二手房成交放缓 换房买卖衔接要预留7个月交易期
最近广州市二手楼市成交缓慢，根据行业协会发布的最新数据，10月中介促成的二手住宅放盘和签约面积再度下探，连续六个月呈现降低态势。二手房成交放缓，感受最深的是正在放盘的业主们，尤其是同时身兼买卖角色的换房业主们。记者一个朋友正是如此。刘小姐“卖二买一”，她位于滨江东和小北路的房子迟迟未能售出，但由于已看中心水房屋，她跟业主先签订初步协议，支付50万元“大定”，并商定在明年5月1日之前完成房屋过户交易。从她10月初签约至明年5月1日前，足足预留了7个月的交易期。
7个月的交易期是否有必要？记者从小北路和滨江东区域的资深经纪处了解到，这两个区域在今年五六月间买卖都较旺，换房业主在此期间都能较快完成换房手续。7月份后楼市放缓。他们预计市区房屋若是按市价放盘的话，一般三四个月可以完成交易，最迟也在半年内可以卖出。故此，刘小姐设定的7个月交易期，实际上也并非夸张。不过，对于一些买家支付“大定”、延长交易期的做法，并非所有业主都可以接受，买卖双方都应注意在超长交易期中间可能发生的变数，尽可能在协议中保护自己的权益。 文/图 广州日报全媒体记者 李凤荷
小北路、滨江东板块扫描：成交放缓 业主一降再降
中原地产小北路二分行资深营业经理李勤海告诉记者，最近小北路小户型的学位房成交较为缓慢。他最近一宗电梯小户型学位房的交易是在8月份进行，小北御景41平方米的一房一厅单位以365万元售出。他透露，小北板块中颐和雅轩和小北御景两个楼盘为电梯次新楼盘，小北御景小户型单位41平方米，颐和雅轩小户型单位为35平方米的大单间，45~48平方米的一房一厅，由于这些单位的建筑面积都高于30平方米，符合越秀区地段小学入学的住房面积最低要求，一向是家长客青睐的楼盘。不过由于小户型单价和总价都较高，业主基本上不肯降价出售，故此想出售房屋还要再耐心等待。
记者从小北板块一位业主处得知，最近小北大小户型都比较难卖，有些业主已开始愿意降价，如富宏花园有套单位一开始以570万元放盘，后来降到538万元，现在更降到500万元，业主急需名额希望尽快出售。
李勤海表示，如果单纯对于学位房买家来说，300多万元的电梯小户型的确较难承受，大部分家庭客首选150万~300万元的楼梯楼单位，如果是楼梯楼加装电梯的房源，价格可能要多10%~20%。今年4~6月份，小北区域成交较旺，不少业主“卖一买一”都可以较快进行。时近年底，成交不如年中速度快。
合富置业海珠名都南分行主管莫峥表示，在大元帅府周边的房源中，如果放盘价在市场价范围内，中小户型所需的成交时间快则2~3个月，慢的也在半年内可以成交。现时中海名都两至三房单位的成交价约5.8万~6万元/m2，富基广场和朗晴居两至三房单位的成交价约5万~5.5万元/m2。有小区管理的楼梯楼，如怡安花园的成交价约3.8万元/m2。
业主：超长交易期容易有纠纷
目前不少买家是换房的业主，他们受制于房屋出售的速度，但是又“快快手”看中心水屋，对于这种买家，业主各有不同意见。
刘小姐“心水屋”的业主对于她提出7个月时间的交易期没有任何意见，收了50万“大定”的钱就赶着去南沙买房子。据刘小姐介绍，业主不需要腾出名额来买新房，加上业主服务的公司搬去南沙，故此他很爽快地同意了以700万元的价格售出房屋。
张女士在洛溪有一个三房单位一直在放售，在放盘的半年时间内中介也带了不少客人前去看房，其中包括一些换房的客户。她告诉记者，前一阵子有一个买家来看房，由于他是同区小房换大房，要出售目前居住的两房单位再购入张女士的三房单位。张女士认为本身房屋买卖由于过户和放款的原因而存在时间差，如果再要迁就买家出售房屋的时间，她认为风险较大，因此她后来通知中介凡是要换房等时间出售再购买新房的客户，不用再带来看房了。
交易提醒：可以预先网签“锁盘”
目前“卖一买一”和“卖二买一”的现象十分普遍，然而，“一买一卖”之间，两者的时间不一定可以是无缝衔接，交易期可能会因种种原因而延长。
对于超长交易期的合约，买卖双方应该如何确保交易可以顺利进行？中原地产滨江东蓝色康园分行高级营业经理李育强建议，对于超长交易期的合约，买卖双方可以先进行网签，另外，双方约定的定金数目可适当增加，防止交易“挞定”，而且在合同中应约定交易的时长。
中原地产华苑分行高级营业经理莫建国则表示，买家有意置换物业，那么最好先出售自身的房产，同时多预留一些时间，让自己不会过于被动。至于“卖一买一”或“卖二买一”通常设定的交易期有多长，李育强指出，一般设定在3个月或半年内，但交易期的设定往往需视乎双方的综合要求，因此不能一概而论。
合富置业莫峥提醒购房者，为了防范超长交易期出现的各种风险，买卖双方可以协商增加定金或者加重违约后的罚款，以降低金额损失的风险。
提醒：超长交易期遇上网签新规，有点麻烦
根据11月1日起执行的二手房网签新规，其中一项可能对超长交易期的网签有影响。网签新规有一条要求，一份网签完结后方能新增下一份。以公司为单位，一个网签密匙未完成网签的操作流程，无法新增下一份网签。对于中介公司来说，密匙也是要有成本的，如果一宗交易锁定密匙7个月内不能签新的交易，会对中介公司的签约造成一定的影响。此外，对于等名额置换或资金周转的业主，超长交易期也非常不利，要到过户后才可以让原业主腾出名额，或是收齐楼款。急用名额或急需筹措资金的人士，最好选择快速完成交易的买家，如首次置业或有能力一次性付款的买家。
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