人口消费力逐渐增长 广佛楼市洼地效应凸显

　　顺德北部片区由于毗邻广州，而且有地铁贯穿其中，越来越受到广佛两地市民青睐。 戴嘉信 摄

　　4月中旬，本是传统的楼市淡季。但记者对顺德几个地处广佛交界的重点楼盘走访后发现，不少项目都呈现出一房难求的热闹景象。

　　在这一轮全国性的楼市大热中，以陈村、北滘、乐从领衔的顺德北部片区率先跃起，成为整个顺德楼市的焦点。不仅成交套数、面积和总金额均在全区十个镇街领跑，还诞生了上千人一小时抢光200套房的“时光盘”，产生楼面价高达7741.86元/㎡的新地王。

　　这背后，正是顺德北部作为广佛桥头堡价值洼地效应的凸显，也是去年以来北部片区一体化战略效应的初步释放。城市环境的日臻完善和人口消费力的增长更为该片区楼市的发展带来充足后劲。

　　 千人一小时抢光200套房

　　“196—200号请进场，现在15、16座03/04的存量已经不多了，请大家考虑一下01/02”……看着200套房子中，户型和朝向都比较好的相继被拿下，原本淡定的林诺（化名）开始紧张得手心冒汗。

　　在顺德工作刚满一年，今年尚未成家的他原本无意贸然出手。眼看着自从春节之后，北上广深等一线城市的房价狂飙，而地处广州边沿的顺德也开始水涨船高，他也开始有些心动。通过朋友的关系，他得知北滘某项目在3月有新房开售，而前期需要进行内部认筹，所以他决定先去瞧瞧。

　　“北滘是产业大镇，这几年发展不错，城市各方面的配套越来越完善，再加上未来广州地铁7号延长线和佛山地铁3号线都经过，前景还是比较可观。”初步物色好后，林诺先交下了2万元的认筹金，由于他已经排到了252号，置业顾问告诉他，由于此次参与认筹的人数众多，竞争激烈，所以在正式开盘那天最好能够尽量提早来。

　　果不其然，正式开盘当天，早上7时许就已经有认筹的客户到场。7：45，林诺来到现场，只见已有不少人围着价目表观看比量，他开始担心自己的排号是否能够轮得上。

　　上午9：05正式开盘，按照排号顺序，每5个为一批，之前认筹的买房客鱼贯而入。面对挂在墙上的8个大表格、对应的每一间房粘着一张贴纸，选房者并没有太多时间考虑，超过3分钟未能撕下心水房的贴纸，就要被请到一旁重新考虑。

　　在这个分秒必争的时刻，身高臂长的明显占据优势。一位已经看好了15座1603的女士只因动作稍微慢了一点，便被后面的大汉以迅雷不及掩耳之势抢先一步。而在二孩政策和刚需释放的刺激之下，此次推出的房源中，4房最受热捧。而当4房所剩无几之后，抢房军团又将攻势转向了3房。

　　林诺终于见识到中国抢房团的疯狂。所幸的是他最终还是抢到了一套，虽然楼层并非最理想，但他还是长长地舒了口气。

　　根据该项目统计，开盘当天，吸引了上千人前来抢购，总共200套房在一个多小时内被一扫而空。

　　 三镇量价持续攀升领跑全区

　　林诺所遭遇的情况折射出顺德北部楼市正处于风口之上，即将起飞。

　　位于陈村顺联广场附近的荔园悦享星醍，今年1月才正式开盘，如今1栋和3栋合共300多套房已经全部销售一空。今年1月中旬均价约为9000元/㎡，但截至3月份已经涨至11000元/㎡，剩下的2栋约180套房也预计在近期推出。

　　“这里根本不愁卖。”该楼盘的销售人员梁宝珊告诉记者，今年以来整个陈村的房地产市场都一片大热，而悦享星醍地处陈村的商业中心地带，又有双地铁经过，更是坐享诸多利好。“接下来要推的2栋，价格肯定还会上浮，要贵多少就不好说了。”

　　由于靠近广州南站，且该楼盘的开发商荔园地产总部就在番禺，所以除了陈村本地以外，也吸引了不少番禺客的光顾。“至少有一半是来自广州番禺那边的，主要是刚工作几年要置业的年轻人。”

　　同样是开盘不足一年的广佛颐景园也呈现类似的状况。去年8月正式开盘时，首批400多套房一个上午就全部抢光。如今整个小区9栋已有6栋售罄，近期将再向市场加推一栋。“建议最好交纳一定的诚意金提前认筹，不然可能买不到。”该楼盘销售人员李小姐介绍。

　　就在记者走访的当天，居住在番禺钟村的吴国辉夫妇和朋友专程到陈村物色合适的房源。“陈村距离番禺很近，我们这次是四个家庭一起过来看房。”在考察一番之后，他有点失望，原来想着广佛交界会存在价格差，但没想到连陈村也已经水涨船高。

