“十三五”来了东莞如何打造镇区商业强势版图
东莞目前初步形成了以莞城、东城、南城和万江四个区域为核心的主商业中心，虎门、厚街等八个副商业中心为支点的商业格局。
打开零售业专业网站，满屏都是关于“中国连锁业会议”的报道。看完多个媒体对这一盛会的报道，东莞一零售业龙头负责人林刚（化名）关掉网页，摇了摇头陷入迷茫的沉思。
在整个行业步入低潮期时，这个每年一度的零售业盛会也笼罩着“迷茫”的气息：企业家们从以往的经验分享，到现在以“迷局时代的逻辑”为主题讨论接下来到底该如何做。事实上，今年以来东莞零售界大佬们的这类抱团探讨的聚会颇为频繁。尽管在“十二五”期间东莞商业取得了较大的改变，但在“十三五”到来之际，新的挑战迎面而来，在这一形势下，东莞镇区商业将如何走下去？
1 五年之变
每天傍晚华灯初上，走在厚街康乐南路上，你能迅速感受到厚街作为制造强镇的人流和活力。街上人流接踵摩肩，各式各样的服装店、超市、饭店等等配套能够让工作劳累的人们在这里得到放松和休闲。
说起厚街镇的商业中心，许多人首先会想到厚街的中心商业区康乐南路，这条双向4车道的内街并不算特别宽敞，却是名副其实的寸土寸金，荟萃了 娱乐 、购物、休闲、 美食 等商业业态。
卢锐超是厚街白濠人，在他的回忆中，儿时厚街的商业中心是距离康乐南路不太远的新房路。据厚街老人们回忆，10年前，新房路是厚街最繁华的商业街。在这条街上有餐饮、服饰、日用百货、水果等各类商铺。几乎厚街各地的居民要作大采购，都首选新房路。
在卢锐超看来，厚街的商业氛围很浓，在许多商场超市都感到人流很旺，一些饭店稍晚一点去，会发现楼下停满了车，车位一位难求。
10多年前，月租金还不足千元的80平方米铺面，现在已涨到11万元。近几年来，租金每年以10%-15%的幅度增长，转手费则一直高企。除了老牌商圈康乐南路之外，厚街还有万达广场、厚街富民商业街、大润发等区域商业中心。这些规模较小的商业中心不但给厚街消费者提供了更多的选择，更是方便了附近的居民。例如大润发超市开业之后，周边也迅速形成了一定规模的餐饮业集聚，方便了附近的居民消费。
金牛皮革集团董事长刘志军回忆说，2000年他刚刚来到厚街时，厚街只有厚街大酒店等3个规模较小的酒店，但十多年后的今天，得益于会展业和制造业带来的巨大客流量，厚街享有“世界上酒店最密集的地区之一”和“中国高档酒店最多的乡镇之一”的美誉，现有酒店、旅馆130多家，其中五星级酒店5家，星级以上酒店24家，全镇客房总数超1.3万间，年接待旅客逾200万人次。
这仅仅是东莞镇区商业发展的一个缩影。
在“十二五”期间，东莞市政府发布了《东莞市城市商业网点规划修编（2011—2015年）》。文件中详细规划了东莞各镇区商业的发展定位，并指出要构建以“一主八副”商业中心为核心的多中心、多层次、均衡分布、相互补充的组团式商业网点布局。东莞市商务局相关负责人告诉南方日报记者，目前来看，东莞城市主、副商业中心分布特点逐渐鲜明，初步形成了以莞城、东城、南城和万江四个区域为核心的主商业中心，虎门、厚街等八个副商业中心为支点的商业格局。
总结此前几年的发展，各镇街给出的成绩也颇为亮眼。
厚街镇相关负责人称，按照此前打造“以家具业、酒店业和会展业为主的商贸重镇”的思路，目前厚街镇商业中心商业功能相对完善，能够满足该镇域居民消费需求和支持镇域产业发展。
同样，按照此前的思路，近几年来长安镇依托五金模具产业集群的特色，优化提升五金模具及机械专业市场的服务功能和管理水平，先后建设了五个机械五金模具专业市场和一条五金饰品专业街。
“在长安镇五金模具市场内，能够买到当前市面上所需基本所有的生产设备等。”长安镇一家民营模具企业负责人肖先生告诉记者，发达的五金模具机械制造行业催生了最为完善的交易市场，企业能够在五大市场内采购到所需的产品配件。
镇区商业中，不得不提的便是虎门服装。虎门服装在全国闻名，根据东莞“十二五”规划，虎门是珠江三角洲地区区域性商业中心城镇，商业发展以服装展示交易为突出特色，定位为“珠三角地区重要的服装集散地”、“广东休闲服装国际采购中心”。
过去几年的成绩，虎门数据也较为抢眼。目前虎门镇仅服装服饰加工企业就有2300多家，配套企业1000多家，年产值超过300亿元。虎门服装产业基础雄厚，在国内首屈一指，不仅促进了服装产业链的完善，还带动了当地服务业的发展，“目前全镇从事电子商务的企业及个体户超过8000家。”公开数据显示，2014年虎门全镇通过第三方平台实现的网上销售额达295亿元，同比增长34.7%。
2 待解难题
