重磅！二手房交易频现违约 法官说这几招可以防“小人”
楼市火了，连一手房东也“眼红”了，眼见“有利可图”，不少卖方签了卖房合同后毁约，违约现象呈爆发性增长。
2015年下半年以来，深圳房价飙升，众多深圳购房者把目光投向了东莞的临深片区。塘厦、凤岗、清溪、黄江等地房价出现大幅度上涨，甚至“一天一个价”。眼见“有利可图”，不少卖方签了合同后毁约，由此引发的房屋买卖合同纠纷（含二手房交易）也呈爆发性增长。
今日，市第三法院发布房屋买卖合同纠纷分析报告，报告显示2015年5月至2016年3月，该院管辖塘厦、凤岗、清溪、黄江等临深片区的民事审判庭共受理此类案件 338宗，对比去年同期68宗，增长近5倍 。
★案例1
签约半年卖方还不肯过户
2014年下半年，计划结婚的肖先生夫妇俩在塘厦镇寻觅新房，两人看中了地处塘厦行政中心区附近的一套三居室房子。2014年11月16日，在中介公司的见证下，夫妇俩跟房子的主人李小姐签订了房地产买卖合同，并支付2万元定金。
按照合同约定，李小姐办好房产证后十个工作日内必须配合中介方办理相关手续。然而双方签订合同过了近半年，中介公司每找李小姐询问房子过户的事情，她便支支吾吾并借故推脱。后来，夫妻俩通过书面的形式告知李小姐，希望她能按合同约定办理相关手续，并给出了一个合理宽限期，但李小姐仍然没有如约办理。
买的婚房被无故毁约，现在想再以同样的价格再买到类似的房子已经是不可能的事，肖先生夫妇“闹心”得很。无奈之下，一纸诉状将李小姐作为被告，房地产中介公司作为第三人告上了法庭，要求解除合同、退还定金，并赔偿违约金12万元。
法院审理认为，李小姐构成违约，应按照合同约定承担相应的违约责任，一审判决解除三方签订的《房地产买卖合同》，李小姐退还肖先生购房定金2万元，并按照双方约定总楼价款838000元的10%支付违约金，即83800元。
★案例2
首付都给了，卖方还是反悔
2015年7月，凤岗的杨女士来到法院起诉，称其通过中介地产公司购买位于凤岗镇某小区的一套房屋。2015年1月26日，她和卖方袁女士及中介签署了《二手房买卖合同》，约定房屋转让价款89万元，按照付款方式约定，她已经支付了12万定金和首期款15万，余款正在申请 银行 放贷。
因受房地产新政影响，房价上涨，袁女士不愿意继续履行合同。放贷银行要求卖方提交相关资料，但袁女士却不予配合。对此，杨女士只好寻求法律途径，诉请袁女士继续履行二手房买卖合同，并配合过户。
违约现象为何频现？
房价上涨差价远大于违约金
对于临深片区房价上涨引发纠纷的原因，市第三人民法院分析认为：一是当事人的诚信意识薄弱。房屋买卖合同履行过程中，在楼价短时间飙涨的大环境下，房屋上涨后的差价往往大幅度大于合同约定的违约金（违约金一般约定按总房价的10%至20%），而违约所带来的损失远远比不上违约可能带来的收益。因此，房屋出卖人往往选择违约，不配合继续履行房屋买卖合同。这也是引发此类纠纷的最主要原因。
二是合同约定不明确。三是共有房屋一方拒不同意出售。在二手房交易时，买方只和共有房屋的其中一个所有人签订协议，由于房价突然飙升，另一共有人便以未经其同意为由不同意出售，拒绝过户。
新闻 加点料
潜在购房人群应注意风险防范
“ 房屋买卖双方订立合同时，应将违约责任明确细分，并适当提高违约成本。 ”针对商品房买卖合同纠纷高发的原因，该院提出以下建议： 一是开展诚信普法宣传。二是完善房屋买卖合同的条款。 政府部门应加强对房屋中介公司房屋买卖格式合同条款的指导，提供各类适合本地政策及交易习惯的格式合同范本。 三是告知房屋出售方的法律义务。 提醒其在出售房产时，必须经得房屋的全部所有权人的同意，不能只是某一方与买方签订协议，或在出售时提供房屋其他所有人的同意书。
