中投顾问：行政手段能否救市

　　近日，各地区楼市松绑的消息不绝于耳。截至昨天，我国已有27个城市对限购政策做出不同程度的调整。这其中，仅有呼和浩特一个城市通过官方专门发文的方式，取消楼市限购；南宁则是以区域发展规划的形式，放松楼市限购；济南、苏州和海口则是在坊间传言限购放松并在媒体予以报道后，相关政府部门以口头的形式确认。其余22个城市均是“只做不说”，在操作层面实质性取消或放松了限购政策。

　　楼市限购限贷限价是政府行政调控楼市发展的手段之一，如今取消限购限贷等政策也是行政手段干预楼市发展的表现。只不过之前是遏制房价的过快上涨，现在是防止房价的迅速下跌。在楼市发展的过程中，限购限贷等政策起到了一定的作用，通过户籍制度、社保缴纳等门槛的提高，将部分纯粹投机者挡在门外，尤其是在一线城市，限购等政策执行的较为严格，保护了住房刚需，但是在具体的操作中，由于一刀切，也抑制或者阻扰了部分改善性住房需求。对于其他地区，限购限贷政策本来就执行的不严，因此如今松绑对楼市的实际影响力有限。

　　2010年限购令走入人们的视野，开始只有北京一个城市实行限购，到后来全国72个城市和地区均实行了不同程度的限购。不管限购执行的怎样，实际情况是，在一路限购声中，房价丝毫没有停下向上攀升的脚步，一路上扬。由此可见，限购并不能阻挡房价的上涨，或者说限购政策实际对楼市的影响力不强，没有起到应有的调控效果。当然从长期看，我国房价上涨的趋势是一定的，那么既然如此，为何还要在此种执行各种曲折政策，让楼市发展、交易等环节增添更多的麻烦？政策没有从市场的角度来看，没有找到房价猛涨的根本原因，或者找到了但是并没有拿出实际有效的对策。

　　中投顾问房地产行业研究员韩长吉表示，对于房价上涨的原因，主要有两个方面，一方面是地价推高房价的上涨；另一方面是需求拉动房价的上涨。对于需求的拉动促使房价上涨很容易理解，供给有限，需求增加，市场供不应求，价格应声上涨。对于地价推高房价上涨，则是从成本的角度来分析，产品的生产成本不断上涨，相对应的产品价格也会升高。对于一般的商品，非必需品，其价格的上涨人们可以选择不购买或者寻找替代品，而对于房子这种生活必需品，则必须需要，而且房子具有不可移动性的属性，也难以找到合适的替代品。两方面综合因素，促使房价的上涨。

　　解决房价高涨的问题也应该从这两方面入手，一方面增加供给；另一方面，拉低地价。这两方面都跟谁有关呢，都跟政府有关。政府不出让地块，开发商只能干着急；政府的义务在于加强保障房建设，促进棚户区改造等，来增加住房市场供给以及改善人居环境，这方面政府作为还有待加强，脏、苦、累的活儿，对政府是一大挑战，因此保障房的进程较为缓慢；至于地价这块，看看去年一个个天价“地王”的应运而生，不能简单的从地价的稀缺性来考虑了，而是地方政府土地财政的需要。难以撇清自身利益，难以做好自己本质工作的行政手段干预，不能起到良好的楼市影响。　（作者系中投顾问产业与政策研究中心 房地产行业研究员）

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