尽管目前电商发展的形势是一片光明，但 经济 大环境的下行以及国内电商竞争愈演愈烈，也对电商造成了一定的冲击。一名不愿透露姓名的主管电商件的物流人士告诉记者，综合同行的反映来看，今年下半年开始，电商的快递件数与去年相比均有不同程度的下滑。
电商增速放缓，线下实体商业的日子也并不好过。
11月6日中午，深秋的常平步行街显得有些萧瑟，人流也较往年明显减少，部分商店门可罗雀，店主无聊地玩弄着手机。家住常平的小伙子小郑也是店主中的一员。1年多前，他在常平步行街路口的商业旺地，拿了一家店铺，卖起了手机配件。“当初在这里拿铺，出于两方面的考虑：一是常平日常人流比较多；二是步行街街口的位置，做手机配件特别适合。”
小郑还给档口起了个吉利又好记的名字：“one two three”，寓意生意蒸蒸日上。但令小郑意想不到的是，这一年来，受经济大环境的影响，常平的人流不断减少，每月的生意额也在不断下滑。据小郑介绍，他这家不到十平方米的小店，每月房租水电要4000多元，但每月的生意额只有8000多元，除掉各种开支，所剩无几。
一直以来，坐拥两个火车站的东莞东部中心镇——常平，商贸业发展一直风生水起，尤其是以常平大道、中元街、振兴街为主的10多条街道，商业氛围尤为浓厚。各式餐饮、珠宝、茶叶、电器、家居等商铺星罗棋布。然而，近年来外来人口迅速减少，昔日十分繁华的中元街等地，已开始冷清和萧条，中元街上，有数家商铺大门紧闭，贴着转租通知。
在常平火车站主楼大厅一楼开外贸服饰和箱包店多年的黄先生，也切身感受到常平近两年来人流的急剧减少。黄先生告诉南方日报记者，早些年商业高峰期时，一趟九龙直达常平的动车，会下来近百位客人选购产品，这半年来，有时一趟车才下来十几位客人。黄先生说，许多店面的租金开始下滑，30平方米左右的店面，租金降到每月3000元左右。
小郑和黄先生的遭遇，正成为不少商家的共同困惑。整体市场低迷，租金成本、人力成本等持续上涨，再加上竞争同质化、电商等冲击，不仅中小商家日子不好过，今年来，不乏有大型门店、知名国际连锁倒闭的消息。
不过，市商务局方面给出今年的一组数据并未如此悲观。市商务局称，2015年前三季度，全市商贸流通市场运行基本平稳，1-9月全市社会消费品零售总额约1556.58亿元，同比增长9.7%。“在国际和国内经济下行的大背景下，我市居民消费日趋谨慎，中高端消费意愿受到一定程度的影响，但大众消费仍然畅旺，总体呈向上小幅增长趋势。”
尽管形势并未像外界所传的严峻，市商务局调研的情况也显示，镇街商业仍存在一些待解难题。“一是商业资源相对分散，镇街发展差距明显；二是部分小规模商业企业经营理念落后，经营业态定位模糊。”市商务局方面称，个别镇街商业特色不够明显，还有就是个别镇街商业专业人才相对缺乏，现代科技应用度还有待增强。
3 继续探索
“十三五”即将开篇，面对这些待解难题，镇区商业如何借势打造更为广阔的商业版图？
依靠优势产业，打造特色商业是必走之路。
值得关注的是，在近日的常平镇班子会议上，正式通过了《东莞市常平镇商业网点规划》（2015-2025年），该规划将常平发展定位为“华南活力商贸名城”。在上述规划期内，将把常平重点打造成中国金银珠宝文化名镇、东莞现代生产性服务业重镇、东莞电子商务专业镇和东莞休闲 旅游 精品镇。新一届常平政府也开始认识到，挖掘车站商业潜力必须重新认识车站商业的价值。
“在新的规划周期内，常平将加大与深圳、香港经贸合作，引进新的商贸管理经验与发展概念，全面推动常平生活性商业转型升级，促进常平现代生产性服务业大发展。” 常平镇委书记黄庆辉说。
其它镇街接下来的主要动作之一，也是借产业优势带动商业发展。以鸿运鞋材城为代表的厚街鞋业，也是厚街特色产业的一个代表。鸿运鞋材城已经从1期发展到3期，结合“三旧改造”的项目，目前在多个点布局。在整体行业低迷的情况下，鸿运陆续尝试推出免租商铺、O2O免费创业商业模式等，有意打造创业孵化中心。
“依托五金模具产业集群的特色，优化提升五金模具及机械专业市场的服务功能和管理水平，强化展贸结合，努力打造广东五金模具国际采购中心。”长安镇政府相关负责人说，除此外，随着万达、万科两大商业综合体的投入运营，以长青路为核心的中心商圈也在逐渐壮大，已经向莲湖路及省道S358方向扩展。
紧随“一带一路”热点发展商业，也将是接下来东莞商业的发展方向。目前常平镇政府已按照“一河两岸八功能区”的城市发展格局，重点加快旧中心 商业街区、东莞火车站商务区、火车东站商住区等“八大功能区”的规划建设，大力推动铁路商圈成型。而虎门镇方面也称，接下来将重点打造北部交通枢纽新城。“目前正大力推进高铁虎门站及站场周边环境整治，虎门高铁站地区城市及景观深化设计方案已编制完成，将建设虎门高铁站城市交通综合体。”
