东莞长租公寓头部品牌加速扩张
■莞寓五店联开 记者 郑志波 摄
今年以来，莞寓、BIG+碧家国际社区（东莞）、东莞万科泊寓等长租公寓品牌加速扩张。据了解，5月16日，莞寓五店联开，莞寓·同沙店、莞寓·智荟谷1号店、莞寓·柏洲边店、莞寓·花园新村店、莞寓·创业新村店等五大项目集中交付，1000余套青年人才公寓面向市场公开招租；8月3日，莞寓·市人才安居社区对外开放样板房，并公开招租。
BIG+碧家国际社区（东莞）也于今年陆续开业运营了广东33小镇店、东城万达店、东坑店、松山湖莞樟路店、长安长福街店等多个项目。东莞万科泊寓旗下的南城步行街店、松湖犀牛陂店则即将于近期开业。
加上之前已开业的项目，莞寓、BIG+碧家国际社区（东莞）、东莞万科泊寓等已运营和即将运营的项目都达到了八九个之多。
但东莞红璞公寓、中天悦居长租公寓、城市主场等长租公寓品牌的发展速度却在放缓，今年只有1个甚至没有新项目入市，东莞长租公寓市场有向头部企业集中之势。
莞寓五店联开
记者了解到，今年以来，东莞多个长租公寓品牌加速扩张。
其中手笔最大的是莞寓。日前，莞寓官微发布信息，莞寓·都会广场店即将于8月24日开业，项目位于万江街道莞穗路万江段16号。
在此之前，今年莞寓已有多个项目开业招租。5月16日，东实集团举行莞寓五店联开暨市人才安居社区启动仪式，莞寓·同沙店、莞寓·智荟谷1号店、莞寓·柏洲边店、莞寓·花园新村店、莞寓·创业新村店等五大人才安居项目集中交付，1000余套由旧工厂宿舍、闲置公房改造的青年人才公寓，面向市场公开招租；与此同时，位于东城立新的莞寓·市人才安居社区启动改造。
8月3日，莞寓·市人才安居社区对外开放样板房，并公开招租。该社区由20栋高层建筑组成，将分两期升级改造，全部改造完成可提供人才安居住房约3000套。“项目一期工程共有15栋楼。根据工程总进度，预计8月可供应约1000套房源，到今年10月份，累计约2000套房源陆续改造完成，对外公开招租。余下部分明年改造后上市。”东实集团下属子公司市安居建设投资有限公司总经理季光接受采访时表示。
加上去年6月13日开业的首个落地项目——莞寓·汇众中心店，目前莞寓已运营和即将运营的项目多达8个。此外，莞寓·同沙店三期也已于今年8月公开招租。
BIG+碧家国际社区（东莞）的发展势头也不遑多让。据了解，BIG+碧家国际社区（东莞）今年又陆续开业运营了广东33小镇店、东城万达店、东坑店、松山湖莞樟路店及长安长福街店，再加上之前已开业的展览中心店、方程创意谷店、陈屋店和珊美店，目前BIG+碧家国际社区（东莞）的开业项目数量已达9个之多。
另外，东莞万科泊寓的扩张速度也不慢。近日东莞万科泊寓官微发布信息显示，泊寓·南城步行街店已进入开业倒计时，预计8月开业；泊寓·松湖犀牛陂店也将于近期开业。此前，东莞万科泊寓已开业运营了莞城世博店、南城769文创园1店、南城769文创园2店、虎门金洲店、松湖万科生活广场店、南城新科路店等6个项目。
部分长租公寓品牌发展放缓
同时，部分长租公寓品牌发展却在放缓。记者了解到，截至目前，今年东莞红璞公寓仍未有新项目入市。
目前，东莞红璞公寓仅运营两个开业已久的项目——红璞·西平店和红璞·银丰店。
中天悦居长租公寓总监郑颖华告诉记者，中天悦居长租公寓今年也没有新的项目开业入市。“现在我们还是只有3个项目——悦居·南城一店、悦居·南城二店和悦居·虎门店。两个新项目，悦居·松山湖店和悦居·联秤店，还没有那么快入市，预计明年推出。”
“我们的发展速度确实是有些慢下来了。今年只有一个新项目推出，就是春节后入市的城市主场·美寓，项目位于东城街道金树路。除此之外，我们还有两个项目，一个是最早的，2017年3月入市的城市主场国际青年公寓，一个是2018年8月底入市的城市主场·女神公寓。”城市主场财务总监曾海坚坦言。