　　据统计，去年顺德的北部三镇陈村、北滘、乐从的商品房成交套数和面积就占了全区将近半壁江山，其中，北滘更是以超1万套、78万㎡的成绩在全区十镇街中领跑，而陈村、乐从也进入了前五。

　　2016年1—3月，顺德商品房交易量为9214套。其中，陈村商品房成交量超1500套，一手房成交量为1068套，成交面积9.15万㎡，成交金额10.98亿元；北滘商品房2966套，成交面积25.49万㎡，成交金额25.38亿元，数量和价格继续蝉联全区之首。

　　 被低估的广佛楼市“潜力股”

　　“下一站，广州南站。”“双地铁覆盖，直达广佛核心区。”如今在顺德北部三镇行走，经常可以看到这样的楼盘广告。

　　毫无疑问，毗邻广州，再加上广佛轨道交通网络的覆盖已经成为顺德北部楼市最大的卖点。广州地铁7号西延顺德段将在今年8月前动工，预计2019年竣工；佛山地铁3号线或下半年开建，佛山地铁2号线如火如荼地建设中，再加上规划建设中的广佛轻轨环线，未来这里将成为整个顺德轨道交通最密集的地区之一。

　　去年以来，顺德启动的北部片区一体化战略也成为该片区价值飙升的重要推手。其中如海华大桥、广东（潭州）国际会展中心、潭洲水道景观建设等九大工程项目，不仅进一步加强了与广佛核心区的交通衔接，更丰富完善了北部片区整体的功能配套。

　　“我一直以为，顺德的最大发展机遇在北部，因为地处广佛交界，原来因为交通基础设施不是很完善，所以一直承接广州溢出效应的能力不是很强，但随着北部片区一体化的加快，两地的连接将日趋紧密。”美的地产集团总裁赫恒乐表示。

　　与区位条件相辅相成的是北部片区的价格洼地优势。事实上在不少业内人士看来，作为广佛桥头堡的北部片区楼市估值偏低。郝恒乐认为，在广州的荔湾区均价已经2—3万元，而在顺德按照同口径计算也不过万元，随着交通等公共设施的完善，住在顺德和住在广州没有太大区别，甚至在生活的舒适性和成本上顺德可能会更有优势。

　　事实上，楼市价值的攀升也是城市建设厚积薄发的结果。近年来，原本以产业发展为主的北部三镇都致力于宜居环境的营造。陈村以“打造广佛都市圈城央花园”为目标，商业、医疗、教育等各项日趋完善。北滘则通过“十二五”期间对新城区的重点打造，目前颇具欧洲小镇风貌的“魅力小城”初现。

　　而支撑楼市发展的主要动力——人口与消费力也是后劲十足。数据显示，去年仅北滘一镇常住人口就增长了接近万人，而随着广东工业设计城、慧聪家电城、美的全球创新中心等新兴产业载体的扩容发展、广佛间的人才流动，在“十三五”期间，北滘预计将增加5万常住人口，而且主要是服务于工业设计、电子商务的高素质人才。

　　 ■数读

　　北部片区楼市的势与力

　　◎2015年

　　顺德北部片区三镇陈村、北滘、乐从的商品房成交套数和面积分别占了全区46%和43%，其中，北滘商品房成交量为10041套，成交面积78.8万㎡，成交金额75亿元，均居全区第一。陈村成交7801套，乐从成交6869套，分别排名全区第三和第四。

　　◎2016年1—3月

　　顺德商品房交易量为9214套。其中，陈村镇商品房成交量超1500套，一手房成交量为1068套，成交面积9.15万㎡，成交金额10.98亿元；北滘镇商品房成交2966套，成交面积25.49万㎡，成交金额25.38亿元，数量和价格继续位居全区之首。

　　◎2016年3月

　　乐从公开土地交易27.62万㎡，成交金额40.95亿元，分别占全区总成交面积和金额的41.61%和68.67%。其中，佛山新城天虹路以南一12万平方米地块，经过70轮网络竞价，被福建中维房地产公司以37.25亿元价格竞得，该地块最终楼面价为7741.86元/平方米（溢价72%），创顺德土地总价新高。

　　 ■对话

　　楼市升值仍有较大空间

　　今年顺德北部的楼市为何火热？目前的销售数量和价格又处于怎样的状态？今后还有多大的升值空间？在供给侧改革的大背景下，围绕房价、去库存等热点话题，作为本轮顺德楼市前锋的陈村、北滘、乐从的三镇负责人接受了南方日报记者的采访。

　　从一级的土地市场升温到二级的商品房交易市场活跃、从北部一体化到广佛都市圈的溢出、从房价上涨对实体产业和人才的影响，北滘镇委书记余焯琨、乐从镇委书记廖流波、陈村镇镇长姜远国通过对市场、环境、政策、人口及消费力等因素的综合分析，勾勒出顺德北部楼市的整体图景。

