申购人看这里，官方解读广州市共有产权房常见申购问题
8月18日，广州市面向符合申购条件且在越秀、荔湾、海珠、天河、白云、番禺六区稳定就业或长期落户的无房家庭，推出供应城隽雅苑北区和龙归花园两个项目共计2541套市本级共有产权住房。
本轮共有产权住房将于8月25日起开始在网上申购，为更加明确的指引有需要的市民进行申购，广州市住房保障办公室通过梳理以往全市共有产权房申购的常见问题，根据《广州市共有产权住房管理办法》（穗建规字〔2020〕8号，下称《办法》）、《广州市市本级共有产权住房申请审查实施细则》和《广州市市本级共有产权住房供应配售实施细则》相关规定，现就申购2022年共有产权住房有关问题作如下说明，希望可以为即将申请的市民提供帮助。
1. 关于申购人
（1） 是否所有家庭成员均可作为申购人？
未婚、离异、丧偶等单身人士，如符合申购条件，可独立申购；已婚人士如符合申购条件，可选择一方或夫妻双方作为申购人，选择夫妻双方作为申购人的，夫妻双方均需符合申购条件。父母、子女等其他家庭成员不可作为申购人。
（2） 申购人与产权人的关系？
申购人购房后为共有产权住房承购人，即共有产权住房个人产权份额的产权人。每个家庭只能购买一套共有产权住房。已婚人士如仅选择一方作为申购人，该申购人为共有产权住房个人产权份额的产权人，其配偶不可作为产权人，但视为已享受购买共有产权住房。
2.关于时间计算
（3）申购条件中涉及年龄、户籍年限、基本养老保险缴交、房产等时间如何计算？
申购条件涉及对年龄、户籍、基本养老保险缴交、房产等时间的计算，以各批次销售公告发布之日的上月最后一日为截止计算时点，本批共有产权住房申购以2022年7月31日为截止计算时点。
（4）基本养老保险如发生中断或补缴，如何计算连续缴纳时间？
《办法》规定“申购前在本市连续缴纳基本养老保险满60个月，发生中断、补缴情况的累计不超过6个月且相应的月份不计在内”。据此，销售公告发布之日的上月（含上月）前66个月（2017年2月—2022年7月）内，如基本养老保险发生中断、补缴情况累计超过6个月的，不符合申购条件。
3.关于户籍
（5）申购2022年共有产权住房有何户籍限制？
（一）《办法》第十八条规定，本市户籍申购人应具有本市城镇户籍满10年；具有国家承认的国内院校本科及以上学历并获得学士及以上学位，或者取得国家承认的境外院校学士及以上学位、属于高技能人才和紧缺工种（职业）目录、持有有效的广州市人才绿卡主卡人员的，可以不受户籍或户籍年限限制。
（二）2022年共有产权住房定向配售给符合申购条件并且在越秀、荔湾、海珠、天河、白云、番禺六区稳定就业或长期落户的无房家庭，即申购人户籍或工作单位（注册地或办公场所）须为越秀、荔湾、海珠、天河、白云、番禺。
4.关于住房
（6）拥有哪些房屋或房屋转移记录不得申购共有产权住房？
（一）申购人及其配偶和未成年子女名下有本市的住宅、商铺、写字楼。
（二）申购人及其配偶、未成年子女已签订本市住房购买合同或产权调换形式的征收（拆迁）补偿协议，或持有宅基地，或持有未办理受赠、继承手续或其他未办理不动产登记的本市住房。
（三）申购人及其配偶、未成年子女控制或其控制的企业，在提交申购前5年内在本市有住宅、商铺、写字楼不动产转移记录；
（四）有自有产权住房家庭夫妻离异后一方单独提出申购，申购时点距办理离婚登记或离婚判决生效的时间未满3年；
（五）申购人或其配偶已享受过购买房改房、解困房、集资房、安居房、侨房政策专用房、拆迁安置新社区住房、经济适用住房、限价房。
5. 关于失信惩戒名单
（7）如何查询是否被列入失信惩戒名单？
目前，市本级共有产权住房申购采用的是最高人民法院在中国执行信息公开网公布的失信被执行人名单。申购人可自行查询相关情况，网址：http://zxgk.court.gov.cn/。申购人被列入失信被执行人名单的，不得申购本市共有产权住房。
（8）如配偶被列入失信惩戒名单，另一方是否可申购共有产权住房？
根据《办法》第十九条，申购人被列入失信惩戒名单的，不得申购本市共有产权住房。已婚人士申购共有产权住房的，如一方被列入失信惩戒名单，则不能夫妻均作为申购人共同申购共有产权住房，但未被列入失信惩戒名单的一方可作为唯一申购人申购共有产权住房。
6.关于享受其他住房保障情况
（9）申购人曾作为共同申请人（非产权人）与父母购买经济适用住房，是否可申购共有产权住房？
根据《办法》第十九条，申购人或其配偶已享受过购买房改房、解困房、集资房、安居房、侨房政策专用房、拆迁安置新社区住房、经济适用住房、限价房的，不得申购共有产权住房。
购买上述政策性住房时的主申请人、配偶及产权人属于已享受过的情形，不得申购共有产权住房，其他共同申请家庭成员（非产权人）在符合共有产权住房其他申购条件的情况下，可申购市本级共有产权住房。
（10）申购人目前承租公共租赁住房，可否申购共有产权住房？
