中国尝试建立房地产第四级市场

国务院常务会议确定培育和发展住房租赁市场，房地产将迎来重大变革？

房地产“第四级市场” 将迎来钱景？

主持人：马一凡

4日，国务院常务会议确定培育和发展住房租赁市场，分别从房源、公租房货币化补贴、税收优惠以及市场规范方面，给予住房租赁市场支持。支持企业利用已建成住房或新建住房开展租赁业务、鼓励个人依法出租自有住房、允许将商业用房等按规定改建为租赁住房。

该如何解读这一政策对房地产市场的影响？

还是“去库存”

这是第一次提出将商业用房改建为租赁住房，普遍被解读为打通存量房与租赁市场通道，目的是加快商业用房“去库存”。

激活“投资性住房”

有专家从更高的层面分析认为，这是一个重要的信号：“投资性住房”将名正言顺地进入住房租赁市场，让其成为稳定房地产市场的“房源提供者”，意味着房地产迎来重大变革。

“第四级市场”

发展住房租赁市场是中国正尝试建立房地产第四级市场，而此前一级土地市场、二级新房市场、三级二手房市场的发展已经相对成熟，后续租赁住房将逐渐成为大势所趋。这将为专业化租赁企业提供发展商机。

5月4日，国务院常务会议确定培育和发展住房租赁市场，分别从房源、公租房货币化补贴、税收优惠以及市场规范方面，给予住房租赁市场支持。支持企业利用已建成住房或新建住房开展租赁业务、鼓励个人依法出租自有住房、允许将商业用房等按规定改建为租赁住房。这是第一次提出将商业用房改建为租赁住房，普遍被解读为打通存量房与租赁市场通道，目的是加快商业用房“去库存”。但是，也有专家从更高的层面分析认为，这是一个重要的信号：“投资性住房”将名正言顺地进入住房租赁市场，让其成为稳定房地产市场的“房源提供者”，意味着房地产迎来重大变革。

羊城晚报记者 赵燕华

专  家

可填补北上广住宅库存空缺

“这是第一次提出将商业用房改建为租赁住房，此次会上提出的几项措施表明政府鼓励、规范、发展房地产租赁市场。同时，这项措施也能填补北上广等地住宅库存空缺。”全国房地产商会联盟主席顾云昌表示，购租并举的背景是一些地区存在库存大的情况，像北京、上海等一些城市存在住宅供应不足，而商业用房却过剩的现象。在他看来，鼓励商业用地较多改变成住宅用地，这就填补了住宅库存空缺。

中原地产市场分析人士表示，当前高库存还有结构性突出问题，就是商业类产品高库存问题难化解。5月3日，高盛的一份报告也指出，从全国范围来看，中国房地产的去库存仅完成了1/3左右，“（中国）总体库存水平依然很高，尤其在低线城市以及商业和办公楼地产，后者可能需要10年时间才能消化潜在供给”。

与此同时，我国目前流动人口在2亿以上，且流动人口的居留稳定性增强，围绕这些人口产生的租赁市场发展潜力巨大；另外，长远来看，未来需要解决3亿人进城住房问题，发展租赁市场将对这些外来务工人员起到周转、过渡和保障的作用。因此，发展和培育租赁市场是去库存新的思路、新的出路。

趋 势

或将有更多公寓型产品入市

易居智库研究总监严跃进接受羊城晚报记者采访时表示，发展住房租赁市场可以说是中国正尝试建立房地产第四级市场，而此前一级土地市场、二级新房市场、三级二手房市场的发展已经相对成熟，后续租赁住房将逐渐成为大势所趋。

严跃进指出，商业用房采取住宅租赁模式进行去库存，实际上体现了中国房地产第四级市场的深度，包括住宅、商业用房等不光后续可以出售，还可以采取租赁方式供居住者选择。这样就扩大了租赁项目的来源，也为相关房源的去库存提供了一个更好的渠道。

杨科伟分析，发展和培育租赁市场还催生了市场新产品的诞生，如此前长租公寓、蘑菇公寓等，在目前行业变革大环境下，未来或将有更多公寓型产品入市，对于企业来说，或为其转型以及专业化租赁企业提供发展商机。