二线城市地王潮涌现 过热城市或将面临政策收紧

当前，一线城市土地稀缺、地价高涨，而三四线城市库存高企、活力不足。相对而言，二线城市的市场和政策环境相对温和，成为房地产企业角逐拿地的主要战场。近几周的土地成交数据显示，南京、苏州等二线城市高价地频出，地价走势已经开始向一线城市看齐。业内人士称，二线城市地价非理性上涨，土地市场过热势必会进一步催涨房价，未来楼市政策面临收紧的概率很大。

涌现 二线城市高价地频出

5月24日，苏州有11宗地块进入拍卖程序，其中有8宗限价地块。这8宗地块最终成交时，有5宗土地的溢价率超过100%。其中，楼面价14097元/平方米的“苏地2016-WG-27号”地块溢价率最高，达到196%；溢价率116%的26号地块楼面价最高，达到19046元/平方米。11宗土地合计成交金额为235.7亿元，土地平均溢价率115%。截至24日，苏州年内土地成交金额为754.4亿元，同比涨幅高达860%。

今年以来，苏州土地升温明显。此前4月7日和8日，苏州迎来土地拍卖会，超过40家房企参与，最终11家房企成功拿地13宗，总成交金额达到250.73亿元，平均溢价率高达203%，其中住宅性质的土地拍卖溢价率全部超过100%，甚至有的土地溢价率超过300%。

高价地不仅仅出现在苏州市场，5月24日，武汉也成功出让8宗地块，位于汉阳区的一宗地块经过10余家房企250多轮激烈竞争后，被正荣地产9.72亿元夺得，溢价率为173%。5月20日，杭州“热电厂地块”以23.61亿元总价、31404元/平方米的楼面价出让，溢价率89.56%，成为区域内新的单价地王。5月20日，天津市河北区建昌道1号地块经过73轮竞拍后，以16.5亿元总价出让，溢价率152%，楼面价23468元/平方米，成为该区域内新的单价地王。宁波、福州也在同一天出现区域地王。

市场数据显示，4月份，苏州、南京、宁波、杭州、常州、温州、无锡等城市的土地出让金同比增长均超过200%，其中苏州、南京两地出让金规模分别达347.9亿元、147.5亿元，为全国出让金收入最高的两个城市。

综合来看，2016年以来土地成交金额排名前十的城市中，二线城市占据8个名额，苏州、南京、合肥，平均溢价率高达100%以上。

布局 大型房企转战二线城市

分析人士认为，当前一线城市土地稀缺，地价高涨，北上广等地先后出台了针对土地市场的间接性收紧政策；而三线城市仍然在去库存当中。所以，很多大型房企选择把二线城市当作拿地布局的主战场。

记者注意到，在苏州、南京、武汉等地二线城市土地市场角逐的房地产公司包括了龙湖、华润、招商、保利、金地、绿地、雅居乐等规模型房企。此外，融创中国、泰禾等房企曾经不止一次表示，2016年将重点布局一线及二线核心城市的土地市场。

中原地产统计数据显示，截至5月23日，全国土地市场地王频繁出现，总价最高的50宗土地合计成交价格为2013.29亿元，其中有27宗被国企获得，合计成交金额达到了1094.9亿。从土地市场的拿地行为来看，尤其是地王地块的占比来看，国企明显超过了私企。

另外，从这50宗总价地王的竞得方来看， 上市公司 明显占绝对多数，50宗地王中有42宗为上市公司获得，合计金额为1682亿元，占比84%。中原地产首席分析师张大伟分析指出，二线城市成为地王主要产生地，在50宗总价地王里，一线城市只有14宗，而二线城市占到了72%。

张大伟说，2016年土地市场上楼面价新地王已经达到了150宗，一二线城市的土地接近全面地王化。“目前，创造地王的基本都是上市企业和国企，资金实力雄厚，对未来市场波动的抵抗能力也更强。”他说。

“此外，二线城市土地市场火爆程度超过一线城市最主要原因是政策因素”。张大伟分析认为，今年3月份一线城市出台了不同力度的约束性政策抑制了当地房地产市场，相比之下，二线城市宽松程度仍然很大。所以，今年前4月资金宽松的房地产企业在土地市场表现活跃。

5月16日，融创中国董事长孙宏斌表示，2015年融创中国刻意避开一线城市过热的土地市场，选择进入济南、南京、成都、西安和武汉等二线核心城市获取价格合理的土地，完成在这些城市的土地储备布局。

不过，孙宏斌表示，近期二线城市的土地市场已经开始出现泡沫。在他看来，南京、苏州这些城市，如果是房价达到三、四万元/平方米，已经算是上限价格，但是近几周成交土地的楼面地价已经这个价格水平，这是不正常的现象。