长租公寓市场向头部集中
总体来看，东莞长租公寓市场有向头部企业集中之势。
“BIG+碧家国际社区（东莞）、东莞万科泊寓等长租公寓品牌，今年之所以还在加速扩张，市场之所以在向头部企业集中，主要是因为，它们是在按照之前已经定好的节奏发展。”合富研究院高级分析师李兴旺说道。
李兴旺告诉记者，实际上，东莞长租公寓市场发展总趋势是在放缓的。“2017年，有关部门出台了鼓励长租公寓发展的政策，其出发点是在‘租售并举’背景下通过发展租赁市场解决住房难问题，它成了长租公寓市场的助燃剂。一项政策，对资本产生如此巨大的影响，是有其深层次原因的。中国房地产市场长期受政策高度影响，浸淫其中的业者不论是开发商、代理商还是中介都对政策极其敏感，生怕错过每一次政策机会已成为其本能。所以，这项新政策尚未有落实的细节，房地产市场上的各路资本的热情就像火山一样爆发出来。东莞也有不少开发商，甚至是其他行业的趁势跨界而来，做长租公寓。但是，投资，归根结底，是需要回报的。而东莞长租公寓的投资回报率非常低，普遍不超过4%；而东莞长租公寓又基本没有金融化、杠杆化，这样虽然市场比较健康，但是，对于资本来说，这个投资回报就比较令人失望了。”
“东莞长租公寓从业者，也是时候思考如何让这个行业健康持续发展了。” 李兴旺说。
曾海坚表示，东莞长租公寓市场不是无限的，部分区域供给已经接近饱和。“租房需求没有那么多，建太多的长租公寓项目，势必竞争激烈。”
■长租公寓推荐
城市主场国际青年公寓
地址：南城街道莞太路68号（沙苑市场旁）
户型：建筑面积约40-60平方米
月租金：1500元-1600元
城市主场国际青年公寓，是深圳城市主场信息科技有限公司，于2016年6月斥资近千万打造的中庭花园式青年公寓，位于鸿福商圈莞太路68号，背靠中国银行大厦，毗邻东莞CBD，总建筑面积6500平方米，有135间住房，内有社区自助厨房、健身房、咖啡厅、音乐室、羽毛球场、中空花园、天台花园、音乐角、观星台等设施。
莞寓·汇众中心店
地址：东城街道莞温路204号汇众中心D栋（东城第一中学对面）
户型：建筑面积约39-48平方米
月租金：1370元起
莞寓·汇众中心店位于东城街道万达商圈附近，周边写字楼密集，租房需求旺盛。项目原为闲置厂房宿舍，建筑面积7820平方米，通过投资近千万元，翻新改造后成为184间青年人才公寓。公寓楼，外墙采用真石漆涂料，阳台点缀五彩颜色，显得时尚、大气，又不失年轻、活泼。进入公寓，一楼为共享空间，设有小型会议区、健身区、休闲区、接待服务区等，装潢雅致，可免费供租客使用。二至八层为人才公寓住房。
BIG+碧家国际社区·方程创意谷店
碧桂园供图
地址：南城街道石鼓社区花园路6号方程创意谷C、D栋
户型：建筑面积约18-38平方米
月租金：1235-2155元
BIG+碧家国际社区·方程创意谷店坐落在同期开业的方程创意谷内，该创意谷是碧桂园集团和中天集团、永嘉盛公司联手合作，在莞深区域重金打造的综合文化创意谷项目，除BIG+碧家国际社区长租青年公寓外，创意谷内还设有T-SPACE联合办公、创意街区、艺术中心、综合商业体等多元化版块。
泊寓·南城新科路店
■泊寓·769文创园1店样板房 万科供图
地址：南城街道新科路与百合街交叉口西150米
户型：建筑面积约37-72平方米
月租金：1200-2300元
泊寓·南城新科路店位于南城宏远成熟住宅商圈，附近有宏远外国语学校、宏远幼儿园、各大银行，楼下有水果店、药店、饭店、奶茶店、面包店、健身房、菜鸟驿站等。青年社区，拎包入住，配套公共大厅、公共厨房、公共餐厅、停车公区、健身房、独立文体场馆等。
记者 冯文彦
