；另一方面，一手新货紧缺的现象短期内仍难以改变，促使部分需求转投二手楼市，二手市场的份额将会有所提升。此外，在重大交通规划利好的刺激下，深圳客热捧临深片区，将成为2016年东莞楼市的重要热点。
价格方面，由于整体大市向好，加上市区新货相对不足，东城、南城等市区优质物业的价格仍有一定的上涨空间；临深镇区的价格上涨动力较为充足；而新货相对充裕的镇区，二手价格基本以持稳为主。但是，由于利好消息尚未出现，大石龙片区的二手住宅成交将在短时期之内依然维持相对低迷的市场状况。
【 各方反应 】