　　 北部一体化战略助推区域升值

　　南方日报：今年以来，北部片区房地产市场持续火热，量价齐升领跑全区，对此你怎么看？背后的原因何在？

　　余焯琨：楼市旺的原因和区委、区政府提出的北部发展战略有直接关系，尤其是战略里面的九大工程是推动北滘房价上升的最主要的外部原因。

　　而从内因来看，首先，北滘市场上现有的存量不多，供求合理；其次，这几年北滘花了很多的资源和精力，城市的配套环境、绿化环境、人居环境等得到本质的提高；最后与人口增长也有很大关系，去年北滘接近有1万人的常住人口增长。过去几年北滘人口都是正增长的，但楼市不是很旺，因为以前人口结构有问题，收入比较低，在这边扎根的愿望不是很强。但现在通过产业结构调整之后，白领人数增多，扎根的欲望和能力都具备。

　　北滘目前的地价大概是4000元每平方米，加上建安成本以及其他方面的成本，8000元左右是成本价。与周边地区相比，陈村比我们高10%—20%，禅城高30%—40%，广州芳村“三旧改造”的项目更是3万元/㎡。而我们常住人口的人均GDP超过15万元，接近上海的水平，说明辖区人口还存在较为充足的购买力。

　　姜远国：最近房价又到了一个上涨的高峰期，相比周边一些地区，我们这个地区还是有很大的上升空间，可以说这里现在仍然是一处洼地。一个地方如果没有活力，房价肯定是会下跌的，房价的上涨，剔除了投机的成分，就证明了这里是投资、置业、升值的乐土。

　　南方日报：有人认为，这一波房地产的大热也是像顺德这样的三四线城市去库存的重要机会，你怎么看？目前北部的楼市库存现状如何？

　　姜远国：我最近看了一份报道，陈村消化存量的时间在全区来看都比较短，这并不是因为我们的供应量少，而是因为我们这边的需求旺盛。据统计，近年陈村新建成的楼盘中，超过60%的业主是新陈村人；新注册企业的法人以及企业高管、高级蓝领、教育、卫生系统等的高端人才，也有相当大部分来自全国各地，整体呈现的状态比较健康。

　　余焯琨：目前北滘房地产市场整体库存较少，存货量不到3000套，去年商品房成交量超1万套，成交套数、面积及成交金额均居全区第一。这个数据一出来我们都有点惊讶，但这也充分说明北滘的城市环境以及区域价值得到更多有识之士的认同。

　　 地价上涨加速产业转型升级

　　南方日报：不久前，佛山新城出现楼面价近8000元/㎡的顺德新地王，对于今后北部土地市场的发展空间该如何研判？

　　廖流波：正是因为佛山新城的溢出效应日渐增加，才让更多的开发商关注这个片区，从某种意义上来说是佛山新城成就了乐从小涌村从一个落后村级工业园区向城市核心区域发展。

　　现在镇一级层面对各村居留用地进行统筹、规划、开发，目前最关键的是镇里所有村居要以开放的态度，接好、利用好佛山新城溢出效应，提升现有土地价值是一个方面，但关键是要借土地开发转型升级。目前区委、区政府正在考虑顺德北部片区使用有轨电车，将该区域三个镇街各种资源进行有效衔接。

　　姜远国：目前陈村土地开发的空间主要在存量，主要手段是“三旧”改造。下一阶段我们将重点推动丰本地块改造项目，改造后将打造企业总部基地，以及集购物商场、星级酒店、甲级办公楼、高档公寓为一体的大型综合体。而西部的合成地块，则以住宅教育配套的功能为主，使整个城市的布局更完整、科学。

　　南方日报：北部三镇都是顺德传统的制造业重镇，这轮土地市场和房价的上涨会否因为急速抬高企业经营成本，对实体产业和外来人才形成挤压？

　　余焯琨：成本问题是市场经济的魅力所在，成本涨了之后，会自然逼着一些企业自发去创新，淘汰落后产能，这与我们推动产业转型升级的道理相通。现在，我们也在推动旧有产业的淘汰，特别是环保指标不达标的。北滘正在制定一个淘汰企业的清单，对群众意见比较大的，又很难改造的，对社会的效益不高的企业每年都要清退一批。当然，主要是通过市场手段和行政手段推动他们尽快转型。

　　姜远国：房价上涨的确是一把双刃剑。不可否认的是，这对于一些想来我们这里创业工作的人来说可能会形成一定的门槛，所以我们也在研究出台人才周转房的政策，让那些靠贷款来完成学业的大学生不用担心住房的问题，只要他们努力、有实力，短期内的困难政府可以帮忙解决。