根据《办法》第二十五条，承租公共租赁住房、人才公寓、直管公房、单位公房等政策性租赁住房的承购人，可以申购共有产权住房，但自共有产权住房交付通知送达后的90日内，应当主动腾退所占用、使用的前述住房；领取住房租赁补贴的承购人，也可申购共有产权住房，但自共有产权住房交付通知送达后的次月起，住房保障机构停止发放住房租赁补贴。
如未按规定时间腾退前述住房的，将按照《办法》第三十三条规定处理。
7.配售和供后流转相关问题
（11）如果夫妻双方中一个人申购共有产权住房，贷款时能否以夫妻两个人的名义一起申请贷款？
具体可咨询住房公积金管理中心或商业银行。
（12）若本次申购经摇号未能进入资格审核名单，在下次的共有产权住房申请时，能否优先配售？
不能因此享受优先配售。下一次申请共有产权住房时，需重新申购、摇号确定参加资格审核名单、确定选房顺序号，不因本次申购摇号未能摇中而在下一次享受优先配购。
（13）入住共有产权住房后是否需要交纳租金？
根据《办法》，承购人持有共有产权住房期间无需就政府产权份额比例缴纳租金。
（14）共有产权住房是否可以继承？
根据《办法》第三十条，承购人去世，继承人在本市无自有住房的，可以提交继承公证文件后重新与代持管理机构签订《共有产权住房共有协议》、继承承购人产权份额作为共有产权住房继续居住使用。继承人在本市有自有住房或虽无自有住房但选择转让共有产权住房的，应按《办法》第二十七条规定办理转让手续。
（15）承购人购买共有产权住房后，是否可以购买政府份额或者上市交易？
根据《办法》第二十七条，共有产权住房产权流转实行封闭运行。所以，承购人购买共有产权住房后，不得增购政府份额，也不能将政府份额上市交易。
（16）共有产权住房在什么情况下可以转让？
根据《办法》第二十七条，满足本市规定住房限售年限的，承购人可以向代持管理机构提出转让所持产权份额的申请，受让人应当具有购买共有产权住房资格，代持管理机构在同等条件下享有优先购买的权利。根据《广州市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控的通知》（穗府办函〔2017〕65号），目前广州市规定的住房限售年限为取得不动产证满2年。具体按照共有产权住房转让时的广州市限售年限相关规定执行。
（17）共有产权住房的转让价格如何确定？
根据《办法》第二十七条，满足本市规定住房限售年限的，承购人所持产权份额转让产生的增值收益归承购人享有，转让价格低于原购买价格的差价代持管理机构不予补偿。目前市本级共有产权住房上市操作指引正在制订中。
（18）承购人出现哪些情形的，应当由代持管理机构按市场评估价回购或安排符合申购条件的家庭购买？
根据《办法》第二十八条，承购人有下列情形之一的，由代持管理机构按市场评估价回购或安排符合申购条件的家庭购买，产权转让产生的增值收益归代持管理机构享有，转让价格低于原购买价格的差价代持管理机构不予补偿：1.擅自转让、赠与共有产权住房产权份额或设定除购房贷款抵押以外的担保物权，拒不整改的；2.擅自出租、出借共有产权住房，拒不整改的；3.承购人户籍迁离本市或者出国定居的；4.《共有产权住房共有协议》约定的其他情形。
（19）单身人士购买共有产权住房后，如果与持有商品住宅或者共有产权住房的人士结婚，是否应当退出共有产权住房？
无需退出共有产权住房。
（20）购买共有产权住房后再购买商品住宅的，承购人及其配偶和未成年子女在购买商品住宅前是否应当退出共有产权住房？
应当退出。根据《广州市共有产权住房管理办法》第二十九条，持有共有产权住房期间，承购人应承诺本人及配偶和未成年子女办理购买本市住房手续前，必须先行向代持管理机构提出转让所持共有产权住房产权份额申请并办妥产权转让手续。
（21）承购人因赠与而获得其他房屋的情况下，是否需要转让该共有产权房 ? 如何界定所获得的其他住房是赠与还是购买的？
如果承购人及其配偶、未成年子女通过受赠方式取得其他住房，根据现有规定，并未要求转让已购买的共有产权住房。所获得的其他住房是赠与还是购买的，以产权登记部门在不动产权属证明上注记的转移方式为准。
（22）如果两夫妻其中一方购买了广州市的共有产权房，在离婚后希望把房屋析产给对方，是否能办理?
广州市现行共有产权住房政策对共有产权住房的离婚析产未作相关规定，离婚后是否可以把房屋析产给对方，按照民法典规定办理。
8.其他问题
（23）申购人在申购过程中弄虚作假、违背承诺的，将受到什么处理？
根据《办法》第三十三条，在申购过程中弄虚作假、违背承诺的，10年内禁止其申购共有产权住房，将有关失信信息按照规定纳入公共信用信息管理系统，依法予以失信惩戒，并按以下情形处理：
（一）已取得购房资格的，予以取消；
（二）已签订购房合同但未办理入住手续的，由开发建设单位与之解除《买卖合同》、由代持管理机构与之解除《共有协议》，并追究其违约责任；
（三）已入住共有产权住房的，由代持管理机构回购其所持份额，并以原购房价与回购时市场评估价较低者作为回购价格，责成限期腾退住房，并按《共有协议》约定追究违约责任；
（四）涉嫌犯罪的，依法追究刑事责任。
【整理】南方日报记者 郎慧
