二次房改方案提速 新房租赁市场大开发

  深圳、上海、北京等特大型城市房地产市场的急速升温吸引了广泛的公众注意，也使住房和城乡建设部（下称“住建部”）将更多的精力投入到了稳定特大城市房地产市场上来。但是，尽管如此，住建部的另一项重要工作已在悄然提速。

  这项工作就是“进一步深化住房制度改革总体方案”（下称“二次房改”）的起草与制定。按照中央的统一安排，“二次房改”方案的拟定已经明显提速，住建部目前已经完成了二次房改的草案起草工作，其他工作正在进行当中。

  “租购并举”正在成为“二次房改”的核心思路。作为配套手段，住建部正在拟定关于充分发展住房租赁市场的意见。同时，在二次房改的思路当中，国有资本组建大型房屋租赁企业发展租赁市场，也已经在一定程度上形成了共识。

   草案起草

  “目前草案已经是初步完成了，但仅仅是最初步的草案而已，还在不断的调整完善，这项工作，只是做了第一步。”3月16日中午，一位接近监管层的权威人士告诉记者，“关于进一步深化住房制度改革”方案的草案起草工作，目前已经“最初级”完成。

  “关于进一步深化住房制度改革的方案”，又被称为“二次房改”。这一称谓主要对比与1997年全面启动的第一次住房制度改革而言。那一年，根据国务院的工作安排，福利分房全面停止，商品住房市场全面启动。经济适用房制度同步建立，最终形成了当前房地产市场的基本制度框架。

  2015年，国家发展和改革委员会在进一步深化经济体制改革领域的工作安排中提出，要“提出进一步深化住房制度改革方案”。据了解，在此之前，住建部就已经启动了进一步深化住房制度改革方案的前期研究和论证工作。于是，二次房改工作正式纳入政府工作议程。

  2015年底，中央经济工作会议、中央城市工作会议相继召开。在这两次会议上，中央高级领导对于“二次房改”的思路、方向等，予以了肯定，并强调将其作为一项重要工作开展。随后，深化住房制度改革被作为重要工作，写入中央经济工作会议公报。

  “提出了草案之后，住建部等部门正在就此问题，小范围地征求意见，然后再丰富完善，可以说，是在最初阶段的征求意见过程当中。未来的定稿，应该会有比较大的调整和修改。”前述接近监管层的权威人士称。

  3月15日，住房和城乡建设部部长陈政高在全国人大新闻记者会上公开表示，进一步深化住房制度改革方案的有关工作，正在进行当中。“它事关民生、事关深化改革。”陈政高在记者会上表示。

   新房租赁

  如果说1997年房改停止福利分房，启动了中国商品住房交易市场，那么，目前正在进行的“进一步深化住房制度改革方案”则是在满足城市新居民住房需求的基础上，全面启动住房租赁市场。

  “这个没有疑问，一方面是征求意见中大家形成的共识，另一方面，据此向中央主要领导汇报后，在满足城市新居民住房需求的基础上，发展租赁市场、进一步深化住房体制改革的思路，也得到了中央领导的认可。所以接下来的工作都是围绕着这个方面展开的。”曾参与前期论证的一位人士称。

  按照分工安排，住建部住房制度改革与发展司牵头“进一步深化住房制度改革方案”的有关工作，同时，也从市场监管司、住房保障司、公积金监管司、政策法规司等抽调人员，共同进行工作。

  在这一工作机制之下，住建部对当前中国住房租赁市场的现状进行了初步评估。评估认为，当前中国的住房租赁市场主要存在两个问题：第一，缺少专营住房租赁的企业，也未形成规模；第二，租赁市场主要是旧房和二手房，一手房租赁市场还比较少。

  住建部的评估还认为，中介机构服务上还存在不规范、无序竞争的问题。此外，在机制体制方面和有关法律方面还都需要完善。“现在，基本上这方面的工作，就是围绕这四部分展开的，逐个解决，逐个突破。”前述接近住建部的权威人士称。

  记者了解到，住建部正在准备提出加快住房租赁市场发展的意见。这将是一份启动住房租赁市场的纲领性文件，将对有关住房租赁市场的法律制度、发展方向、鼓励政策等，进行框架性的设计。

   REITs“进步”

  本报记者证实，上述“加快住房租赁市场发展的意见”内容，主要包括以下几方面：一是着眼于法律法规的建立、体制和机制的建立，规范租赁行为。二是着眼于培育市场主体，包括企业和机构及个人。还要着眼于政府努力推动这项工作，能够尽早形成一个完整的、运行有序的租赁市场。

  实际上，第二项培育市场主体是最具市场开拓性的着力点之一。目前，根据住建部和人民银行总行（下称“央行”）的部署和要求，北京、上海、广州、深圳四个特大型城市，正在根据本地实际情况，分别编制REITs试点方案，现在，试点方案已经编制完成。

  REITs是房地产信托投资基金的简称。其是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。在国外，REITs通过资本市场向公众投资者发行。

  2008年底，在出台4万亿经济刺激计划后，时任国务院总理温家宝曾召开国务院常务办公会，提出要创新融资方式，通过并购贷款、房地产信托投资基金（REITs）、股权投资基金和规范发展民间融资等多种形式，拓宽企业融资渠道。

  根据这一精神，央行于2009年初初步拿出了REITs试点的总体构架，并初步拟定了“REITs试点管理办法”。但是，在当时央行的REITs试点总体框架中，REITs仍以信托的方式发行，不在资本市场或形态类似的公募市场挂牌交易。

  实际上，央行2009年的REITs试点框架，并没有突破中国内地《公司法》的规定。在中国香港、新加坡，REITs的信托资产上会附加一个壳公司，即SPV(特殊目的公司)，信托资产则以某种股权形式放入SPV，由SPV发行基金。但内地《公司法》目前尚不允许通过设立SPV来发行REITs并上市。

  由于央行2009年的REITs试点框架并未赋予其公募属性，且只能在银行间市场流通，其带来的融资渠道变化意义不大，因此，在市场实践中应者寥寥。对于房地产开发企业而言，他们需要等待REITs更实质性的作为融资渠道出现。

  而本次试点，有望形成一些突破——本次住建部、央行部署北京、上海、广州、深圳四城市编制REITs试点方案，实际上是作为“积极培育房屋租赁市场。要构建完善的房屋租赁市场体系”下的一项工作进行的，而这项工作是未来一段时间，中央政府针对房地产市场的主要工作思路。