二三线城市又现降价　折射高库存

“现在正是房地产最艰难的一刻。从全国的整体情况看，中长期会走出一波上升行情。”一位在长三角楼市深耕多年的业内人士认为，但是很多中小型房企仍将在资金漩涡中挣扎。

　　来自亿翰智库研究中心的数据可资佐证。2015年2月，前50强房企销售总和为812.9亿元，环比大幅下降47%；同比同样大幅下降。拿标杆企业来说，万科（000002.SZ）2015年截至2月底预估销售金额307.1亿元，同比下降23%，其中2月单月同比大幅下降38%；恒大（03333.HK）2月单月业绩同比下降54%；保利单月同比下降42%。

　　多名业内人士告诉21世纪经济报道记者，无论是一二线城市还是三四线城市，都需要经过一段时间调整才能逐渐回暖，去库存导致的房价调整现象将从三四线城市开始蔓延。

　　二三线城市又现房企挣扎

　　杭州又现降价现象。杭州华瑞房地产旗下项——华瑞晴庐，自3月4日开始推出100套特价房源，均价直降5000元/平方米，户型包含89-180余平方米，折后总价95万元起。据现场销售人员透露，降价后的均价基本在12000-13000元/平方米左右，而周边同类楼盘均价为14500元/平方米左右。从当年该项目楼面价9184元/平方米来看，现有售价应该不赚钱。

　　楼价又降  折射高库存

　　“杭州市商品房库存15万套左右，去库存需20个月，主城区库存约9万套，去库存需要17个月。”在3月7日的全国两会上，杭州市长张鸿铭向媒体报告了一组最新数据。但张鸿铭直言“不会崩盘”。

　　杭州并非浙江孤例。浙江的舟山，也出现了供大于求的情况。据大舟山房产网数据中心统计，2014年舟山全市共成交8145套商品房，较2013年（9963套）下跌18.25%；总成交面积83.3万平方米，较2013年（约106.52万平方米）下跌21.8%。

　　今年2月初，舟山市统计局、舟山调查队在2014年统计分析报告中曾建议：加快消化库存房源，同时加强房地产企业资金状况的监管，防止资金链断裂引发社会不稳定因素。据当地媒体透露，舟山市区（定海、普陀）新建商品住宅库存12118套，按照2014年平均销售速度，需要25个月消化。

　　当地一名房地产公司老总告诉21世纪经济报道记者，舟山本土常住人口只有100多万，人口导入长期不活跃，商品房供大于求，很多楼盘卖不动了只能降价。并且，向银行申请开发贷款不容易，舟山大部分房企为了缓解资金链问题，普遍使用信托等资金杠杆，一旦遇到刚性兑付，就会倒逼这些房企降价促销保证现金流。

　　据调查，舟山已有一家颇具规模的房企隐现资金链问题，除了近期有多个信托到达刚性兑付的最后期限之外，当地一家商业银行也计划提前对该公司收贷。

　　除了降价促销，变卖股权也是房企惯用手段。据中原地产研究部最新统计数据显示，目前上海产权交易所待售房企股权达到19宗，总权益金额接近百亿。例如上海新安亭置业有限公司以近1650.95万元受让25%股权、上海明正房地产有限公司1300万元受让10%股权、北京华南大厦有限公司以73733万元受让25.382%股权。

　　不仅浙江，“加紧去化”已成为长三角开发商普遍共识。

　　（来源：21世纪经济报道）