东莞镇村经济广开财源颠覆尝试

改造旧厂房发展高端项目

如果要用一个词来概括改革开放30年来，本地乡民在当地经济发展中的角色，在苏南，这个词是“工人”；在温州，这个词是“老板”；在东莞，这个词则是“房东”。租赁经济辐射的不仅是单个的村民，从某种程度而言，村集体是真正的“大房东”。东莞农村的集体收入中，物业收入一度占到总收入的75%以上。只不过，这种单一的经营方式，让东莞农村集体经济在2008年的金融海啸中不堪一击，一度陷入“希腊化”危机。

然而，素来敢为天下先的东莞，对农村集体经济发展模式的探索从未止步。从收租到合作开发到“三旧”改造，“房东”正一步一步走向“股东”，柳暗花明的背后是无数次的掂量与思考。

起点

建厂收租奠定根基

这是东莞园区经济的一个缩影，更是改革开放以来东莞农村集体经济发展的主要模式。25年前，这里是一片荒地，那时的同沙村委会每年收入不到20万元；如今，仅这样一个工业园，每年厂租就给同沙社区居委会带来近4000万元收入。

沿着八一路往松山湖方向，新中医院背后的同沙工业园区内，医院、学校、酒店、餐饮等应有尽有。谢淦祺在同沙社区做了30年“村头”，村里的一草一木，他了如指掌。位于东城边缘的同沙，历来以农耕经济为主。上世纪80年代，东莞大部分镇村当上“房东”时，同沙依然在做“农民”。“那时我们鼓励村干部带头搞生产，带头养鹅养鸡，种水果，甚至去贩卖水果，只要可增加集体收入，都可以做”，谢淦祺至今都记得，1986年那年的春节，村里的橘子滞销，他拉着几火车皮橘子在安徽马鞍山火车站售卖的窘状。直到1990年，好运终于砸到同沙人头上，一家国际巨头公司声称要投资50亿在同沙水库搞种养，当兵出身的谢淦祺敏锐地意识到机会来了。但全村10个村小组，土地资源分散，如果再走别人“遍地开花”的老路，带来的必定是憋屈和小气。谢淦祺当时提出一个大胆的设想：可不可以集零为整，把全村的土地统筹起来，一起规划、一起开发？

“说干就干，但每个村小组都有自己的想法，尤其涉及到土地，村民们总以为统筹开发就是国家征地”，谢淦祺说，村民投诉、上访、纷争，这几乎是每个村发展之初都会经历的伤痛。直到厂房建起来后，工厂进来了，外来务工人员来了，村民和村委会都当起了“房东”，村民终于尝到坐地收租的甜头。从上世纪90年代初至今，由于一开始就是社区统一规划，同沙共建了两个大型工业园区。“我们没有别的收入来源，全靠厂房租金。”谢淦祺说，去年，社区两级净资产达3个多亿，集体两级经济总收入近4000万元，村民分红最高的一年可达7900元每人，最低的也有四五千每人。

由于租赁经济比重逾七成，2008年的金融海啸，让东莞农村集体经济遭遇重创。“资产负债率”“希腊化”等经济术语成为东莞的热词。但同沙却逆市而上，“我们没有一间空厂房，我们的企业都非常稳定，工人也很稳定”，谢淦祺晒出一份2013年集体资产负债表：负债约几十万元，但这都是企业厂租的“定金”。整个社区，躺在银行里的存款近3000万元，其中社区一级900多万元，组级2000多万元。

有人说，同沙的这个成绩得益于先天的区位优势，但谢淦祺却不完全这么看。“还是得益于我们的管理和理念。以我个人为例，除了工作，其余时间我一般都不去企业，你去了人家肯定会请吃饭，抽时间陪你，无形中增加了企业的成本和负担”，谢淦祺说，企业难做，社区必须站在企业角度考虑事情，除了做好日常服务，还得帮助企业招工、搞好治安、环卫、文娱设施等基础工作。

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