大亚湾楼市存量将至243万㎡ 去库存周期剩6个月
南方日报讯（记者/张峰）配合供给侧、去库存，大亚湾楼市频频着力。随着交通环境和配套设施的改善，东进大亚湾置业渐成深圳部分市民安家的选择，区域楼市随着需求的放大而不断走高。
据惠州市房管局数据显示，今年前4个月，大亚湾商品房交易量达到14819套、131万平方米，同比2015年同期的7304套和63.9万平方米，实现103%和105%的翻番增幅。区域楼市库存稳步下降，截至4月底，大亚湾库存面积降至243.8万平方米，去库存周期缩短至6个月，市场出现轻微的供不应求局面。
具体到去库存的实现，持续走高的销售局面使得区域政府在源头端的着力频遭忽视。该区国土局介绍，近两年以来，区域一级市场挂牌土地只有7宗，其中3宗为支持万达广场、敏华家具商场以及中海油炼化公司写字楼项目开发而供给的商服地块，其余4宗房地产用地均为村集体留用地。业内人士表示，严控土地供给不单有效推动配套完善，推动开发企业关注闲置的村民留用地，加速开发则让村民获益。
新开工房地产项目较少
“以前是没人来，现在是没房卖。”随着临深区域楼市不断受到关注，大亚湾多个楼盘在当前的销售中都显现走俏的姿态。记者在踩盘过程中，更是因为介绍自己从惠城而来受到冷遇。
这一市场局面在数据中反映明显。据市房管局监测数据，今年前四个月，除了2月受梏于春节长假仅收获1147套房源成交，其余三个月分别销售商品住房4813套、4738套和4120套，4个月总成交数达到14819套，131万平方米，同比2015年同期的7304套和63.9万平方米，分别实现103%和105.3%的增幅。
大亚湾区域楼市的火热由来已久，在2015年二季度伊始，随着深圳东进扩容以及房价的持续高涨，东进临深的大亚湾置业的深圳市民越来越多，大亚湾市场开始受到关注。据该区房协统计数据，从2015年4月开始，该区域月度成交连续突破3000套，始终在高位徘徊。
“不断火热的市场表现直接带动大亚湾去库存。”大亚湾房协相关负责人介绍，两年前，外界对于大亚湾楼市的印象还停留在库存高企的概念上，但现在局面已然反转。她说，据官方数据统计，在2015年底的时候，大亚湾区的商品房库存面积已经只剩下320万平方米，相比2014年下降27.9%。“现在进一步降低，截至4月底，大亚湾商品房库存面积已降至243.8万平方米，按照现行区域的去化速度，去库存周期已经缩短到6个月左右。”该负责人介绍。
结合记者踩盘遇到的情况，业内人士余鹤皋直言，按照这样的销售行情以及库存表现情况，大亚湾当前逐步出现轻微的供不应求局面，基本摆脱了库存压身的困扰。
“市场火热是重要因素，但源头供应量的收紧也不能忽视。”谈起大亚湾楼市当前“轻装上阵”的局面，该区房协会长谭建文如是表示。谭建文介绍，近两年来，大亚湾片区控规修编工作正在开展，区域新批建的土地和开工的房地产项目很少，告别了以往大量供应的局面，无疑助力市场库存量的回归。
区政府加速盘活闲置土地
“去库存没有什么巧可取，不是吸引人来买，就是减少新建。”面对2015年底去库存重压，余鹤皋受访时直言。结合当前的大亚湾楼市，随着楼市源头供给端收紧，市场回归健康局面。
该区国土资源局负责人介绍，近年来，大亚湾片区一直面临历史商住用地数量大的问题，同时，由于大量新产业项目的启动，大量村集体商住留用地未被开发。针对这一局面，2015年5月张瑛调任大亚湾任书记之后，开始严控一级房地产用地的供应，加大对市政以及公共服务用地供应，着力提升大亚湾的人居环境。
据该局统计数据显示，从2014年至今，两年来大亚湾区一级市场挂牌土地只有7宗，其中三宗是为完善区域配套而出让的商服用地，总面积约为11.5万平方米。另外4宗出让地中，有2宗为村民搬迁安置用地，1宗为集体发展用地，1宗为村庄改造用地。这也意味着，两年以来大亚湾区政府层面并无任何一宗商住地出让。业内人士认为，这很好地推动区域楼市去库存目标的实现。
“虽然是着力去库存，但在实施过程中，有效推动闲置的安置土地盘活成意外之喜。”区国土局负责人介绍，在管委会层面严控一级房地产用地供应，使得大亚湾区村集体留用地的开发潜力增加，仅在大亚湾西区，部分村集体土地比预期收益增长了300%。
记者在该区公共资源交易中心公示信息看到，在区域二级市场挂牌转让的14宗商住用地中，13宗属于村集体征地留用地，占比93%，总计面积达66.4万平方米。其中，德丰2.04亿元拿下的9万平方米商住地，以及德创公司1.28亿元拿下的2.85万平方米地块均属于村企合作项目。
余鹤皋介绍，以往由于村集体用地转让条件复杂，不太能引起开发商关注，但随着土地政策的收紧，有效加速了这类闲置的留用地开发。同时值得注意的是，大量村企合作项目也让村民受益，大亚湾径东村村支书张国强介绍，该村一块20万平方米的土地正在和深圳一家公司合作开发，“我们出地，他们出钱，启动开发后可以让900多村民得到项目近20%的物业，可住可租可售可运营，有效改善了村民的居住环境和经济水平。”