广州二手房有价无市 成交量大幅回落议价空间缩小
文/表羊城晚报记者张爱丽
尽管今年以来不时有“房价下滑”的字眼出现，但丝毫影响不了二手住宅价格继续向上的步伐。羊城晚报记者连日来走访了解到，5月前两周，广州二手住宅交易价格环比4月同期平均每平方米上涨1000元至1200元左右。但是，交投清淡，有价无市。
值得一提的是，公摊面积较少而被大家一致认为巨划算的楼梯楼，近年的投资回报率正处逐年下降的趋势，比同期有电梯物业的回报率低了0.2个百分点。
一个月每平方米涨上千元
“几乎天天都能看到房子降价的信息，怎么等我真的想买了，却发现还在涨，而且涨得还不少？”白领小孙告诉羊城晚报记者，听到房子降价的信息后，从今年3月起，他便加入看房的队伍，但几个月的走访对比让他发现，楼市的真实情况与他听到的所谓“房子降价”的信息严重不符。5月份楼价不仅涨了，而且涨得很离谱，每平方米比4月高出1100元。”小孙无奈地表示，看来买房还是要趁早！
记者走访广州各大房产中介了解到，广州不少区域的二手楼价都保持着上升态势，部分房源5月前两周较4月同期每平方米上涨了1000元到1300元左右。“滨江东这一带的房价一直都在涨，5月前两周较4月每平方米上涨了1100元左右，如68平方米的两居室现在售210万元，而4月同期202万元左右就可买到。”滨江路一中介负责人王小姐称。
除上述区域，越秀区、天河区等区域的房价亦在继续上扬。“中海璟晖华庭上个月同期单价42200元就能买到，而现在则要43500元左右。”珠江新城一中介顾问何先生表示。
满堂红市场部高级经理周峰也透露，5月1日至13日经该公司促成的二手住宅成交均价比4月同期高出近1200元/平方米，为23049元/平方米。合富置业越秀、海珠、天河、荔湾等区域的一些门店的工作人员表示，5月前两周的成交价环比每平方米高出800元到1400元不等。
成交量大幅回落议价空间缩小
与成交价形成鲜明对比的是成交量的大幅下滑。广州市国土房管局近日公布的最新统计数据显示，今年4月全市原10区（不含增城、从化）二手住宅登记宗数为5127宗，同比减少66.4%。当月经中介行促成的二手住宅买卖业务量比3月减少两成。
交易量下滑的趋势还在继续。周峰透露，5月1日至13日经满堂红地产促成的二手住宅买卖宗数比4月同期减少近一成。而合富置业一蔡姓工作人员也称，该店的交易量较4月同期减少一成左右。
对于成交量的减少，周峰分析认为，主要是买卖双方在物业价格上的判断分歧。很多有资格入市的准买家已经意识到同类竞争买家的数量在减少，自己在和业主之间的谈判不再处于劣势，故委托中介人员进行合理压价的现象明显增多。而业主方面，对后市的预期仍然看好，故暂时只有极少数郊区的业主愿意主动降价，其他区域板块的小业主最多只是不反价而已，客户成功还价的幅度从3月的3.5%回落到4月的3.2%。
合富置业市场经理梁燕明也表示，4月起业主大部分叫价坚挺，议价空间缩小，部分转售为租。
无电梯大龄物业价高回报低
值得注意的是，一直被认为性价比较高的楼梯楼，近年的回报率在逐步降低。满堂红市场研究部发现，有电梯物业的出租回报率从2011年的3.0%回落到2014年前四个月的2.8%，而无电梯物业的出租回报率在2011年至2012年期间高于或等于有电梯，但从2013年开始直线回落，今年前四个月只有2.6%，比同期有电梯物业的回报率低了0.2个百分点。
周峰分析，无电梯物业最近两年的成交价上涨急速，今年前四个月的均价对比2011年的水平，上升了54.5%，但平均租金仅比三年前的水平上升33.6%。出现这种“价高回报低”的现象，主要是超过75%的无电梯物业集中在老三区及白云区的个别板块，且多数位于市政配套最完善的地段，加上最近两年学位房的价格被过度炒高，这些无电梯物业一旦能跟省一级或市一级小学挂靠，其售价便会水涨船高。但与此同时，因楼龄及内部结构跟带电梯的商品房差距明显，无电梯物业在租赁市场上处于相对劣势，租客群体基本是刚毕业的年轻人或务工一族，可承受的租金水平不高。而且，受租客“喜新厌旧”的习惯思维影响，一般住宅物业在楼龄超过20年后，租金便会逐年下跌，预计无电梯物业的毛回报率在接下来的时间也会相应缓慢回落。