“金九银十”缘何稳字当头？开发商分析楼市“波澜不惊”背后的原因

   以往的九月和十月，各大开发商都会不断推出各项活动，以优惠方式来吸引购房者，而成交量均“如愿”提升，然而今年的“金九银十”，尤其是九月和十月的开局，受到主、客观原因影响，成绩单以“量稳”的特点明显，并不如开发商们所想的那样“足金足银”。那么，今年“金九银十”为什么离不开“稳”这个主题呢？本期房产周刊《楼市咖啡厅》请来本地楼盘负责人共同探讨个中原因。

    某房地产集团肇庆区域管理中心营销总经理陈一平：开发商、消费者都回归理性

    陈一平表示，传统的楼市销售旺季“金九银十”准备结束，简单回顾一下可发现，与以往在“金九银十”“涨声一片”、成交抢购的热闹喧嚣不同，今年楼市显得颇为理性，虽然肇庆城区优惠楼盘数量出现进一步攀升，但并没有出现血拼价格换销量、一拥而上井喷开盘的景象。

    “虽然从8月底开始，开发商的营销动作陆续出现了，以此来提前蓄客，吸引更多消费者上门来访。所谓的7月、8月销售淡季的成交量反而大大提升。从整体环境来说，我认为现在购房者和开发商都更加理性，回归到市场调节，对于开发商来说，谨慎态度对待市场，楼盘开盘与否更多的还是要看储备客户情况。”陈一平说，“对于消费者来说，更加侧重货比三家，不会轻易冲动买房。现在很多消费者更加全面考虑楼盘的情况，如价位、产品的品质、规模等，其中地段是消费者最基本也是最重要的考虑因素。”

    陈一平认为，从今年市场可以看出，市场整体供货量并没有往年多，供应量同比少了，很多开发商不会大张旗鼓地去搞活动，无论是活动规模还是次数都应该会有所缩减，很难吸引更市民前来购房，然而九月和十月的确是比较好的购房月，购房者是相对比其他月份要多，成交量应该会有小幅拉升，但提升的幅度是有限的，无法回到今年第一二季度的水平。因此，供应量的减少加上购房者的相对理智说明今年的“金九”只是一个相对的“金九”，“银十”同样如此，成交量稳中略升。

    某地产董事总经理林禧波：去库存压力仍在，供求关系不会大改变

    从成交数据看，“金九银十”总体平稳，未出现成交量大幅上涨现象。同时，9月、10月成交数据出现较大的起伏，呈现“先抑后扬”，月初全市、市区商品房成交数据均出现下滑，随后出现成交数据大幅上升的现象。“从成交数据我们可以看到，踏入第三季度开始，成交量比起第二季度有了一定程度的下滑，客观的说，这个‘金九银十’的实际成交将没有预期的火爆，原因在于今年上半年的火爆成交消化了市场的部分实质性需求，加之今年的股市蒸发了相当一部分中产的资产，对于购买力是进一步的削弱。去库存压力仍在，供求关系不会发生较大的改变，因此‘金九银十’总体平稳是意料以内。”林禧波说道。

    林禧波表示，“金九银十”虽然没有想象中的那么火爆，但是依然不乏亮点，几个优质楼盘的亮相启动更是为其添色不少。“在新盘上市不多、整体供应量有限的情况下，总体而言今年九月、十月情况还是不错，尽管交易数据并没有给楼市带来特别的惊喜，但也有楼盘走出强势态势，部分楼盘以其区位优势和准确的定位、到位的营销，赢得市场的热烈追捧。可见在后市供应量大增下，市场仍存在分化，产品定位、营销策略和执行成为致胜关键，也是实现房企年度销售业绩指标与当前市场‘千方百计消化库存’的关键。”

    林禧波认为，结合楼市政策的继续刺激，开发商、购房者对市场预期均非常有信心。“政策面的无限支持和配合，楼市仍处于量升价稳的态势，加之临近年底，各开发商为了业绩冲刺，促销力度必然加大，整体四季度走出漂亮的行情也将是可预期的事。”

    某营销总监唐维娜：品质楼盘需求强烈

    “楼市利好政策的不断出台，扭转了原先持观望态度的这部分购房者的态度，对于成交有了一定程度的提振，但是，我觉得这种利好不能盲目放大，毕竟库存压力尚大，一切市场的走势归根究底还是供求关系在左右。”唐维娜表示，楼市经历调整期，消费者趋于理性，追求楼盘品质的诉求日渐强烈，购房需求不会急于在一两个月内来集中释放。

    “产品的品质是楼盘销售的核心，随着市场的发展和需求的改变，无论是中低端住宅还是高端豪宅，楼市产品消费呈现更加理性化的倾向，产品质量优劣俨然成为销售会否火热的重要因素。”唐维娜认为，无论市场怎么发展，专注产品品质应该是不变的，在市场不好的时候，就像大浪淘沙一样，真正淘出了企业的真实实力，销售量才能逆市上扬。

    “对楼盘品质的保证、对市场发展的准确判断以及对出货节奏的准确把控，造就品牌的房企才能成功突围。从目前来看，开发商要深度挖掘客户需求、专心做产品、合理安排推货节奏，无疑是市场所‘要求’，大势之所趋。”

记者 黎国堂